Покупка жилья в рассрочку: плюсы и минусы для застройщиков и заёмщиков

Что беспокоит Росреестр в многочисленных сделках по покупке недвижимости в рассрочку на огромные суммы? Действительно ли высоки риски дефолтов для россиян при приобретении жилья таким способом? Насколько профильный бизнес готов к жесткому вмешательству ЦБ и надо ли закреплять в законодательстве «понятие рассрочка» от застройщика? Об этом и не только обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Максим Тихонов: В последнее время программы рассрочки в строительстве всё чаще становятся поводом для дискуссий на разных уровнях. Например, недавно состоялась встреча девелоперов с Минстроем. На ней прозвучало, что сейчас бизнес продаёт квартиры по неадекватным финансовым схемам: Росреестр видит многочисленные сделки на огромные суммы. При этом финансового покрытия нет. Не исключено, что таким образом некоторые покупатели фиксируют стоимость, не выходя на сделки. Чем это чревато?

Юлия Ружицкая: Для начала разделим рассрочки, о которых идёт речь. Та статистика, которую вы озвучили, относится к разным областям.

Чаще всего застройщики используют рассрочку по договору долевого участия до ввода в эксплуатацию. Это как раз та статистика, которую видит Росреестр. По таким договорам денежные средства вносятся на эскроу-счета: можно либо внести всю сумму сразу, либо частями. Никаких необеспеченных сделок по таким схемам быть не может, потому что застройщик выполняет своё обязательство только, когда квартира полностью погашена. Если покупатель не заплатил, ему просто не передадут квартиру.

Вторая рассрочка — более сложная, и как раз о ней говорил Марат Хуснуллин. Эта рассрочка предоставляется застройщиком на квартиру в готовом, уже построенном, доме. В этом случае квартира оформлена в собственность застройщика, который предлагает покупателю заселиться и выплачивать стоимость квартиры в момент проживания в ней. Эти сделки Росреестр, как правило, не видит. Но здесь опять не может быть никакого мыльного пузыря, потому что фактически дом уже построен и, застройщик уже понёс все затраты на него. Дальше он вправе распоряжаться своей собственностью, как ему видится правильным. Поэтому пока непонятно, о какой проблеме сейчас идёт речь.

Максим Тихонов: Непосредственно в ЦБ сказали, что есть риск дефолтов для россиян конкретно при покупке жилья в рассрочку. Риски действительно высоки или опасность несколько преувеличена?

Алексей Белоусов: Риски существуют в любом бизнесе: и в стройке, и во вкладах, которые мы делаем на таких лакомых сегодня депозитах. Просто уровень этих рисков не сильно отличается от других, например, от тех же банковских вложений. Что-то вернётся, что-то — нет. Но для этого должна быть выполнена целая масса условий. Должны обанкротиться застройщик и банк, никто не должен поддерживать этот банк. Я не помню, чтобы в последнее время обанкротились те крупные банки, которые участвуют в таких схемах. На мой взгляд, риски минимальны.

Юлия Ружицкая: Беспокойство может быть связано с тем, что при предоставлении ипотечного кредита, банки проверяют долговую нагрузку заёмщика. У них есть единая система, в которой зафиксированы все кредиты физического лица.

С её помощью можно рассчитать, не превышает ли его долговая нагрузка нормативных значений. Если застройщик предоставляет рассрочку, он не сообщает об этом в банковские институции.

Поэтому долговую нагрузку на покупателя оценить достаточно сложно. В этом отношении необходимо какое-то регуляторное действие. Но навряд ли это та самая проблема, которая теоретически ведёт к дефолту.

Максим Тихонов: Насколько застройщик готов лояльно подходить к вопросам выплаты долга?

Юлия Ружицкая: Достаточно лояльно. Вернёмся к тому, что рассрочка появилась не случайно. Чтобы застройщик мог делать нормальную выборку по проектному финансированию, чтобы ставка по проектному финансированию была подъёмной, ему нужно иметь достаточное наполнение эскроу-счетов.

Раньше таким инструментом была ипотека, которая позволяла полностью закрыть стоимость квартиры. Сейчас это частичное наполнение эскроу-счетов хотя бы одним взносом, который делает покупатель, по договору долевого участия. Это помогает частично снижать ставку по проектному финансированию.

