Эксперты: в Петербурге у застройщиков нет возможности идти по пути упрощения продукта

Какими путями строительный рынок Северной столицы выходит из кризиса после отмены массовой льготной ипотеки? Почему интерес девелоперов все активнее смещается в сторону Ленинградской области? И как могут снизиться объемы возведения жилья и его качество в ожидании изменения рыночных ставок по кредитам? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Татьяна Копылова: Начнём нашу беседу с общего обзора итогов лета и первых итогов осени. Находит ли строительный рынок пути выхода из очередной непростой ситуации? Можно ли это аргументировать какими-то цифрами?

Алексей Белоусов:

Сентябрь не внушил особого оптимизма. Август — традиционно месяц отпусков. А с точки зрения сентября мы почувствовали определенный провал.

Он был достаточно серьёзный: по оценкам ряда банков достигал 50% по спросу по отношению к аналогичному периоду 2023 года. Но вывод делать рано, надо подождать до конца года. Уже тогда мы попробуем уловить этот тренд и понять, что происходит с рынком. На удивление октябрь показал, что рынок встряхнулся, оживился. По отношению к сентябрю мы видим очень серьёзное отличие по спросу в положительную сторону.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, как шли продажи у «Главстроя»? Это была исключительно ипотечная история или, наоборот, люди отошли от покупки квартир в ипотеку?

Юлия Ружицкая: Действительно, рынок в конце лета был сложным. Теперь в Санкт-Петербурге действует только одна госпрограмма — семейная ипотека. Но, вопреки ожиданиям, сейчас рынок жив. Доли ипотеки сокращаются: если раньше в сегменте доступного жилья «Главстроя» она достигала 95%, то сейчас гораздо меньше.

Основной объём сделок приходится на сделки с ипотекой. Более того, на сегодняшний день мы ожидаем, что Центробанк сформулирует условия совместных программ банков и застройщиков.

Также должны быть введены стандарты по ипотечному кредитованию. Поэтому рынок интересный.

Татьяна Копылова: В этом году девелоперы нарастили объём инвестиций на приобретение земли под строительство жилья, апартаментов и петербургской агломерации. Согласно данным NF Group за первые 9 месяцев года, застройщики потратили на покупку земельных участков более 60 миллиардов рублей — на 12% больше прошлогодних трат. Что это за тенденция и можно ли её связать с тем, что на строительном рынке не всё так печально?

Алексей Белоусов: По оценкам наших застройщиков, ситуация не так плоха. Вложение в земельные портфели лишний раз говорит о том, что есть перспектива и видение на более длительный период развития стройки. Это значит, что рынок и потенциальный покупатель жилья надеются, что процесс продолжится. Независимо от того, какие ипотечные программы прекратили своё существование, и как в дальнейшем будет реализоваться поддержка государством этих программ.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, вы уже приобрели какой-нибудь земельный участок или пока смотрите в этом направлении? Я обратила внимание, что сейчас есть тренд на Ленинградскую область: застройщики покупают достаточно большой объём земли именно там.

Юлия Ружицкая: Компания «Главстрой» так же, как и остальные успешные застройщики на рынке смотрит новые земельные участки. Причём интересуют участки и в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области. В ближайшем будущем мы готовим к запуску несколько проектов. Нужно понимать, что сейчас меняется пропорция. Если раньше доля Ленинградской области составляла порядка 20% в общем объёме агломерации, то сейчас она близится к соотношению 50 на 50. Основной объём по площади реализуемого жилья приходится на Ленобласть.

Татьяна Копылова: Это близкие районы Ленобласти по типу Мурино и Кудрово или же отдалённые?

Юлия Ружицкая: Тенденция идёт всё дальше и дальше. Раньше, говоря про Ленобласть, которая составляла 20% от рынка, мы имели в виду Ленинградскую область вдоль КАДа. То же самое, что город, но с той стороны дороги. Теперь же Ленобласть — это в том числе достаточно отдалённые города. Таких участков становится всё больше.

Татьяна Копылова: Какой интерес представляют отдалённые районы Ленобласти для застройщиков Петербурга?

Алексей Белоусов:

Во-первых, рынок жилья Ленобласти и Санкт-Петербурга серьёзно отличаются. В первую очередь, по ценовой категории. Если ты не можешь продать или купить квартиру в городе, но можешь купить чуть дальше, за пределами кольцевой дороги, конечно, ты купишь там.

Во-вторых, очень много пенсионеров предпочитают жить на свежем воздухе. Иногда они меняют свои локации: продают старое жильё в центре города и переезжают за город. Понимая, что там, не связываясь с транспортными проблемами, они будут жить в более качественной среде и продлят свою счастливую жизнь. Есть ещё ряд преимуществ. В том числе появление новых производственных мощностей, которые возникают в Ленинградской области. Благодаря им люди более комфортно добираются и на работу, и с работы, живя не в городе, а в Ленобласти.

