Сторонники рентного дохода не сдают позиций. Классический инструмент остается простым и понятным способом сохранения средств. Но пассивным такой актив назвать все сложнее.
Рассмотрим классический баттл банковского вкладчика против лендлорда. Для расчета в основу возьмем среднюю стоимость однушки в 5-6 млн рублей. Сдать ее в Петербурге можно в среднем за 25 тысяч. Косметический ремонт обойдется в полмиллиона, а коммунальные услуги, предположим, в 40 тысяч. Стоит учесть также неизбежные риски: простои на время поиска новых жильцов, задержки с оплатой, мелкий бытовой ремонт и клининг после смены арендаторов.
Получится, что в идеале средняя доходность не превысит 5-6% годовых. Срок окупаемости составит около 15 лет. Тогда как средняя ставка банковского депозита сегодня — 6–7% . А на рынке акций можно выручить около 10% в год.
Схема заработка на жилье становится более трудозатратной и рискованной. И характеризуется повышенным порогом входа. Вклад в банке можно открыть с любой суммы. Чего не скажешь о покупке квартиры.
Вывод средств на рынке недвижимости тоже не отличается динамикой. Ликвидность проекта бывает непредсказуемой. Средний цикл квартирной сделки в Москве и Петербурге сегодня длится три месяца. При этом чем более насыщенным становится рынок, тем больше растет срок экспозиции квартиры.
Пока же интересных предложений по новостройкам становится больше. Ипотечные ставки со скрипом, но снижаются. Девелоперы активно подключают партнерские банковские программы. В результате потенциальный покупатель за последнее десятилетие заметно помолодел. Как пишет РБК со ссылкой на компанию «Инвесттранс», самые активные покупатели сейчас в возрасте от 26 до 34 лет. При минимальном бюджете эта категория граждан отказывается от съемного жилья и переезжает поближе к КАДу.
За год в России заключают около 3 млн сделок по покупке недвижимости. Более половины из них — ипотечные. И пока все идет к тому, что меньше их не станет.
Это не значит, что аренда жилья канет в лету. Но доходность будет снижаться, полагают эксперты. В том числе поэтому отдельные специалисты все еще уверены в высокой прибыли покупки на стадии котлована. Максимальную доходность, как полагают в компании «Бест-Новострой», можно извлечь при выходе из проекта до ввода в эксплуатацию. В ЦИАНе, например, считают, что по такой схеме местами можно выручить до 50% от стоимости. Но этот фактор слишком зависим от локации и конкретного проекта. Большинство оценок прибыли в разы скромнее.
Не совпадая в расчетах, адепты раннего входа в стройку сходятся в векторе. В обозримом будущем определенный дисконт на этом поле сохранится. Проектное финансирование просто меняет форму взаимоотношений между покупателем, банком и застройщиком. Но не содержание. И пока рынок не станет абсолютно предсказуем в цене - премии за риск никто не отменит. В ближайшие годы это вряд ли произойдет.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»