Защита прав жильцов: эксперты рассказали о преимуществах ТСЖ по сравнению с ЖКС

Как решить проблемы, которые возникают при управлении многоквартирными домами? В чём преимущества ТСЖ по сравнению с ЖКС? И какой опыт можно позаимствовать у Москвы? Данные вопросы в контексте защиты прав жильцов обсуждают член Общественного совета при Государственной жилищной инспекции Петербурга Гульнара Борисова и адвокат Владимир Малашин. Ведёт программу шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов.

Максим Морозов: Мы говорим о проблемах, которые возникают при управлении многоквартирными домами в Петербурге. Тенденция, которая наметилась сейчас в экономике, — огосударствление в различных сферах. Она, естественно, не обошла стороной и сферу ЖКХ, львиная доля управляющих компаний в Петербурге — государственные либо протогосударственные, частных практически не осталось. Снижение конкуренции напрямую влияет на удорожание и на потерю качества. Скажите, пожалуйста, какие тенденции в последнее время вы наблюдаете?

Гульнара Борисова: Вы правильно говорите о том, что идёт огосударствление этой сферы, но я бы ещё отметила такой момент.

Идёт плавное уничтожение института ТСЖ как формы управления. Хотя при начале реформы ЖКХ форма ТСЖ пропагандировалась как более прогрессивная форма управления многоквартирными домами и таковой, по сути, является.

Зачастую более-менее активные жители организуют ТСЖ в домах, которые чисто с экономической точки зрения очень интересны жилкомсервисам либо городу, государству. К сожалению, у нас подобной деятельностью грешат в совокупности и администрации районов, потому что они очень помогают, грубо говоря, «отжимать» эти дома вопреки воле собственников, что немаловажно. Помогает это делать также Государственная жилищная инспекция, поскольку реестр лицензий управляющих компаний ведёт именно жилищная инспекция.

У нас масса примеров, когда жители на общих собраниях собственников принимают решение о переходе на управление в форме ТСЖ, но жилищная инспекция активно этому препятствует.

Владимир Малашин: Я скажу гораздо жёстче. Я реалист, адвокат, сам управляю домом на бесплатной основе и могу сказать, что пока существуют жилкомсервисы, в ЖКХ не будет порядка! Сегодня жилкомсервисы в Санкт-Петербурге и аналогичные организации в Москве находятся в предбанкротном состоянии. Они воруют! Я говорю, открыто воруют денежные средства собственников.

Сегодня по всей стране миллиардные долги ресурсоснабжающим организациям, и никого фактически не привлекают к уголовной ответственности.

За собственностью должен следить собственник, поэтому никаких государственных организаций при управлении дома быть не должно. Второе — Государственная жилищная инспекция, с моей точки зрения, это мощнейший орган, который должен быть, которому надо увеличить штат. Он должен контролировать работу ТСЖ и других коммерческих организаций, но только не государственных структур. Сегодня государство не может контролировать государство. Это невозможно.

Максим Морозов: Гульнара, у меня к вам вопрос о функционале государственной жилищной инспекции. Я недавно общался с одной из ваших коллег, и когда заговорил о возможных хищениях в сфере ЖКХ, она сказала: «Нет, что вы, это правоохранительные органы, это прокуратура, следственный комитет, это не полномочия Государственной жилищной инспекции». Все-таки давайте напомним слушателям, что это действительно мощный, наделённый функционалом орган.

Гульнара Борисова: С одной стороны, жилищная инспекция — это орган, который имеет полномочия на очень многое. Однако, Владимир сказал, что хотелось бы, чтобы они больше следили за деятельностью ТСЖ. Не надо, чтобы они вмешивались в деятельность ТСЖ, потому что они всегда вмешиваются неправильно. Мешают работать. Зачастую жилищная инспекция, пользуясь своими полномочиями в очень странном варианте, использует конфликты внутри домов. В доме может быть даже в ТСЖ один недовольный собственник, который отравляет жизнь целому дому. И ГЖИ не интересует мнение целого дома. Жилищная инспекция будет выходить на проверки, инициировать в отношении председателя ТСЖ либо юрлица массу административных дел, затаскает по судам, но от этого люди лучше жить не будут. К счастью, жилищная инспекция не может лишить полномочий председателя ТСЖ, но у жилищной инспекции есть другой важный механизм.

Максим Морозов: Через суд.