Татьяна Копылова: В этом году участок площадью 38 гектаров в Ленинградской области приобрёл челябинский застройщик — группы компаний «АПРИ», новый для региона игрок. Это единичная история или конкуренция ужесточается?

Юлия Ружицкая: Не единичный.

У нас действительно достаточное количество застройщиков, которые раньше работали в других регионах. Всем хочется пробовать свои силы. Но рынок Санкт-Петербурга не так прост с точки зрения работы.

Как уже сказал Алексей Юрьевич, условия работы в Ленинградской области сильно отличаются от работы в Санкт-Петербурге. Такие условия подходят не для всех: кто-то пробует, сталкивается со сложностями и не совершает вторую попытку, кто-то — остаётся. Но в основном рынок Санкт-Петербурга сформирован теми застройщиками, которые работали в нашем регионе изначально.

Татьяна Копылова: Согласно статистике, в этом году строительные компании Петербурга покупали землю в Адмиралтейском, Василеостровском, Выборгском, Кировском, Приморском, Пушкинском, Фрунзенском и Центральном районах. Значит ли это, что мы увидим точечные проекты на ограниченных участках в центре, а также массовые ЖК в более отдалённых районах?

Алексей Белоусов: Это действительно так. Как мы говорили, строить в центре, всегда очень сложно. Можно столкнуться с большими проблемами.

Даже при наличии хорошего, успешного участка можно потратить гораздо больше денег, чем если строить в более простом районе города. Такие реновации и обновления новых волокон, остающихся центре города, будут постоянным явлением. Их достаточно много, потому что есть частные владельцы земли и объектов недвижимости как производственного, так и жилого назначения.

Которые так или иначе требуют более эффективного использования с точки зрения тех зданий и строений, которые они занимают. Разумеется, более крупные проекты будут подальше от центра. А наиболее мелкие, качественные с точки зрения комфорта проживания, традиционно будут строиться в центре.

Татьяна Копылова: Всегда ли покупка земельного участка означает скорое начало строительства? Или можно купить землю впрок?

Юлия Ружицкая: Бывает, что застройщик покупает земельный участок с целью как можно скорее начать продажи.

Надо понимать, что цена денег в инвестиционном проекте имеет значение. Поэтому, чем быстрее проект реализован, тем быстрее денежные средства, вложенные в участок, окупились.

С другой стороны, бывают ситуации, когда продаётся действительно хороший участок. И застройщик считает возможным купить его сейчас, чтобы продавать по более высокой цене, когда локация вокруг подорожает. Такие прецеденты тоже есть. Тем более, в городе очень много проектов девелопмента. В своё время Чёрная речка начала застраиваться новыми проектами, и вся локация очень сильно подорожала просто потому, что вокруг начали появляться дорогие дома. Возможно, тот, кто отложил строительство на попозже, имеет возможность продавать по более высокой цене.

Алексей Белоусов: Хотел бы добавить, что здесь определённым триггером сработало то, что мы наконец закончили и приняли генеральный план, окончательно развеявший мечты многих лендлордов. Они хотели продать землю подороже в надежде, что по итогам работы комиссии генерального плана удастся перевести ряд земельных участков, которые сейчас находятся под промышленными объектами, в жилое. Учитывая, что это не произошло, многие компании избавляются от подобного рода активов и демпируют по цене. Это большой плюс для строительного рынка.

Татьяна Копылова: Обратила внимание на заявление экспертов на аналитической дискуссии развилки рынка недвижимости в рамках 11 Международного строительного форума и выставки «100+ TechnoBuild», которая проходила в Екатеринбурге. По их словам, российские застройщики начнут снижать объёмы строительства жилья и его качество в ожидании снижения рыночной ставки по ипотеке. Есть ли в этом тезисе зёрна истины?

Алексей Белоусов: Месяц назад мы говорили о том, что рынок чувствует себя неважно. Через месяц — смотрите, происходит что-то позитивное. Хорошие прогнозы не всегда сбываются, как и плохие. Поэтому, чтобы сделать прогноз, который с большей вероятностью сбудется, предлагаю дождаться тренда по окончании года.

Юлия Ружицкая:

В Санкт-Петербурге у застройщиков нет возможности идти по пути упрощения продукта. Достаточно большое предложение вторичного рынка, которое гораздо дешевле, чем строящиеся, вступает в конкуренцию с простым продуктом.

Поэтому, чтобы быть успешным на рынке новостройки, нужно предложить более качественное жилье, нежели имеющееся на вторичном рынке. Продукт приходится усовершенствовать, делать его более интересным и привлекательным для покупателя. И это не может быть просто.