Сергей Софронов: о том, как купить квартиру и апартаменты при высокой ставке ЦБ

Несмотря на целый ряд проблем, строительный комплекс остаётся локомотивом экономики. В Петербурге с начала года введено в эксплуатацию 2,4 миллиона квадратных метров жилья, обеспеченного инфраструктурой. При этом в Смольном признали, что годовой план выполнен не на 100, а на 89 процентов. Однако в городе практически ликвидирован дефицит школ и детских садов. Чем строящаяся жилая недвижимость в Москве отличается от аналогичной в Петербурге? Какие финансовые инструменты позволяют покупать квартиры даже при высокой ключевой ставке? Как можно оценить реальную доходность апартаментов? И появления каких проектов стоит ожидать в 2025 году? Об этом — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с коммерческим директором группы компаний «ПСК» Сергеем Софроновым.

Максим Морозов: Поговорим об общеотраслевых вызовах. Как можно оценить влияние, которое оказывают на строительный рынок целый ряд проблем: отмена безадресной льготной ипотеки, высокая ключевая ставка, которая выливается в заградительную ставку по ипотеке, дефицит кадров на рынке труда, с которым строительная отрасль столкнулась в первую очередь, сложности в расчётах, если есть импортная составляющая? Давайте пройдёмся по основным проблемам и определим, какое влияние они оказывали на строительный рынок в 2024 году?

Сергей Софронов: Негативных факторов хватает. Всё, что вы перечислили, свалилось на строительный рынок в 2024 году.

Спрос никуда не делся, скорее, изменились возможности приобретения недвижимости.

Отмена безадресной льготной ипотеки и IT-ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге в совокупности с высокой рыночной ставкой, которая даёт ипотеку по рыночной ставке порядка 30%, очень сильно сократила возможности для приобретения недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках.

Максим Морозов: Спад от 15% до 40%?

Сергей Софронов: Очень разные оценки. Всё зависит от классов недвижимости. Мы работаем в разных классах, от комфорта до премиума. В премиуме у нас рост, потому что этот сегмент традиционно не зависит от заёмных средств либо зависит очень мало. В комфорт-классе снижение существенное: в среднем по рынку порядка 30%. По разным проектам где-то чуть лучше, где-то чуть хуже.

Максим Морозов: Какие альтернативные инструменты покупки сейчас доступны и наиболее востребованы?

Сергей Софронов: Инструментов не так много. По-прежнему осталась ипотека. В частности, семейная ипотека, где можно взять кредит 12 миллионов рублей под 6%. К сожалению, с этой ипотекой тоже не всё так просто: периодически у банков заканчиваются лимиты.

Помимо семейной ипотеки есть различные вариации программ застройщиков и банков, такие как траншевая ипотека либо ипотека с субсидированной ставкой на небольшой период времени.

В общем, есть то, что позволит покупателю снизить ежемесячный платёж до приемлемого уровня, такого же, как при ипотеке с господдержкой. Хотя бы на первые два-три года, пока ключевая ставка не снизится и нельзя будет рефинансироваться.

Максим Морозов: Как приходится пересматривать подходы к бизнес-модели в связи с общеэкономической турбулентностью?

Сергей Софронов: В первую очередь, это изменение подходов к приобретению новых земельных участков и к пополнению земельного банка. Мы уже не смотрим столь активно на приобретение новых проектов. Подходим к этому достаточно осторожно и рассматриваем возможность покупки только в сегментах с высокой платёжеспособностью. Это жильё бизнес-класса либо более высокого сегмента. Также у нас есть проекты, строящиеся очередями, в сегменте комфорт-класса, который наиболее пострадал от отмены льготной ипотеки. Определённые очереди строительства, ориентируясь на спрос, мы будем выпускать чуть позже, чем планировали, из-за того, что сократились возможности для приобретения квартир. Мы видим подтверждение всех этих тенденций и по рынку.

Мы видим, что некоторые крупные застройщики начинают превращаться в мастер-девелоперов, торгующих своим земельным банком.

Потому что раньше, с учётом предыдущих объёмов спроса, они ориентировались на то, что это будет продолжаться бесконечно долго и запаслись впрок. Теперь же у них нет возможности содержать всё на своём балансе.

Максим Морозов: Вы говорите о том, что работаете в разных классах жилья. Но при этом общепринятого классификатора нет. Сейчас много маркетинговых игр, которые отчасти вводят покупателя в заблуждение. Мало понятно, с чем ты будешь иметь дело, пока лично не приедешь и не посмотришь. Что вкладывается в понятия «комфорт», «бизнес» и «элит» на рынке?

Сергей Софронов: Соглашусь с вами. Здесь не работает правило «как вы лодку назовёте, так она и поплывёт». Безусловно, надо посмотреть объект. Наши покупатели уже ориентируются не столько на маркетинговые наименования «бизнес-плюс», «бизнес-минус», сколько на функциональное наполнение.

Базовый критерий для выбора недвижимости — это локация. Если проект строится на периферии города или вообще за КАД и при этом называется бизнес-классом, то это сомнительная история.

