Эксперты: элитного жилья в Петербурге будет становиться все меньше

Какие новые локации для строительства недвижимости элитного класса могут появиться в Северной столице? Меняются ли в кризис основные критерии такого жилья? И к чему приведет тенденция сокращения на рынке предложения в премиум-сегменте? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Татьяна Копылова: Поговорим сегодня об элитной недвижимости, как её ещё называют недвижимость бизнес-класса, премиальный сегмент. Как всегда, начнём с цифр. Я тут вычитала у аналитиков, что в премиальном сегменте вторичного рынка Петербурга сокращается предложение. Сейчас осталось порядка 700 лотов. Следом за этим увеличиваются цены. Что это за тенденция, Алексей Игоревич? К чему она может привести?

Алексей Белоусов: Если говорить объективно, то эта тенденция началась, наверное, не в этом году.

Мы систематически наблюдали, как из города уходила так называемая точечная застройка, которая всегда являлась источником появления элитного жилья. В центре города находилась какая-то лакуна. Застройщик получал право в разных вариантах застроить эту лакуну, и появлялись дома, которые в центре города всегда из-за локации ценились и строились именно как жилье, которое относится к этому классу.

Но по мере того, как усилилось давление, и точечная застройка постепенно вымывалась с нашего рынка, её становилось все меньше и меньше. Я вспоминаю, наверное, лет 20 назад, когда только начинал застраиваться Крестовский остров. Так он был тогда практически весь пустой. Там стояли общежития, стояли какие-то объекты самого разного назначения, но постепенно все это было шаг за шагом выкуплено и фактически застроено новыми зданиями, новыми объектами. И все они, как правило, строились как элитное жилье. Поэтому тенденция, которую мы сейчас наблюдаем, она, в общем, является вершиной того тренда, начало которому было положено ещё в начале двухтысячных годов.

Татьяна Копылова: То есть элитного жилья, будет становиться все меньше и меньше?

Алексей Белоусов: К сожалению, да, мы не настолько богаты земельными участками в центре города, чтобы их становилось больше.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, как вы смотрите со своей позиции на эту тенденцию?

Юлия Ружицкая: Конечно, я поддержу Алексея Игоревича. Действительно, элитным жильём традиционно называется жилье, которое строится либо в историческом центре, либо на Петроградской стороне, на Васильевском острове. Там действительно все меньше и меньше участков земли остаётся под застройку. Поэтому, конечно же, количество таких новых проектов будет сокращаться. Как мы с вами знаем, когда предложение сокращается, цена начинает расти. Есть попытки другие локации называть элитными, таким живым примером является Петровский остров. Да, там действительно несколько лет назад началось массовое строительство.

Там застройщики выходили с жильём более высокого класса: бизнес, премиум. По-прежнему идут споры, назвать ли его элитным, тем не менее нужно признать, что это жилье действительно более высокой категории, нежели массовая застройка в остальной части города.

Поэтому предложение дорогого жилья в городе есть. Но, конечно, сокращается предложение того, что в чистом виде называется элитным жильём.

Татьяна Копылова: Кстати, по поводу Петровского острова. Это же та же самая Петроградская сторона, и там действительно всё активно застраивается. Чего и сколько нового элитного в ближайшее время появится на рынке Петербурга и появится ли вообще?

Алексей Белоусов: Во-первых, без сомнения, появится, потому что по-прежнему до конца не является освоенным так называемый «серый пояс».

Это промка, которая была построена на берегах Невы, и потенциально вся промка, которая пока не застроена и пока ещё работает, как промышленные предприятия, она является потенциальным источником появления новых объектов, которые можно будет отнести к классу «элит».

Во-вторых, все-таки всегда есть возможность посмотреть, и это часто делается. Люди выкупают существующие здания, их сносят, и на этом месте появляется новое жилье. Это более дорогие проекты, тем не менее в них есть определённое здравое зерно. Именно потому, что земельных участков, на которые можно прийти и начать стройку на ровном месте, в городе практически не осталось.

Татьяна Копылова: Давайте тогда разовьём эту интересную тему локации, потому что кажется, что локация является неотъемлемым критерием элитности жилья. У нас это, понятно, Крестовский остров, Центральный район, Василеостровский район, Петроградская сторона. Но к вопросу вот о «сером поясе» — получается, количество локаций, в которых могут строить жилье, которое назовут элитным, оно реально может расшириться, например, на ту же Выборгскую сторону. На Большом Сампсониевском как раз наблюдаем возведение жилья на месте промпредприятий. У нас эта вот элитная локация может немножко расшириться, так что ли?

Алексей Белоусов: Не только на Выборгской набережной. Достаточно вспомнить Карповку, и есть ещё объекты, которые сейчас находятся в стадии как раз сноса, реконструкции и последующей застройки. Это и вдоль Карповки, и вдоль профессора Попова. На самом деле это кажется, что их не так много, но если внимательный инвестор вдумчиво подходит к поиску именно локации, на которой можно будет возвести элитный объект, такие локации так или иначе можно найти.

