Эксперты рассказали, какие работы по перепланировке квартиры запрещены законом

Импровизированное заседание «Адвокатского клуба» посвящено вопросам перепланировки квартир. Какие работы запрещены законом? В чём заключаются уловки недобросовестных собственников, которые продают псевдоапартаменты или открывают хостелы? И какие санкции предусмотрены для нарушителей? Об этом — главный консультант председателя комиссии по городскому хозяйству Законодательного собрания Александр Карпов и адвокат Владимир Малашин. Ведёт программу шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов.

Максим Морозов: Перепланировка и переустройства в жилом фонде — для Петербурга это особенно актуально и болезненно. Если мы говорим о центральных районах, то это старый фонд, часто здания с охранными обязательствами, тем не менее, некоторые недобросовестные предприниматели, пользуясь наивностью покупателей недвижимости из других регионов, крупные квартиры расселяют и делают абсолютно незаконно в каждой комнате санузел, выдают это за псевдоапартаменты и продают за сравнительно большую сумму. Насколько это масштабно и проблемно? Какие есть предложения, чтобы переломить тенденцию?

Владимир Малашин: Считаю, проблема очень серьёзная. Я занимаюсь перепланировками многие годы, хожу в суды. Мы сохраняем квартиры в перепланированном состоянии. Но я никогда не беру в производство подобные дела, когда большая квартира делится на большое количество маленьких для того, чтобы превратить её фактически в хостел. Здесь прежде всего нарушения в части переустройства. Мы говорим об инженерных коммуникациях, нарушается единый проект, который был в доме. Делается индивидуальный, безусловно, не проект, а просто какой-то беспредел. Самая главная задача в многоквартирных домах — чтобы соседи, люди, которые там живут, друг другу не мешали. Представьте себе, вы живёте в квартире. У вас на площадке была большая квартира, и теперь там непонятное количество людей, какие-то случайные люди, сдаются квартиры… За счёт этого переустройства ещё иногда делают тёплый пол, только не электрический, представляете! Где-то на пятом-шестом этажах делается пол за счёт тёплого водоснабжения, потом он обязательно заливает все этажи.

Максим Морозов: Это категорически запрещено нормами.

Владимир Малашин: Категорически, конечно, у нас всё это запрещено.

Если вы решили организовать перепланировку, сделайте хороший проект, чтобы он соответствовал нормам.

Максим Морозов: Кстати, по нормативным правилам этим должна заниматься организация-член СРО, саморегулируемой организации, то есть компания с лицензией.

Владимир Малашин: Безусловно. Но самое главное, что управляющие компании должны контролировать эти работы. Они должны знать, что происходит в доме. Если проходит работа, в том числе и шумная работа, у нас никто в городе не знает вообще, думаю, что, может быть, максимум 1% населения, что существует 38 статья Закона Санкт-Петербурга об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге, где сказано, что проводить шумные работы официально можно не более одного часа в день. А если вы хотите сделать график работ, то, пожалуйста, урегулируйте данный вопрос с управляющей компанией. Сделайте график, повесьте это объявление в подъезде и, если какого-то собственника не устраивает, график можно моментально поменять.

Максим Морозов: Александр, в чём вам основная проблема видится в части перепланировок?

Александр Карпов:

Основная проблема в том, что под «перепланировкой» кроется огромное количество ситуаций.

Я считаю, что распутывание этого Гордиевого узла нужно начинать с очень детального разбора того, какие типы перепланировок существуют. Грубо говоря, те, которые представляют опасность, и те, которые не представляют опасность или представляют минимально опасность. Нужны градации. Мы понимаем, что инженерные коммуникации, вода над сухими помещениями — это риск аварии. Нельзя. Резкий рост потребления энергоресурсов — это недопустимо. Все операции с газом — жёсткий контроль. Все операции с изменением вентиляции, про это обычно тоже забывают, — жёсткий контроль.

