Искандер Юсупов: в льготе по ипотеке нужно учитывать специфику региона

В правительстве, согласно поручению президента, работают над предложениями по расширению условий льготной ипотеки для отдельных категорий семей. Вопрос приобрёл особенную актуальность в связи с тем, что действие льготной программы заканчивается 1 июля 2024 года. Замглавы Минстроя Никита Стасишин, в свою очередь, заявил, что Петербургу необходимо развивать удобную транспортную сеть и инфраструктуру с соседним регионом — Ленинградской областью. О том, каковы пожелания девелоперов по трансформации ипотечных программ, как со временем меняются запросы покупателей квартир, и в чём заключаются требования к современной инфраструктуре — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с заместителем генерального директора компании «Унистрой» Искандером Юсуповым.

Максим Морозов: Искандер, наверное, одна из самых обсуждаемых тем на рынке — это прекращение действия льготной ипотеки на жильё в новостройках с 1 июля 2024 года. Президент Владимир Путин поручил правительству представить предложения по расширению условий по льготной ипотеке для отдельных категорий семей. Скорее всего, льготные программы будут адресными. Тем не менее поддержка отрасли необходима. Как можно оценить эффект от действия льготной ипотеки?

Искандер Юсупов: Льготные программы очень стимулировали рынок. Они стали основным инструментом приобретения. Сейчас у нас по базовым ставкам проходит буквально 1-1,5% сделок. Сделки без каких-либо мер стимулирования государством. Это обусловлено в том числе и высокой ключевой ставкой. Когда ключевая ставка была 7,5%, рыночная ипотека 9,5%, они мирно сосуществовали. Когда ставка стала такой высокой, сделки по ней практически прекратились. Более того, с учётом роста цен девелоперам приходится субсидировать и за свой счёт дополнительно снижать ставку, помимо того, что делает государство, чтобы сделать жильё доступнее.

Максим Морозов: В чём на данном этапе заключаются пожелания девелоперов в части развития ипотечных программ?

Искандер Юсупов: Здесь можно начать с мотивов государства. В своё время эти программы создавали, чтобы поддержать стройку. Время поменялось. Стройка свои задачи отчасти перевыполнила. Сейчас, наверное, меньше необходимость поддерживать именно стройку, и больше необходимость стимулировать демографию. Есть ещё более нишевые программы: дальневосточная ипотека, разрабатывается арктическая ипотека, есть IT-ипотека. Но если первые две совсем узконаправленные, и привязаны больше к географии, то IT-ипотека закрывает вопрос только айтишников. В связи с этим мотивы понятны. Обычная господдержка выбывает, так как она свою задачу, как будто бы, выполнила. IT-ипотека пока до конца года. Семейной ипотеке дают «зелёный свет», но с небольшими ужесточениями со второго полугодия. В целом, правительство заявило, что готово поддерживать её всерьёз и надолго.

Если говорить о том, чего бы хотели девелоперы, конечно, мы бы не хотели, чтобы отключали программу поддержки, лукавить не будем. Также было бы пожелание учитывать ценовую дифференциацию регионов. Где-то квартира стоит от 2 миллионов, где-то — от 5 миллионов. А условия везде одинаковые: что у семейной ипотеки, что у господдержки.

В своё время был повышен лимит по господдержке в столицах: в Петербурге и в Москве. Но, как вы знаете, с нового года их уравняли, и там эти программы стали практически нежизнеспособными. С кредитом в 6 миллионов рублей можно купить в лучшем случае однокомнатную квартиру, и то нужен достаточно высокий первоначальный взнос. Я думаю, что основное пожелание было бы дифференцировать программу, и либо давать ставки ниже в регионах, где жилье дороже, либо увеличить максимальную сумму кредита. Эти 6 миллионов можно сделать дифференцированными. Где-то, может быть, хватает 4 миллионов, а где-то, как в случае с Казанью или Петербургом, в регионах, где высокая активность и достаточно высокий ценник на недвижимость, увеличить до 7-9 миллионов. Это бы больше стимулировало покупателей и девелоперов.

Максим Морозов: Поговорим о региональной специфике. Вы работаете в разных регионах. Как, на ваш взгляд, можно охарактеризовать рынок Петербурга?

Искандер Юсупов:

В Петербурге не так легко запустить проект. Серьёзное количество согласований, масса моментов, которые нужно учитывать. Из регионов, где мы работаем, это, наверное, самый сложный выход, в том числе с точки зрения сроков. Когда мы купили площадку, то рассчитывали, как обычно, запустить проект примерно через 1,5 года. Но у нас получилось так, что первый проект мы запустили через 3 года, а второй — через 4 года.

У нас в Петербурге два проекта. Один дом вот-вот сдаётся, находится в финальной стадии. Второй проект — это жилой комплекс «Лисино», достаточно масштабный, там около 400 тысяч «квадратов». Запустили мы его в прошлом году. Сейчас строится первая очередь, 10 домов на 40 тысяч квадратных метров. Это по факту 1/10 проекта. Работы там ещё лет на 12, в зависимости от того, как себя поведёт рынок.