Татьяна Копылова: Может ли для Петербурга, как для города на море, как для города рек и каналов, близость к воде, причём практически к любой воде быть признаком элитности?

Юлия Ружицкая: Признаком элитности — нет. Но наценка за видовые характеристики всегда присутствует, причём чем выше класс жилья, тем выше наценка за видовые характеристики.

Если мы говорим о сегменте массового спроса, разница может быть порядка 10%-15% в зависимости от того, с видом или без вида, то в жилье высокого класса такая разница за квартиру с видом во двор и с видом на воду может достигать 30% от стоимости, иногда даже до 50%, если это действительно какие-то выдающиеся характеристики, например, на море.

Поэтому, безусловно, вид стоит денег.

Татьяна Копылова: И я так понимаю, что не всем застройщикам нужна работа с этим сегментом элитной недвижимости. Так ли это? От чего это зависит?

Алексей Белоусов: Если бы это было так просто, как иногда нам кажется, наверное, многие, если не сказать большинство застройщиков с удовольствием бы строили именно в этом сегменте. Но мы знаем, что это штучный товар.

Штучный товар, как правило, обременён большими сроками согласования, трудностями, которые возникают с градозащитниками при создании таких проектов, массой компромиссов, на которые идёт застройщик для того, чтобы добиться выхода из той или иной ситуации и построить эти объекты.

Вроде, казалось бы, все здорово, все классно, маржинальность высокая, но столько подводных камней, к которым не все застройщики готовы. Поэтому такими вещами занимается считанное количество компаний, наверное, не более 5% от тех компаний, которые работают на рынке.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, у «Главстроя» были или, может быть, есть какие-то планы, намерения возводить по-настоящему элитное жилье?

Юлия Ружицкая: Мы пока посвятили все своё внимание проекту в Кронштадте. Там действительно очень интересные архитектурные проекты, и малоэтажное жилье, это, конечно же, привлекает элитного покупателя, вызывает высокий интерес.

В нашем мегаполисе очень популярно жилье четырехэтажное. Всем хочется, чтобы было мало соседей. Видимо, какая-то такая ностальгия по прошлому возникает.

Тем не менее непосредственно в элитном сегменте мы пока не представлены. Поддержу мысль Алексея Игоревича, это очень сложная работа. Помимо опыта в согласовании документов и решении градостроительных вопросов, это ещё и технически очень сложно. Строительство в замкнутом пространстве, в ограниченном масштабе двора — это высокий уровень мастерства именно строительного подразделения. На сегодняшний день не так много тех, кто с этим справляется.

Татьяна Копылова: Я так понимаю, там же и материалы должны быть на порядок элитнее, качественнее?

Юлия Ружицкая: Как правило, это импортные материалы. С импортозамещением сейчас сложности. Хотя, я думаю, те, кто работает в этом сегменте, научились пользоваться российскими аналогами. Татьяна Копылова: Существует мнение, что элитная недвижимость не зависит, точнее, не настолько сильно зависит от ипотеки, как другая недвижимость. Так ли сильна на самом деле эта независимость от ипотеки в элитной недвижимости, и какие программы покупки такого жилья в данном случае актуальны?

Алексей Белоусов: Это действительно соответствует правде. Элитное жилье в меньшей степени подвержено таким ударам, которые мы сейчас переносим на рынке. В первую очередь, потому, что это действительно штучный товар, как я сказал, во-вторых, потому, что маржинальность достаточно высока, и время экспозиции таких квартир может быть существенно больше с точки зрения именно продажных вещей, о чем Юлия Александровна хорошо говорит и, наверное, ещё нам скажет. Поэтому, если посмотреть на статистику, действительно, мы видим, что сегмент элитного жилья очень мало отреагировал с точки зрения продаж. Они примерно сохранились на том уровне, как это было раньше.

И вполне понятно, почему. Круг людей, которые, которые могут себе позволить купить жилье, которое стоит от 500 000 рублей за квадратный метр, он действительно не такой широкий, чтобы можно было мигрировать из одного класса жилья в другой. Поэтому, действительно, устойчивость рынка элитного жилья в турбулентные времена выше.

Юлия Ружицкая:

Почему говорят о том, что рынок элитного жилья в меньшей степени зависит от ипотеки? Просто потому, что те госпрограммы, которые предложены, они не особо могут быть применимы к жилью дорогого сегмента.

Мы вспомним с вами, что ограничения по сумме кредита в 12 миллионов. Наверное, к элитному жилью это в меньшей степени применимо, там цена лота гораздо выше. Есть отдельные случаи, конечно же, применения ипотеки и в элитном жилье, когда не хочется доставать всю сумму, какую-то часть можно взять в банке под процент, но это скорее исключение.