Максим Морозов: Я бы хотел процитировать разъяснения, которые дала жилищная инспекция, не петербургская, а московская. РИА «Новости» запрашивали пояснение. Законодательством определён перечень работ, недопустимых в рамках перепланировки жилого помещения. Запрещены действия, которые могут ухудшить условия проживания, нарушить работу общедомовых инженерных систем и конструктива многоквартирного дома. Например, не допускается самовольный снос несущих стен, это очевидно. Недопустим демонтаж или уменьшение габаритов инженерных коробов, устройство кухни или санузла над жилой комнатой, расположенной ниже квартиры, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. Дальше, что неочевидно, запрещено объединять балкон или лоджию с внутренними помещениями, устраивать водяные тёплые полы с подключением к общедомовой системе водоснабжения, о чем Владимир как раз сказал.

Владимир Малашин: Это элементарные вещи, которые знают проектировщики. Если я прихожу в суд, то суд, безусловно, сначала требует проект. Потом на основании данного проекта назначается судебная экспертиза. Эксперт приходит в помещение, до этого ещё был получен с помощью кадастрового инженера технический план, и кадастровый инженер также выдаёт заключение. Всё достаточно чётко проверяется, и что-либо нарушить сложно.

Если вы допустили грубые нарушения, то какие санкции? Вы из квартиры, допустим, 400 метров сделали 10 квартир. В конечном итоге, я считаю, что государственная жилищная инспекция у нас должна быть других объёмов, размеров и других, более серьёзных, полномочий, чем имеются сейчас.

Можно поставить вопрос о продаже квартиры с торгов, если квартиру, в которой незаконно сделали перепланировку, не приведут в порядок собственники, которые ею владеют.

Александр Карпов: Здесь есть нюанс. Мы же должны рассматривать не просто перепланировку. Перепланировка — это коммерческая деятельность. Это отлаженный, жульнический бизнес-процесс со множеством хитростей и нюансов.

Максим Морозов: Не всегда жульнический, есть и добросовестные организации, которые делают проекты.

Владимир Малашин: Конечно.

Александр Карпов: Я кого-то обидел, извините. Я рассматриваю предельные случаи.

Максим Морозов: Крайние, наиболее «выпуклые».

Александр Карпов: Да, наиболее выпуклые, потому что, как правило, как раз до жалоб к депутатам доходят совсем отчаявшиеся люди, которые не могут получить защиту обычным путём, поэтому мы сталкиваемся именно с такими ситуациями. Что происходит?

Некто делает «хостел», продаёт его и исчезает. Те, кто оказался с этой недвижимостью, имеют очень сложный правовой статус. Во-первых, они сособственники этого помещения.

Максим Морозов: У них доля.

Александр Карпов: Доля в огромном помещении, в доме.

Максим Морозов: Доля — это не ситуация, когда в собственности вся псевдоквартира, все псевдоапартаменты. Это доля в, так скажем, элитной коммуналке.

Александр Карпов: Да, по сути дела, в коммуналке. У них сразу возникают проблемы с платежами, особенно сейчас, когда перешли на новые квитанции Единого расчётного центра. Это тоже было у нас предметом слушаний. Единый расчётный центр про такие ситуации не подозревает, не знает. Я имею в виду системно. Как люди, они понимают, а система ещё не видит этого всего. Платить это все трудно, продать невозможно или очень трудно. Зарегистрировать сделку довольно сложно, потому что требуется, в том числе согласие сособственников. В конце концов приходит инспекция или район и говорит: «Теперь возвращайте всё обратно, как было».

Максим Морозов: Демонтаж?

Александр Карпов: Демонтаж, и если там не десять, а хотя бы три сособственника — это просто катастрофа.

Владимир Малашин: Теперь они несут полную ответственность и не могут ссылаться на то, что они получили квартиру в таком виде. Они теперь несут ответственность.

Александр Карпов: Да, это просто катастрофическая ситуация.

