Эксперты: на рынке Петербурга появились интересные прецеденты по рассрочкам

Как можно оценить итоги года для рынка жилой недвижимости Северной столицы? Какие альтернативы льготной ипотеке предлагают девелоперы? И почему декабрьский скачок курса доллара вряд ли существенно отразится на стоимости квадратного метра? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Татьяна Копылова: Год постепенно подходит к своему завершению, и сегодня мы будем подводить его итоги. Сервис «Пульс продаж новостроек» подсчитал, что за 2024 год в Северной столице будет введено порядка 3 миллионов квадратных метров жилой недвижимости, что на 4% меньше прошлогоднего результата. Алексей Игоревич, как бы вы оценили эти цифры и итоги года для строительной отрасли в принципе?

Алексей Белоусов:

Надо отметить, что показатель в три миллиона — это достаточно серьёзно и уверенно. Правда, складывается он не потому, что стройка работала «на ура» в этом году. А потому, что сданные объекты закладывались несколько лет назад.

Это отложенный процесс. То, что мы видим сейчас, это результат труда предыдущих 2-3 лет. Главное, чтобы мы попали в те контрольные цифры, которые спустило сверху Министерство по строительству и ЖКХ. Мы попали и даже перевыполнили планы. Поэтому мы с уверенностью смотрим и в Министерство, и в глаза нашим жителям.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, а вы попали в свои планы?

Юлия Ружицкая: Да, попали. Но надо понимать, что на рынке недвижимости отдача происходит со временем. У нас длинный цикл строительства. Все события, которые происходят на рынке, влияют на нас спустя какое-то время. То есть в будущих периодах мы будем иметь отложенный эффект. Думаю, что мы всё-таки заметим текущие события, как минимум, высокую ключевую ставку. А пока всё в плановом порядке.

Татьяна Копылова: Льготная ипотека стала главной героиней этого года. Точнее, её отмена. Алексей Игоревич, как после этого в цифрах выражается ситуация с продажами жилья? Какие итоги полугодия, которое мы прожили без льготной ипотеки, можно подвести сейчас?

Алексей Белоусов: Это полугодие мы прожили не так успешно, как первое. Это абсолютно прогнозируемый процесс. Мы помним, что середины первой половины этого года 90% всех продаж базировались на льготной ипотеке и других льготных программах. С 1 июля большинство из них, к сожалению, закончились. Конечно, это отразилось и на уровне продаж, и на уровне спроса. Хотя скрытый спрос, на самом деле, сохранился.

Как люди хотели улучшить свои жилищные условия — купить новую квартиру себе или детям, так и хотят. Просто сейчас возможности и условия, которые были ранее, стали недоступны для очень большого количества потенциальных покупателей. Во многом это зависит не от нас, а от возможностей бюджета.

Напомню нашим слушателям, что все льготные программы происходили только потому, что бюджет дофинансировал банки. И в этом отношении надо сказать большое спасибо решениям, которые в том числе принимались на уровне правительства.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, как на вашей структуре продаж отразилась отмена льготной ипотеки. Правильно ли я понимаю, что главенствующую роль заняла семейная, которая осталась и, собственно, процентов 90, наверное, все ещё в семейную ипотеку продаётся.

Юлия Ружицкая:

До момента отмены программы льготной ипотеки с господдержкой семейная ипотека занимала долю порядка 25% в общих продажах. На сегодняшний день при том, что это единственная программа, которая у нас осталась, она занимает долю до 65%.

То есть она выросла. Люди ускорились с принятием решения, понимая, что в любой момент программа может закончиться.

Нужно сказать, что рынок действительно так себя и вёл, так как у нас периодически заканчиваются лимиты в банках.

Поэтому то, что сегодня программа есть, не означает, что квартиру с такой ипотечной ставкой можно купить. Это все добавляет нервозности на рынок и заставляет людей принимать решение быстрее.

Татьяна Копылова: Но вы ощутили падение продаж во втором полугодии 24 года?

Юлия Ружицкая: Мы существенно ощутили снижение покупательских возможностей. То есть большое количество людей, которые к нам обращаются, не могут позволить себе квартиру на сегодняшний день.

Татьяна Копылова: Насколько выросла стоимость квадратного метра за 2024 год?

Алексей Белоусов: Она абсолютно точно выросла, но не так много, как это было, например, в 2023 году. В первом полугодии мы видели явный рост, который находился в пределах 7-8%. Во втором полугодии он снизился, но всё равно продолжил расти. Нет никаких оснований предполагать, что у нас, например, подешевел киловатт электроэнергии, да и бензин не дешевеет. Все эти вещи так или иначе тащат за собой удорожание и самих строительных материалов, и логистики.