Так что локация — это первоочередной критерий.

Максим Морозов: Трипл локейшн.

Сергей Софронов: Да. Это безусловное правило недвижимости

Максим Морозов: Может быть, приведёте несколько примеров, чем «комфорт» отличается от «бизнеса», а «бизнес» — от «элит»? Где проходит разграничительная линия, по которой ты уже точно можешь понимать, что перешагнул в следующий класс?

Сергей Софронов: Проекты комфорт-класса сосредоточены либо в серых зонах, которые подвергаются редевелопменту.

Максим Морозов: Серый пояс.

Сергей Софронов: Да. Либо это локации, которые находятся ближе к окраинам Санкт-Петербурга или даже за пределами кольцевой автодороги. Бизнес-класс — это либо центральная локация, либо локация, тяготеющая к центру. Как правило, бизнес-класс — это небольшое количество квартир в составе проекта, обязательное наличие подземного паркинга. Конечно, он встречается и в комфорт-сегменте, но не всегда и далеко не везде. Плюс в бизнес-классе необходима определённая обеспеченность машиноместами. Комфорт-класс в подавляющем большинстве — это квартиры с отделкой, а стандартизированный бизнес-класс — это квартиры с предчистовой отделкой или без отделки. Ещё один базовый критерий — это высота потолков: «комфорт» — 2,7 метра, а «бизнес» — 3 метра.

Максим Морозов: Вы занимаетесь не только классическими квартирами, но и апартаментами. Давайте сравним их с точки зрения потенциального инвестора, который хочет купить квартиру или апартаменты в сопоставимых локациях, с сопоставимыми площадями. Допустим, не для собственного проживания, а в инвестиционных целях.

Сергей Софронов: Сейчас мы сможем сравнить это корректно с точки зрения финансовых инструментов, потому что нет безадресной льготной ипотеки, которая раньше имела очень сильное влияние. Можно было воспользоваться дешёвыми деньгами, вложиться в квартиру под невысокий процент и дальше сдавать её в аренду.

Апартаменты, как правило, стоят чуть дешевле, чем квартиры, за счёт того, что и земельные участки под их строительство стоят дешевле. При этом апартаменты сдаются дороже, чем квартиры, за счёт дополнительной сервисной составляющей.

Максим Морозов: Петербург называют столицей сервисных апартаментов.

Сергей Софронов: Да, продукт пошёл именно отсюда и зародился чуть более 10 лет назад. Сейчас очень успешно развивается.

Максим Морозов: На какую честную доходность можно рассчитывать от сдачи апартаментов в сравнении с классической квартирой?

Сергей Софронов: У нас есть четыре сданных апарт-отеля, три из которых функционируют более года. Если перевести в доходность, то от суммы первоначальных вложений она находится на уровне от 7% до 10% в зависимости от проекта и от стадии входа в проект.

Максим Морозов: То есть даже обгоняет официальный уровень инфляции, который по Центробанку составляет примерно 8-9%.

Сергей Софронов: Как минимум, обгоняет доходность от сдачи квартир в аренду, которая меньше.

Максим Морозов: Всегда любопытно сравнить строительные рынки Петербурга и Москвы. Регуляторику оставим за скобками, и поговорим именно о подходах к архитектурным и дизайнерским решениям, функциональной начинке комплекса, к благоустройству. В чём принципиальное отличие Москвы и Петербурга по этим направлениям, на ваш экспертный взгляд?

Сергей Софронов: Мы не работаем в Москве. Мы «Петербургская строительная компания». Но, тем не менее, очень пристально следим за коллегами и привносим всё лучшее в проекты в Санкт-Петербурге.

Максим Морозов: Москвичи во многом задают тренд, хотим мы этого или нет.

Сергей Софронов: Это так. Но не везде возможно следовать тренду.

Отмечу одно отличие: Москва — город с развивающейся высотной застройкой. На мой взгляд, это признак современного мегаполиса. Петербург же жёстко ограничен высотными регламентами из-за того, что необходимо сохранять культурное наследие. Особенно в историческом центре. Поэтому мы строим чуть-чуть пониже, чем в Москве.

Также можно сказать, что в Москве более современная архитектура, чем в Петербурге. Когда в городе есть большой объём классической архитектуры и архитектуры в стиле модерн, он диктует то, что должно появиться по соседству. Это не может быть что-то сверхсовременное.

Максим Морозов: Поговорим о планировании на следующий год. Что будет оказывать основное влияние? Ждать ли полного восстановления рынка после отмены массовой льготной ипотеки?

Сергей Софронов: На рынок очень сильно влияет ключевая ставка. Она влияет как на спрос, так и на объём предложения. При такой ключевой ставке девелоперы опасаются запускать новые проекты.

Максим Морозов: Слово «развитие» применимо к 2025 году?

Сергей Софронов: Безусловно. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, в 2025 году мы планируем вывести на рынок два проекта в достаточно высоких сегментах: бизнес-класс и премиум. Это классы, которые, после отмены льготной ипотеки, пострадали наименьшим образом с точки зрения спроса.