Гульнара Борисова: Через суд они могут ликвидировать ТСЖ, и они с успехом этим пользуются. Однако, у той же жилищной инспекции существуют полномочия на проверку протоколов общих собраний собственников, и при выявлении признаков подлога жилищная инспекция в праве приостановить внесение в список лицензий ЖСК или другой управляющей компании, которая явно пытается захватить дом нечестным путём. Но они этим очень редко пользуются, к сожалению. Сейчас в городе есть ещё одна большая проблема.

Если ЖКС находится в банкротном состоянии, то приставы накладывают обеспечительные меры в виде запрета на изменение формы управления. То есть, если вами управляет банкрот, который ничего не делал до этого, с началом банкротного процесса все ваши деньги будут уходить кредиторам через конкурсного управляющего. И вы не можете выскочить из этой кабалы. Просто потому, что службой судебных приставов наложен запрет на изменение формы управления. Абсурд? Абсурд!

Владимир Малашин: Я согласен, но не совсем. Я все-таки о полномочиях Государственной жилищной инспекции. Я за её полномочия! Вы говорите, что они действуют иногда неправильно, но если они действуют неправильно, нужно их поправить.

Максим Морозов: Давайте составим своеобразный топ нарушений.

Владимир Малашин: Прежде всего, это использование мест общего пользования. Когда у вас есть коридор, и вы рядом с квартирой делаете какой-то тамбур, когда вы ставите там велосипеды, храните шины в подземных паркингах, и так далее. Кроме автомобилей, там ничего не должно храниться. Есть меры пожарной безопасности, но их достаточно. Хорошие ТСЖ делают дополнительные меры и закупают дополнительное оборудование. Сегодня есть специальные покрывала, порошковые огнетушители, самосрабатывающие шары. Проводятся специальные занятия. Это там, где есть порядок, где руководят сами собственники. Никогда управляющая компания сама этим заниматься не будет, потому что у них другая задача — получение прибыли.

Преимущество ТСЖ — если в нём хорошее управление, то там нет прибыли, а все те денежные средства, все 100% расходуются в интересах собственников.

Гульнара Борисова: Это изначально некоммерческая организация.

Владимир Малашин: Да.

Гульнара Борисова: Какие проблемы я бы сейчас озвучила как важные? То, о чем вы говорили, — это, по сути, использование общего имущества. Но у нас существует в Санкт-Петербурге такая большая проблема как отчуждение общего имущества в казну города. Это грубое нарушение федерального законодательства, более того, это нарушение влечёт за собой нарушение правил безопасности при эксплуатации жилых домов. У собственников отчуждаются технические подвалы и иные технические помещения. Про чердаки я уж не говорю, про надстроенные мансарды, в результате которых в домах нарушается система отопления, это тоже большая проблема. Собственников лишают колясочных. Сейчас, слава богу, с колясочными у нас стало полегче.

Когда в доме нет ни одного технического помещения, в них шавермы, кальянные, непонятные забегаловки, это очень сильно мешает людям жить. Я получаю массу жалоб, и вижу, какого масштаба все это достигло в городе. Жилищная реформа до сих пор не привела к появлению сознательного собственника. В большинстве случаев люди воспринимают, что собственность — это моя квартира, дверь закрыл и все. А мы должны говорить об имущественном комплексе вместе с придомовой территорией. Придомовая территория городом также отчуждается. Следом люди теряют возможность закрыть свой двор.

Максим Морозов: Люди не чувствуют себя хозяевами.

Гульнара Борисова: Им и не дают. Их связывают по рукам и ногам.

Владимир Малашин: Я бы так не сказал, потому что защищать свои права надо, и защищать их можно. Я вам приведу один очень хороший пример. В Петергофе граждане написали, что у них подделали протокол общего собрания и перевели квартиру в нежилой фонд. Я написал порядка 50 жалоб: и в контрольное управление губернатора, и в ГЖИ, и так далее. Никакого решения принято не было, абсолютно бесполезная работа. Подал иск в суд. Самый лучший метод бороться с поддельными протоколами — это изготовить новый протокол. Они изготовили новый протокол, признали предыдущий протокол незаконным, подделанным. Написали в тексте собрания, что он сфальсифицированный и суд вынес решение. На сегодняшний день все граждане довольны, им никто не мешает.

Гульнара Борисова: Сколько лет они потратили?

Владимир Малашин: Два года мы судились в общей сложности.

Максим Морозов: Получается, самый эффективный орган — суд?

Владимир Малашин: Да.

Гульнара Борисова: Это очень долгий способ и не всегда стопроцентный, к сожалению.

Владимир Малашин: Всегда стопроцентный, если проведёте новое собрание.