Мы потеряли огромный пласт людских ресурсов, которые в силу разных причин покинули стройки. Это потребовало повышения зарплат, и это также влияет на себестоимость строительства.

Татьяна Копылова: На протяжении года мы обсуждали альтернативу льготной ипотеке. И, честно говоря, у меня не получилось собрать все варианты в один реестр...

Алексей Белоусов: Были два законопроекта, которые выносились в Государственную Думу. Первый законопроект — о строительно-сберегательных кассах. Второй называется более сложно — внесение изменений в закон о банковской системе Российской Федерации. В нём предполагалось сделать нечто подобное Стройсберкассе: когда создавались специальные накопительные счета по образцу эскроу, на которых аккумулировалась определённая сумма денег. Потом она по сложным схемам заполнялась, обрабатывалась и после этого попадала на строительный рынок. Но оба законопроекта не нашли поддержки как в правительстве, так и в Государственной Думе.

Юлия Ружицкая:

Всё опять упирается в стоимость денег. Пока ключевая ставка высокая, все схемы, завязанные на банковских инструментах, не могут стать альтернативой той ипотеке, которая у нас была.

Поэтому со своей стороны застройщики предлагают рассрочки. Пришлось пересчитать все финансовые модели по всем проектам, предусмотреть возможность выплаты стоимости квартиры в рассрочку, предложить соответствующие инструменты покупателям. На сегодняшний день мы видим очень даже интересные прецеденты по рассрочкам на рынке. И насколько я помню предыдущие периоды на рынке, такого раньше не было. Обычно рассрочка бывала до ввода в эксплуатацию или до момента, пока дом будет готов. Сейчас на рынке есть рассрочки на 5-7 лет после заселения.

Застройщики идут на предоставление покупателям очень «длинных» условий по оплате. Чтобы иметь возможность не снижать цены на квартиры и предложить людям оплатить полную стоимость квартиры.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, может быть, есть ещё какие-то альтернативы, разработки для тех, кто хотел бы купить недвижимость в 2025 году?

Алексей Белоусов:

Сейчас, в том числе национальным объединением, подготовлен целый ряд предложений, которые могли бы поддержать строительную отрасль. Одно из них — это введение определённого рода льгот по налогообложениям для строителей.

Например, сейчас обсуждается возможность уплачивать налог на прибыль не после подписания акта ввода эксплуатации дома, а по мере того, как идёт реализация квартир. Это же касается в том числе НДС на авансы, которые получает стройка. Но это — для бюджетных объектов и подрядчиков.

То есть НДС будет платиться не с момента получения аванса, например, на строительство школы, детского сада или дороги. А уже после того, как ты закончил работы и подписал сдачи в эксплуатацию того или иного участка.

Это тоже дополнительные средства, которые остаются на счетах у застройщика или подрядчика для того, чтобы поддержать эту отрасль.

Татьяна Копылова: Как отразится на стоимости строительства и квадратных метрах декабрьский скачок курса доллара, который в моменте вырастал на 8,5%? Сейчас он уже откатился, но всё равно остался непривычным: держится в районе ста рублей за доллар и, видимо, продолжит держаться на таком же уровне.

Алексей Белоусов:

В первую очередь, это отразится на объектах, которые относятся к категории элитных. Где используется максимальное количество материалов, которые не производятся на территории России и закупаются за её пределами.

Именно они получат ощутимую прибавку к стоимости отделочных материалов или, может быть, оборудования, которое будет использоваться в тех или иных объектах. Но уверяю вас, что большинство покупателей жилья этого не почувствуют.

Юлия Ружицкая: Поддержу. Уже несколько лет в сегменте массового спроса компании старались переходить на российские строительные товары. Поэтому здесь не будет сильной зависимости от курса доллара. Больше влияют другие факторы.

Татьяна Копылова: Последний вопрос праздничный: в этом году у объединения строителей — юбилей.

Алексей Белоусов: Да, в этом году у нас 25 лет с момента, получения статуса ассоциации. Это старейшее строительное объединение в Санкт-Петербурге, да и не только в Санкт-Петербурге. Поэтому мы с большим удовольствием хотим поздравить всех участников и членов нашей ассоциации с этой замечательной датой. И хотим пожелать, чтобы в будущем году, как и на протяжении ближайшей четверти века, их результаты были такими же мощными, как и последние 25 лет.

Юлия Ружицкая: Присоединяюсь к поздравлениям!