Эксперты предложили создать в России Министерство архитектуры

За чей счет необходимо строить социальную инфраструктуру рядом с жилыми комплексами? Почему далеко не все горожане довольны архитектурными решениями новостроек? И как скорректировать законодательство? Юридические аспекты пространственного развития города обсуждают адвокат Владимир Малашин и председатель комиссии по строительству петербургского отделения «Опоры России» Глеб Лукьянов. Ведет программу шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов.

Максим Морозов: Сегодня мы говорим о нюансах, особенностях пространственного и архитектурного развития Петербурга. Здесь я всегда апеллирую к Стратегии социально-экономического развития. Программный документ составлен до 2035 года. Многие иронизируют, что составляют этот документ чиновники, которые в 2035 году уже вряд ли будут работать и поэтому, наверное, не несут ни политическую, ни юридическую ответственность за все то, что написано в этой стратегии. Но, тем не менее, и острые, и проблемные места в документе тоже обозначены. В том числе – дисбаланс обеспеченности населения Петербурга жильём, местами приложения труда, объектами социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры, объектами благоустройства, общественными пространствами, несоответствие правового регулирования градостроительной деятельности долгосрочным тенденциям в экономике и социальной сфере. Давайте начнём с основных проблем, которые вы могли бы выделить. Согласны ли с тем, что обозначено в Стратегии социально-экономического развития?

Владимир Малашин: Я считаю, основная проблема — это хаотичное развитие города, я пока не вижу хорошего плана. Застройщики получили карт-бланш от государства, им предоставили много льгот, и прежде всего сейчас действуют временные правила, утверждённые постановлением правительства №442.

Максим Морозов: Как мера поддержки.

Владимир Малашин: Да. Может быть, это правильно. Для того, чтобы юристы не взыскивали штрафы с застройщика, чтобы застройщик чувствовал себя спокойно и не банкротил компанию, отвечал по недостаткам, может быть, это и правильно. Мы в результате хотим получить качество строительства, но этого качества как раз сегодня и не хватает.

Максим Морозов: Глеб, согласны ли вы с этим?

Глеб Лукьянов: Я с этим согласен, но подниму эту тему с немножко другой стороны. Ситуация начала развиваться ещё при Никите Хрущеве: постановление правительства, которое называется «Об устранении излишеств». К чему привела ситуация?

Максим Морозов: К массовому домостроению. Мы все помним – знаменитые хрущевки.

Глеб Лукьянов: Да, это все привело к тому, что архитекторы были потихонечку, постепенно отстранены от строительства. Дальше ситуация начала развиваться.

В настоящий момент архитекторы вообще отстранены от строительства. Я скажу, может быть, шокирующую для вас новость: по Градостроительному кодексу, разработку проектной документации, рабочей документации, может делать организация, которая не имеет допусков. А значит, она не имеет ни главного архитектора проекта, ни ГИПа, состоящего в национальном реестре специалистов и так далее.

Максим Морозов: Но если застройщик добросовестный, то там, наверняка, присутствует архитектор.

Глеб Лукьянов: Да, но от закона «Об архитектурной деятельности» – 169 ФЗ – осталось пара абзацев. Больше ничего не осталось, никаких прав у архитекторов, честно говоря, нет.

Максим Морозов: Но потребитель, покупатель жилья голосует рублём. Если ему не нравится архитектурная концепция дома, если там не было аккредитованного архитектурного бюро, то он просто эти квартиры не будет покупать, мне кажется.

Владимира Малашина: Я бы так не сказал. Глеб поднял прекрасную тему. Я просто две руки поднимаю «за», на сегодняшний день это, наверное, основная проблема в нашем строительстве.

У проектировщиков, хороших проектных организаций, прав фактически нет. Сегодня можно получить разрешение на строительство с помощью приличного проекта, дальше застройщик расторгает договор с хорошей проектной организацией. Получив исключительные права от этой организации, он может полностью испортить красивый проект, сделать его значительно дешевле, вплоть до изменения фасада. И уже люди, потребители, получают то, что есть, и ничего сделать невозможно. А сам проект уничтожается, чтобы потом нельзя было найти недостатки.