Гульнара Борисова: А кто мешает управляющей компании провести новое собрание и составить новый протокол? К сожалению…

Владимир Малашин: Да...

Максим Морозов: Давайте выделим проблемы, которые возникают у маленьких домов, у средних, наиболее типичных, и у больших домов.

Гульнара Борисова: У маленьких домов проблема одна — финансовая. У них, в принципе мало денег, потому что у них маленькая площадь. Чем меньше дом, тем меньше денег на счёте. Что касается больших домов, собрать собрание можно в любом доме, было бы желание. Во-первых, не надо стремиться к очным собраниям, это бессмыслица. Люди сейчас не ходят на очные собрания. Законом предусмотрены очно-заочная либо заочная формы, так проще. Более того, вы можете растянуть период заочного голосования хоть на два, на три, на четыре месяца. Но один человек, конечно, с этим не справится. Должна быть инициативная группа.

Сейчас есть другая беда — собрание в электронном варианте в ГИС ЖКХ. Изначально нам представляли эту форму как самую хорошую, надёжную защиту от фальсификаций. На поверку выяснилось, что это самая хорошая возможность для фальсификаций.

Максим Морозов: Чёрный ящик?

Гульнара Борисова: Самое интересное, что там, по задумке, считать должна программа. По городу сейчас активно идёт активная кампания по проведению собраний собственников для назначения администраторов этих собраний, и везде, где дома управляются не ТСЖ, администраторами собраний сами себя назначают в ЖКСы. Это катастрофа! Потому что в последующем они смогут в электронной системе проводить любые решения. Многие, кто понимает, о чем речь, предполагают, что это делается, во-первых, для упрощения жизни жилкомсервисов, потому что дальше людям провести собрание самим, без управляющей компании, будет практически невозможно. Во-вторых, у нас все-таки реновация, хоть и отодвинута слегка, но город готовится.

Общие собрания собственников, которые будут принимать решения, в том числе о реновации, будут проводиться в ГИС ЖКХ, и многие люди об этом даже знать не будут.

Хочу рассказать одну интересную вещь. Я в декабре была в Москве на конференции по капитальному ремонту. Там присутствовала одна из работниц департамента Минстроя, и она рассказала о том, как в её доме было проведено общее собрание собственников в ГИС ЖКХ. Её подпись стояла «за», а она об этом собрании даже не знала.

Владимир Малашин: Представляете, вы хотите признать, что это подпись не ваша. Значит, должна быть проведена почерковедческая экспертиза. Вы должны принести 8-10 образцов, нотариальную доверенность, которую вы оформляли, ещё какие-то документы. Это абсолютно нереально! Я ходил в полицию, разговаривал с девушкой. Она говорит: «Откуда мне все это взять!?» И они пишут постановление об отказе. Почему я и говорю, что единственная методика — проводить новое собрание.

Максим Морозов: Может быть, делать процентовку, чтобы Федеральная антимонопольная служба смотрела — если рынок управления многоквартирными домами в субъекте Федерации монополизируется государством, то есть – это так или иначе государственнаые либо протогосударственные управляющие компании, то, может быть, хотя бы сделать какую-то процентную долю, чтобы они не могли занимать больше определенного процента? Как, допустим, продуктовая торговая сеть не может занимать в регионе долю больше определённой.

Гульнара Борисова: Максим, ваше предложение мало реализуемо. Почему? Всё просто. Разделятся эти десять жилкомсервисов, и вместо них будет 50. У них не будет крупной доли рынка на бумаге, а фактически будет. Я думаю, что должна быть воля главы региона. Должна быть политическая воля на то, чтобы что-то изменить.

Максим Морозов: Это можно сделать на уровне субъекта? Не обязательно принимать федеральный рамочный закон?

Гульнара Борисова: Естественно, это все можно сделать на уровне субъекта.

Максим Морозов: Тогда что и как сделать?

Гульнара Борисова: Как минимум, не потворствовать тому безумию, которое сейчас происходит.

У нас что, город не видит, как работают жилкомсервисы? Город не знает, что большинство из них банкроты? Город не знает, что они собирают деньги и не платят даже ресурсоснабжающим организациям? Город всё это знает! Но город периодически переливает миллиарды этих рублей, которые кем-то украдены, из бюджета, из наших налогов в счёт этих долгов! Это правильно? По-моему, не очень.