Максим Морозов: Это не неотделимые улучшения, ты должен вернуть, как было, все эти перегородки, унитазы, поставленные в 10 комнатах — снести, убрать.

Владимир Малашин: Да, если администрацией будет предъявлен иск.

Как правило, администрация предъявляет подобные иски. Необходимо будет вернуть первоначальное положение. Но, представьте себе, это разные люди, это разные семьи. Для них это катастрофа.

Максим Морозов: Скажите, пожалуйста, кто может инициировать иск?

Александр Карпов: Иск должна подавать администрация района.

Максим Морозов: Если она узнает, но как?

Александр Карпов: В том числе через жалобы соседей.

Владимир Малашин: Жалобы соседей.

Максим Морозов: На что могут пожаловаться соседи? Допустим, рассмотрим типовой случай. Исторический центр, пресловутый хостел, несколько комнат. Но там ведь могут и не шуметь, там могут сильно и не амортизировать общее имущество.

Владимир Малашин: Да просто — изменился напор воды. На верхние этажи не доходит вода. Второе — появилось большое количество людей. Увеличивается количество мусора. Жизнь, которая была до этого, резко изменилась.

Александр Карпов: Это видно и в бытовых вещах, и в общедомовых счетах. Когда люди начинают разбираться, возникают вопросы.

Максим Морозов: Какой алгоритм действий?

Владимир Малашин: Ещё санузлы. Представьте себе, теперь санузлы расположены явно с нарушением санитарных норм. Это недопустимо. В данном случае можно предъявлять требования. Требования в 99,9% случаев будут удовлетворены администрацией. Но я ещё раз хочу сказать потенциальным покупателям, чтобы они подумали, стоит ли приобретать эти доли за небольшие денежные средства?

Владимир Малашин: Бегите. Просто бегите. Ко мне обращались люди. Человек пытается переехать из другого города, выгодное предложение. Буквально случайно задаёт вопрос: «Я слышал, что вы что-то знаете по этому поводу. Не подскажете?» Я смотрю на ситуацию и говорю: «Бегите. Ни в коем случае не покупайте!»

Александр Карпов:

Я могу дать совет. Надо немедленно предъявлять исковые требования к предыдущему собственнику, признавать договор купли-продажи недействительным. Если необходимо, восстанавливать срок, объяснить, что вы всё это выяснили позднее, что появились скрытые недостатки, которых вы не понимали, не видели.

С хорошей защитой, с хорошим адвокатом — всегда выиграете это дело.

Максим Морозов: По поводу опасности, я перед программой посоветовался с инженером. Говорю ему, что, если все сделано качественно, пускай, конечно, дико звучит, что в пяти-семи комнатах появляется санузел, душевая и так далее. Псевдоапартаменты в бывшей большой квартире. Инженер говорит: «Да, действительно, все может быть сделано качественно, и, может быть, даже не прорвёт трубы и не затопит нижние помещения. Но вопрос с вентиляцией». Он говорит, что особенно в старом фонде влажность и отсутствие вытяжной вентиляции уничтожит всю квартиру.

Александр Карпов: Абсолютно точно. Есть живые примеры, как это происходит. Это очень тяжёлая ситуация. Где-то, извините, туалет будет установлен над жилым помещением. Ты лежишь, спишь, а у тебя сверху все эти звуки. Сделать нормальную звукоизоляцию довольно дорого. Если, если мы делаем приточно-вытяжную вентиляцию, она начинает шуметь.

Максим Морозов: Здесь, мне кажется, нужно разделить. Когда перепланировки делают недобросовестные предприниматели, чтобы сдавать, извлекать прибыль, либо продавать эти псевдоапартаменты. Но большая часть — это мы с вами, обычные граждане.

Александр Карпов: Это те, кто пытаются старые квартиры реновировать, приспособить под современные условия нормальной жизни.