Я часто участвую в заседаниях судов по данной тематике. На прошлой неделе управление строительного надзора ответило на судебный запрос, что проектная документация дома у них хранится не более пяти лет. Это как так, неужели для этого необходимы архивы и так далее? Сейчас все можно делать в электронном виде.

Максим Морозов: Насколько я знаю, проектная документация должна храниться бессрочно. Сейчас это делается в электронном виде, то есть не нужны большие архивы.

Владимир Малашин: На самом деле, она не хранится. И я на прошлой неделе получил ответ на судебный запрос.

Максим Морозов: Мне кажется, неправильно демонизировать застройщиков. Почему они сокращают свои издержки? Потому что строить в городе очень дорого. Мы знаем, про дефицит пятен, знаем, что есть собственно строительная себестоимость, есть не собственно строительная. Собственно строительную снижать уже, наверное, некуда, потому что и санкции, и последствия ковида, дефицит ликвидности. А не собственно строительные – это долгие бюрократические проволочки, сложность с выводом новых проектов, с согласованием новых проектов и так далее. Застройщики минимизируют свои затраты, в том числе, чтобы сдерживать рост стоимости квадратного метра.

Глеб Лукьянов: Это очень интересный вопрос. В настоящий момент законодательство – 44 Федеральный закон, 223 Федеральный закон – привело к полному демпингу проектных, изыскательских, строительных услуг. Выигрывают тендеры те, кто дадут наименьшую стоимость, и этот процесс лавинообразен, он привел к катастрофическим ситуациям. Но самое удивительное, что пока никто не знает, что с этим делать. Буквально месяца полтора назад я был на совещании в Государственной думе, там был наш профильный депутат Сергей Пахомов. Власти полностью признают ситуацию, связанную именно с торгами.

Максим Морозов: Но это всегда компромисс стоимости и качества.

Глеб Лукьянов: Да тут о каком качестве можно говорить?

К сожалению, структура торгов, которая была построена, – хороша для биржевых товаров: для сахара, нефти, пиловочника, для чего-нибудь такого. Но она совершенно не годится для строительства и проектирования.

Максим Морозов: Но параллельно, мне кажется, важно поднимать вопрос того, что девелопер должен за свои средства (за свои – «со звёздочкой», потому что они, в конечном счёте, вкладываются в стоимость квадратного метра) строить социальную инфраструктуру и дарить её городу, как это в Петербурге происходит. Пожарные депо, фельдшерские пункты, больницы, детские сады, подъездные пути – передавать городу бесплатно. С нас, получается, берут дважды: мы, как налогоплательщики, платим налоги, из которых идет расходование на строительство социальной инфраструктуры и ещё это же закладывается в стоимость квадратного метра, потому что девелопер тоже обязан это строить, чтобы город дал ему пятно, согласовал стройку и так далее. Этот вопрос, мне кажется, тоже важно поднимать.

Глеб Лукьянов: Да, это сложный вопрос. Понятно, почему так произошло. С точки зрения структуры, это неправильно. Мне кажется, что больницы, школы, детские сады должны строиться властями. Подрядчики могут быть те же, но это разные вещи. Бизнес хорош, но не везде. Если всю, скажем, медицину перевести на бизнес-процессы, то никто ничего не будет лечить, мы будем только бесконечно сдавать анализы.

Максим Морозов: Есть социально значимые вещи, которые невозможно коммерциализировать.

Глеб Лукьянов: Точно также с образованием, точно также с архитектурой. Эти моменты нельзя полностью ставить на бизнес рельсы. Государство – это не бизнес-корпорация, у него совершенно другие цели и оно не извлекает прибыль.

Максим Морозов: Владимир, я знаю, что вы неоднократно поднимали вопрос о неразвитости, некачественности социальной инфраструктуры в жилых комплексах. Кто и на какие средства должен это строить?