Второй момент, надо прекратить отжимать дома у ТСЖ, я говорю про добросовестные ТСЖ. Я понимаю, что существует 1-2% недобросовестных, это есть всегда и везде. Но у меня масса примеров, когда люди создали ТСЖ, а им зачем-то это всё взяли и ликвидировали. Но зачем? А чтобы отдать дом жилкомсервису! Либо вариант, когда людям не дают реализовать принятый на общем собрании собственников способ управления в виде ТСЖ. Это тоже политика города.

Максим Морозов: Как говорили древние римляне, «ищи, кому выгодно».

Гульнара Борисова: Конечно! Давайте возьмём маленький пример — уборка дворовых территорий. У меня маленький двор, который закрыт. Мы всю жизнь его убираем сами. У нас 20 лет ТСЖ, никогда в жизни у нас никто двор никто не убирал ни летом, ни зимой. Но я знаю, что двор якобы является городской территорией, это отдельная тема, и деньги на него выделяются из бюджета. Когда-то, десять лет назад, я пришла в администрацию. Говорю: «Давайте мы заключим договор, и вы мне переведёте эти несчастные восемь тысяч, потому что реально убираем мы за счёт денег собственников». В общем, я получила массу ответов, потом через прокуратуру, через жилищную инспекцию о том, что есть даже фотофиксация и акты выполненных работ о том, что мой двор убирают.

Максим Морозов: Фантастика!

Гульнара Борисова: Фантастика! Так это в масштабах города! Одна из причин, почему гражданам не передают в общедомовую собственность придомовые территории. Земли, которые считаются городскими, умножаются на тариф, и из бюджета выделяются безумные деньги на уборку территории. Эти работы, конечно, проводятся, но не в том объёме, который оплачивается. Вот мы и видим результаты! Но это, опять же, политика города.

Владимир Малашин: Да, мы только можем сказать, что ещё плохого сделано.

В 2022 году проведена мусорная реформа. В Москве, допустим, она проведена очень «удачно» — тарифы увеличить ровно в четыре раза! Как такое может быть? В 2021 году — один тариф, а в 2022 — рост сразу в четыре раза. Про то, что произошло в Петербурге, я даже не хотел бы много говорить, об этом все знают.

Что касается капитального ремонта, если люди сами не распоряжаются денежными средствами, которые собирают на капремонт… Они должны контролировать, принимать работы!

Максим Морозов: Владимир затронул ещё одну важную тему, мы её проскочили — качество подготовки кадров.

Гульнара Борисова: Сейчас этим озадачились. При жилищном комитете имеется центр подготовки кадров ЖКХ. Хотела бы совместить две эти темы: рабочую силу и капремонт, раз мы его затронули. Качество капремонта у нас безобразное. Есть опыт Москвы. В случае, если у людей там возникают проблемы при капитальном ремонте, в Москве, причём под патронатом Собянина, создана городская комиссия. В эту комиссию входят эксперты, специалисты, строители. Что происходит? Вы видите, что вам безобразно делают капитальный ремонт. Вы звоните в эту комиссию, высаживается практически десант из специалистов, в том числе юристов, депутатов муниципальных образований и преподавателей строительных вузов с группами студентов. Это к разговору о подготовке кадров. Они приходят со своим преподавателем в дом, в котором проводятся работы по капитальному ремонту. Тут убивается сразу несколько зайцев. Люди обучаются на месте. Во-вторых, группа из 20 студентов, у которых свежие знания, острые глазки, они увидят все эти недочёты гораздо лучше! Преподаватель подстрахует, посмотрит, озвучит и проанализирует. Представляете, как здорово!

Я говорила об этом Законодательном собрании многим депутатам, с которыми знакома, пыталась это поднять наверх. Давайте организуем комиссию!

Владимир Малашин: Я хочу сейчас сказать молодёжи: ребята, девушки, идите и работайте! Обучайтесь!

Максим Морозов: Это Эльдорадо! Мы только что рассказали.

Владимир Малашин: Да! Почему? Потому что там очень высокие оклады. В нормальных, честных ТСЖ окладов меньше 80 тысяч просто нет!

Максим Морозов: Давайте резюмируем нашу беседу.

Гульнара Борисова: Если политическая воля невозможна в нужном направлении, я бы хотела, чтобы нам просто не мешали. В принципе, да, сфера перспективная, и я надеюсь, что все-таки мы прорвёмся.

Владимир Малашин: Я считаю, что должна быть политическая воля, потому что у нас очень много домов, особенно в Центральном районе, которые разрушаются каждый год, каждый день. Хотелось бы, чтобы эта политическая воля была, и чтобы у нас собственники управляли, а не какие-то пришлые организации, тем более государственные.