Владимир Малашин: Я сам участвовал в перепланировке, помогал. Трёхкомнатная квартира, кухня пять метров, это «хрущёвка». Из неё сделали «двушку» с большой кухней. Никаких проблем. Там нет несущих стен, не трогаются несущие стены. Всё в соответствии с нормами, квартира получилась просто чудесная.

Максим Морозов: Насколько сложно всё сделать по закону, чтобы тебе согласовали перепланировку, и ты мог реновировать, улучшить свои жилищные условия?

Владимир Малашин: Здесь два варианта. Вариант первый: вы обращаетесь в межведомственную комиссию, предъявляете документы, достаточно долгая процедура. Безусловно, если вы делаете что-то глобальное, лучше идти таким путём. Но, извините, если вы переставили не несущую стенку, не нарушили санитарные нормы, мокрые зоны, это очень важно… Элементарный вопрос! Вы сделали новый технический план, обратились к адвокату, сделали на основании технического плана небольшой проект. Здесь не нужны все эти тезисы: «Электричество не трогать, вентиляцию не трогать, ничего не трогать». Все просто. Дальше будет проведена экспертиза, в судебном порядке сохраните всё в перепланированном состоянии. Вы ничьи права не нарушаете, всё чистенько, всё хорошо!

Максим Морозов: Я ещё читаю список того, что требует согласование: установка перегородок из гипсокартона, демонтаж стеклопакета при входе на балкон. Честно себе скажем, многие ли пойдут согласовывать целый проект, чтобы снести стеклопакет при входе на свой балкон?

Александр Карпов: Мне кажется, что одна из насущных потребностей, как я с самого начала сказал, — разделить ситуации, классифицировать их, упростить порядок для одних и усложнить, ужесточить для других.

Максим Морозов: Ох, сложно администрировать, скажут нам.

Александр Карпов: Да, сложно администрировать, но без этого мы никуда из этой ситуации не вылезем.

Владимир Малашин: Я знаю, что в Законодательном собрании была группа, которая пыталась внести законопроект о том, что любой собственник перед продажей своего помещения должен получить новый технический план, как справку формы №9 получают за месячный срок, точно также технический план со сроком месяц. В этом есть здравый смысл, и это была интересная инициатива, но она где-то потерялась.

Александр Карпов: Я скажу, где она потерялась. Она потерялась ровно на количестве этих самых перепланировок, потому что не было классификации ситуаций. Получается, что любой, в том числе добросовестный продавец, даже если у него не было этой самой перепланировки, он всё равно должен принести подтверждающую справку, что её не было. Потому что как иначе? И все спросили: «Кто это будет делать?»

Максим Морозов: Шестимиллионный мегаполис.

Александр Карпов: Да. Это огромный объём работы.

У нас на технических слушаниях были представители всех комитетов, они сказали: «Нет! БТИ просто рухнет под таким напором».

Владимир Малашин: Я полностью не согласен с этим, потому что у нас есть кадастровые инженеры, их очень много. Они не обязательно находятся в проектно-инвентаризационных бюро, БТИ, как вы говорите.

Александр Карпов: Тем не менее, был такой аргумент. И был второй аргумент, что кто-то должен удостоверять. Куда они принесут эту справку? Кому продавец и покупатель принесут эту справку?

Максим Морозов: Нотариальная форма?

Владимир Малашин: Необязательно. Можно подать в МФЦ в Росреестр.

Александр Карпов: Нотариус-то готов заверить эту справку и взять на себя ответственность?

Максим Морозов: По поводу санкций. Если жилищная инспекция зафиксируют нарушения, то собственнику жилья, физическому лицу грозит штраф, внимание, в размере до 2 500 рублей — это максимум.

Владимир Малашин: Штраф — это ерунда.

Максим Морозов: И требование узаконить изменения.

Владимир Малашин: Это абсолютно не главное. Если этот человек не вернул данную квартиру в первоначальное состояние, не убрал унитаз над жилой комнатой, то дальше последует другой иск. О продаже с торгов. Этого все должны бояться.

Максим Морозов: Пункты 3 и 5 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.