Владимир Малашин: Наверное, Глеб правильно говорит.

Детскими садами и подобной инфраструктурой должен заниматься город. Это должны быть государственные субсидии, государственные средства, а не средства застройщика.

Другое дело проектирование – допустим, застроили остров: дом на доме. Что делать детям с пяти до 14 лет вечером, куда им пойти? На детскую площадку? Но там дети до пяти лет. Давайте вспомним советское время – на три-четере дома всегда была небольшая футбольная площадка. Дети брали мяч, занимались, развивались. А где сейчас дети находятся? Только стекла бить, потому что земли свободной фактически нет. Надо продумывать вопрос. Ведь дети – это наше будущее, как они будут развиваться?

Максим Морозов: Вы поднимаете очень важную проблему, но здесь, мне кажется, негодный, как говорится в юриспруденции, «ложный» субъект, которого мы пытаемся обвинить. Не девелопера проблема в том, что в городе нет свободных мест под спортивные площадки – волейбольные, футбольные, стадионы и так далее. Мне кажется, город должен задуматься, чтобы не застраивать все хаотично, а чтобы резервировать места под социальную и спортивную инфраструктуру. Глеб, как вы считаете?

Глеб Лукьянов: И под парки, обязательно, конечно. Во всем мире градостроительство идёт очень просто: покупается территория, допустим, какого-нибудь разорённого предприятия, разбивается парк, вокруг парка строится квартал. Естественно, что урбанистическая ситуация, в которой мы сейчас находимся, приводит к тому, что из новых районов люди не могут выехать на работу. Надо вставать в пять-шесть утра, идет маленькая двухполосная дорога.

Максим Морозов: И не развитость метро.

Глеб Лукьянов: Какое там метро? Метро там не было и никогда не будет. У нас до Петродворца метро не построили, много ещё куда не построили. И получается, что транспортные коллапсы тоже приводят к удивительным ситуациям: многие новые районы наполовину пустые, потому что там просто физически невозможно жить.

Максим Морозов: Переходим к следующей части нашей программы – «Что делать?» Что «в консерватории поправить»? Как сказал бы Михаил Жванецкий. Давайте предлагать в формате мозгового штурма.

Владимир Малашин:

Прежде всего, не должно быть безнаказанности, ведь кто-то принимает эти решения и, наверное, ведомству Бастрыкина необходимо провести проверку. Каким образом был застроен, допустим, тот же Петровский остров без коллектора? Почему каждый год там сдаются дома, а коллектора нет?

Максим Морозов: Если не ошибаюсь, коллектор обещали построить, но позже.

Владимир Малашин: 2024 год – это в лучшем случае. Сегодня там перекрыта дорога – можно проехать только в одну сторону. Ещё пример. Когда горожане едут через мост Бетанкура и смотрят на этот многоквартирный дом бизнес-класса с видом под мост... Ведь виновный, навернео, должен быть наказан.

Максим Морозов: Но это борьба со следствием, прелести ручного управления. Бастрыкин, в принципе, не должен быть, как его сейчас называют – главным градозащитником Петербурга. Тут же необходимо, наверное, системно поправить эту историю.

Владимир Малашин: Надо любить свой город, любить свою страну, а не только деньги. Я родился в этом городе и стараюсь делать для этого города все, что могу. И бесплатную работу провожу, и ТСЖ руковожу, и так далее. Я обращаюсь к руководству города, в том числе, для того, чтобы полюбить этот город. Может быть, тогда у нас что-то получится.

Максим Морозов: Как вам кажется, достаточно законов внутригородских, как субъекта Российской Федерации, либо должны быть федеральные поправки?

Владимир Малашин: Я думаю, что федеральные, потому что, если говорить о проектных организациях, надо предоставить им права и очень серьезные. Они, наверное, должны диктовать условия, потому что у нас есть прекрасные проектировщики, проектные организации. Но они сегодня находятся под гнетом, вынуждены подчиняться крупным застройщикам, иначе не получат работу.