Нужно понимать, что это не от хорошей жизни. Застройщики идут в этом направлении от безвыходности.

Максим Тихонов: С одной стороны, ЦБ говорит о высоких рисках, дефолтах и прочем. Но, с другой стороны, здесь как будто бы есть их желание поучаствовать в этом процессе. Действительно ли сегодня у регулятора есть инструменты, способные предотвратить негативные сценарии? И насколько профильный бизнес готов к жёсткому вмешательству?

Алексей Белоусов: Мы неоднократно слышали заявление Центробанка о том, что якобы надувается ипотечный пузырь.

Максим Тихонов: Сначала был ипотечный пузырь, теперь — пузырь рассрочки.

Алексей Белоусов: Именно.

Мы живём в рынке, который, как известно, очень быстро адаптируется к тем управляющим воздействиям, которые осуществляют и регуляторы, и органы государственной власти, влияющие на ведение бизнеса.

В марте на Госсовете будут обсуждаться условия, которые позволят избежать появления этих пузырей в случае с рассрочками. На нём в том числе рассмотрят вопросы поддержки строительной отрасли. Среди них целый ряд механизмов, направленных на то, чтобы не допустить событий, о которых говорит Центробанк. Например, увеличение возраста ребёнка по семейной ипотеке до 14 лет. Также будет рассматриваться возможность налогового послабления, например, не платить налоги в региональный бюджет с той части прибыли, которые застройщики направляют на достройку объектов.

Ещё предполагается увеличить на большую сумму меры, которые связаны с налоговыми вычетами. Есть целый ряд интересных предложений, который будет обсуждаться на Госсовете. Я надеюсь, что они очень серьёзно подставят плечо строителям.

Юлия Ружицкая: Если какие-то шаги позволят застройщикам чувствовать себя более свободно с точки зрения стоимости проектного финансирования, рынок от этого выиграет. Причём выиграют и застройщики, и покупатели, которым станет доступно жильё.

Максим Тихонов: В конце прошлого года Марат Хуснуллин предложил закрепить понятие рассрочка от застройщика в законодательстве. Насколько это необходимо?

Юлия Ружицкая: Это было бы правильно, так как схема новая. Пока мы не столкнулись с теми последствиями, которые предвидит Марат Хуснуллин: когда заёмщик перестаёт платить за квартиру и нужно его выселить с помощью каких-то регуляторных способов. У банков такой механизм есть, застройщики же с этими схемами практически не сталкивались. Поэтому, как этот вопрос будет решаться в перспективе, сказать сложно.

Алексей Белоусов: Схемы, которые приходится реализовывать мозговыми штурмами и строителям, и покупателям жилья, требуют законодательного закрепления. Вдвойне приятно, когда органы государственной исполнительной власти реагируют на идеи, которые рождаются внутри профессионального сообщества и которые помогают поддержать подобного рода отрасли в нашей стране.

Максим Тихонов: Ещё хотелось бы обсудить ключевую ставку. Бизнес, в том числе строительный, не может на это не реагировать. Как вы оцениваете последнее решение ЦБ?

Алексей Белоусов: То, что процентная ставка «зафиксирована» на данном уровне — это не очень хороший, но и не очень плохой сигнал.

Для потенциального покупателя жилья, который держит деньги на депозитах, сигнал о снижении ставки послужил бы хорошим стимулом прийти и купить квартиру. Это шанс переложиться из депозитов, которые, возможно, будут терять свою привлекательность, в недвижимость.

Если говорить простым языком, это стало бы серьёзной поддержкой для строителей.

Юлия Ружицкая: Надо добавить, что высокая ставка держится достаточно длительное время, и это влияет на себестоимость. Застройщики не могут долго работать с такой стоимостью кредитных денег, поэтому жильё будет дорожать. Об этом уже неоднократно заявляли эксперты рынка: ситуация уже накалилась, а себестоимость уже на пределе.

Максим Тихонов: Хотел сказать, давайте закончим на этой оптимистичной ноте.

Юлия Ружицкая: Давайте добавим оптимизма. Ставку сохранили — хорошо. Будем надеяться, что следующим будет шаг к её снижению. Мне кажется, недвижимость — это та отрасль, на которую имеет смысл ориентироваться при принятии таких решений. Мы действительно одна из самых мультипликативных отраслей. Возможно, Центробанк нас услышит.