На петербургском рынке высокая конкуренция. Ещё из интересного, что мы обнаружили, — петербуржцы не очень любят доезжать до офиса продаж. Им хочется, чтобы вы максимально разъяснили, рассказали всё на этапе телефонной либо видеопрезентации. При этом если клиент попадает в офис, то конверсия «встреча-договор» достаточно высокая.

Максим Морозов: Искандер, два принципиальных вопроса: как вы могли бы оценить готовность сопутствующей инфраструктуры в Петербурге и кадровое обеспечение отрасли?

Искандер Юсупов: Если говорить про Upoint, он находится в относительно оживлённом районе. Это наш первый проект, который сдаётся. С точки зрения инфраструктуры он всем обеспечен. Мы поучаствовали в детском саде, основной вопрос был в этом. В «Лисино» ситуация совершенно другая. Это Петербург, но это зелёная зона, где рядом нет такой инфраструктуры, как в городе, и нам придётся создавать её самим. Там будут школы, детские сады, библиотека, МФЦ и ряд других социальных объектов, которые будут полностью закрывать потребности этого немаленького уже района, когда он будет готов.

Если говорить про кадры, то команду запуска мы отправляли из Казани, люди, которые руководили стройкой и продажами, были из Казани. Почему мы во всех регионах стараемся так делать? Потому что это люди, которые несут культуру, и в дальнейшем их задача не только выполнять свои функциональные обязанности, но и пропитывать корпоративной культурой, ценностями людей, которых мы примем в регионе.

Остальной штат у нас практически полностью петербуржцы. Ещё ребята переехали с продаж из Казани, но по большей части это петербуржцы. Компетенции у кадров достаточно высокие, по крайней мере у тех, которых нам повезло найти. Но в целом кадровый голод чувствуется.

Максим Морозов: Поговорим о спросе на недвижимость. В целом, спрос на квартиры растёт. Это не может не радовать. Но если посмотреть структуру, то, по разным оценкам, примерно 2/3 трети покупок — это студии и однокомнатные квартиры. Причём и в среднем, и в высоком ценовом сегментах общая тенденция — сокращение площади. Как и под влиянием каких факторов, по вашим наблюдениям, в последнее время меняются предпочтения покупателей?

Искандер Юсупов: С точки зрения площадей, цены на недвижимость растут, и это приводит к тому, что средние площади квартир со временем уменьшаются. При этом сейчас девелоперы, в том числе мы, достаточно удачно научились сделать планировки эффективными, чтобы, грубо говоря, однокомнатная квартира площадью 33 метра была не менее комфортна, чем такая же площадью 38 «квадратов». Это вопрос правильного расположения комнат, правильных пропорций. Мы не идём в тотальное уменьшение. Наша квартирография от объекта к объекту в регионах примерно одинаковая. Если говорить в цифрах, примерно 40% — однокомнатные, 40% — двухкомнатные и 20% — трёхкомнатные квартиры. Где-то может быть 45-40-15, но общая формула плюс-минус идентична.

Мы не сторонники решений, когда дом полностью состоит из студий и однокомнатных квартир. У нас таких объектов нет. Считаем, что это создаёт не совсем правильное окружение и атмосферу в доме. Закладываем не более 5% студий.

Что касается трёхкомнатных квартир, то большие квартиры мы тоже делаем.

Максим Морозов: Если говорить о требованиях со стороны покупателей, как они меняются в динамике?

Искандер Юсупов: Вещи, которые недавно были фишками, преимуществами — закрытые дворы, свободные от машин, большое количество зелени, дорогое благоустройство (когда сажают не три деревца и четыре кустика, а всё остальное травка и асфальт, а когда предусмотрены разные растения разных цветов, разной высоты), разноуровневое освещение, разные формы покрытия на детских площадках, развивающие МАФы — люди сначала принимали как «вау!», потом «да, здорово», сейчас это становится обычным требованием. Планка требований поднимается выше.

Максим Морозов: Какой прогноз относительно спроса на квартиры кажется вам наиболее реалистичным?

Искандер Юсупов: Из факторов есть информации информационный фон об отмене ипотеки с господдержкой, есть информационный фон о том, что семейная ипотека несколько ужесточится, для семей с более взрослыми детьми ставка вырастет с 6% до 12%. Как правило, это всегда происходит на фоне новостей, у которых есть конкретная дата, например, 1 июля. За один-два месяца начинается повышенный спрос, местами даже ажиотаж. Скорее всего, в ближайшие пару месяцев мы увидим рост сделок. Люди всегда будут стараться успеть воспользоваться чем-то выгодным, пока это не отменили. Это психология. Что произойдёт?

Часть клиентов найдёт замещение либо в семейной ипотеке, либо, если они не проходят по критериям программы, просто воспользуются рассрочками, кооперативами либо другими формами.

С июля рынок отчасти просядет. Сделок может стать меньше на 15%. Но, по опыту прохождения через разные волатильные истории, спад продлится не дольше двух-трёх месяцев. Потом рынок адаптируется, появляются программы-заменители и прочее. Я думаю, что будет достаточно активный, фееричный финал года.