Глеб Лукьянов: Структура строительства должна быть подчинена архитектору и идти именно от архитектора. Это не бизнес-процесс. Это процесс, можно сказать, искусства, творчества. Когда у нас запускается механизм бесконечного штампования одних и тех же коробок, имеется введу домов, бизнес берет своё. Новый «Закон об архитектурной деятельности», созданный Союзом архитекторов, несколько лет находится где-то. В Минстрой зашел и где-то там потерялся. Я задавал вопрос в Госдуме, он до сих пор не поступил в парламент.

Мне кажется, что идеальным было бы распустить Министерство строительства и создать Министерство архитектуры.

Максим Морозов: Никто не мешает сохранить строительство и ЖКХ отдельно, как важное инфраструктурное министерство, и сделать дополнение к нему.

Глеб Лукьянов: Выделить часть. Может быть, войти как часть.

Максим Морозов: Или департамент внутри Минстроя.

Глеб Лукьянов: Может быть, да. Не те люди руководят процессом строительства. Все эти показатели, выжимка из каждого квадратного сантиметра максимальной прибыли, давай-давай-давай…

Максим Морозов: Глеб, это вынужденно.

Глеб Лукьянов: Да.

Максим Морозов: Мы, опять же, возвращаемся к тому, что и застройщики поставлены в такие условия.

Глеб Лукьянов: Условия такие

Максим Морозов: Но они, скорее, общеэкономические. Мы можем менять структуру администрирования, управления, создавать департаменты, дополнительные министерства, сверху спускать требования к архитектуре, что наверняка приведёт к удорожанию конечного квадратного метра.

Глеб Лукьянов: Конечно.

Максим Морозов: Но с этим не согласятся и девелоперы, и покупатели квартир, потому что жилье и без того очень дорогое. Понятно, что мы рисуем идеальную картинку, я с вами абсолютно согласен, что нужно наводить порядок именно в архитектурных решениях. Но мы живём в тех экономических реалиях, в которых живём, это неизбежно приведёт к удорожанию.

Владимир Малашин: Нет, смотрите.

Если мы говорим, что нужно внести изменения в законодательство, то застройщикам сделать это не представляет труда. У них есть определённые лоббисты, которые решают такие вопросы, давайте будем говорить, как оно есть. А у Союза архитекторов, видимо, нет такого инструмента, нет такой поддержки.

Максим Морозов: Ответ очень простой: нужно сделать так, чтобы экономически выгодно было строить с правильными, красивыми, качественными архитектурными решениями. Нужно методами экономического стимулирования мотивировать застройщиков так, чтобы им было выгодно строить красивые архитектурные сооружения.

Глеб Лукьянов: Мне кажется, это утопия.

Максим Морозов: Запретительными мерами ничего не получится. Владимир правильно говорит, у застройщиков сильные лоббистские ресурсы, которые не дадут пройти этому законопроекту. Тогда единственный выход – как-то мотивировать, самих застройщиков заинтересовать не в штамповке условных хрущевок XXI века, однотипных, но дешёвых, а в качественных красивых проектах, тем более для таких городов, как Санкт-Петербург. У нас, к сожалению, очень узкая прослойка среднего класса, которая могла бы покупать это жилье, у нас очень много бедных людей, которые не могут себе позволить в принципе улучшить свои жилищные условия. У нас не развита ипотека на вторичное жилье. Как человек может купить новостройку, если он не может продать свою вторичку, которую никто не купит, потому что нет ипотеки на вторичку? Нужно стимулировать платёжеспособный спрос.

Владимир Малашин: Почему нет ипотеки на вторичку? Я думаю, опять это лоббисты. Почему банки предоставляют кредит только под новое строительство? Пока мы не решим вопрос с изменением законодательства, пока мы будем лоббировать интересы только одной стороны рынка – застройщиков, результата не будет.