Эксперты: портрет покупателя жилья в новостройках сейчас будет меняться

Сможет ли рынок первичной недвижимости Северной столицы ответить снижением цен на отмену льготной ипотеки? На чем основываются заявления о возможном падении стоимости квартир на 40%? И какие программы выгодной покупки жилья застройщики уже сейчас готовы предложить покупателям? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Татьяна Копылова: Самый главный вопрос после отмены льготной ипотеки, который волнует всех: что же будет с ценами на жилье? Очень много самых разных провокационных, даже, я бы сказала, популистских заявлений прозвучало за этот месяц. Мы их сегодня все плюс-минус подробно разберём. Первый вопрос к вам, Алексей Игоревич. В целом, что вы видите? Как считаете, что будет с ценами на жилье в Петербурге в ближайшие, давайте возьмём, полгода?

Алексей Белоусов: Делать прогнозы — без сомнения, дело неблагодарное. Но в качестве живого примера я хотел бы привести образ катящегося тяжёлого колеса, скажем, металлического или каменного, которое кто-то пытается столкнуть с дороги. Но сила инерции такова, что просто так поправить движение катящего камня бывает очень сложно. Это касается и строительного рынка.

Рынок, как мы знаем, он, с одной стороны, инерционный, и долгоиграющий — с другой. Поэтому просто так взять и уронить его не получится ни у кого.

Есть масса вариантов, которые позволят строительным компаниям и банкам, которые несут прямую ответственность за то, чтобы все объекты были построены и проданы, объединить свои усилия и найти возможности, создать программы субсидирования, рассрочки, любые другие механизмы, которые позволят сохранить покупательский спрос на построенное и строящееся жилье.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, вы уже немножечко скинули цены на квартиры или пока держите на том же уровне, и, как говорит Алексей Игоревич, вас невозможно сломить?

Юлия Ружицкая: Знаете, я бы на самом деле вернулась к тому, откуда такие заявления берутся.

Люди, как правило, рассуждают следующим образом: на рынке должен быть баланс спроса и предложения. Если спрос сократился, а, по некоторым данным, этот спрос сократился на 40%, аналитики приводят эти цифры, соответственно, должен сократиться и объём предложения. Почему-то при этом считается, что объём предложения должен сократиться именно за счёт цены, забывая о том, что объём предложения может сократиться за счёт количества квартир, которые представлены на рынке, а не за счёт цены. Таким образом рынок тоже будет себя регулировать.

Если уже говорить о том, как формируется цена, то не может цена на строящееся жилье снизиться на 40%. Это обусловлено тем, что на сегодняшний день основная часть застройщиков работает через проектное финансирование.

Модели, которые предоставляются в банках, не предусматривают снижение цен на 40%. Более того, в этом нет никакой необходимости, потому что застройщик может достроить дом, не прибегая к таким экстренным мерам. Денежные средства на строительство идут из средств банка. Поэтому нет никаких предпосылок к тому, чтобы цены на первичном рынке снизились на 40%.

Если говорить про шаги навстречу покупателям, конечно же, после окончания льготной ипотеки все застройщики делают какие-то привлекательные предложения для покупателя, чтобы сохранить интерес к себе. В том числе наша компания делает точечные интересные предложения для каких-то сегментов покупателей, для иногородних комплимент, уценяют какие-то квартиры на первых этажах. Но в большей степени застройщики пошли по пути предложения удобных программ рассрочек. Тоже, по идее, ценовое предложение. Если раньше мы получали все деньги сразу от средств ипотеки, то, предлагая рассрочку, мы получаем деньги в будущих периодах. В принципе, такие программы очень хорошо воспринимаются покупателями. Это уже реализовано.

Татьяна Копылова: Про рассрочку я ещё обязательно у вас спрошу. Сейчас я хочу вернуться к этому заявлению о сорокапроцентном снижении цен. Сделал его глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков, чем возмутил общественность. Получается, это все популизм?

Алексей Белоусов: Я бы воздержался от таких критических оценок. Каждый человек имеет право заявлять свою точку зрения. А что касается объективных показателей, ведь он о них говорит, это оценочное мнение уважаемого депутата, который говорит о чем-то своём. Что касается объективных вещей, чтобы цена снизилась на 40%, давайте мы на 40% снизим транспортные расходы, стоимость строительных материалов, на 40% снизим логистику, на 40% снизим потребление энергоресурсов при строительстве. Если это произойдёт, я с Аксаковым точно соглашусь. Понизьте на 40% все, из чего складывается рентабельность жилья, и мы на 40% понизим стоимость квадратного метра.

Татьяна Копылова: Кстати, в обратную сторону это может работать на практике? Если что-то подешевеет: стройматериалы, электроэнергия, логистика, пусть не на 40%, а чуть-чуть это все снизится в цене, может ли это повлечь за собой снижение стоимости квартир?

Алексей Белоусов: Без сомнения, любое понижение стоимости составляющих рентабельности строительства может привести к снижению стоимости жилья. Только пока такого за историю строительного рынка России мы не наблюдали. Я хотел бы добавить, что у нас в этом году планируется ещё и изменение налоговой нагрузки на застройщиков. Это во всех случаях очень серьёзно повлияет в том числе и на себестоимость жилья.

Татьяна Копылова: То есть, опять будут расти цены?

Алексей Белоусов: Все не вниз, а только вверх. Ещё раз подчеркну, как только сложатся условия, которые позволят снизить составляющие рентабельности, тогда и жилье пойдёт вниз. Но пока мы не видим этих условий. Татьяна Копылова: Смотрите, какая история, вот Юлия Александровна рассказала про программу рассрочки. Но программы рассрочки тоже могут позволить себе далеко не все. Тот человек, который покупал жилье в льготную ипотеку с платежом, условно, 50 000 в месяц, он вряд ли сможет себе вдруг позволить программу рассрочки, даже если она будет на 5 лет, но придется заплатить совершенно другие суммы. Есть ли какие-то программы у застройщиков более приближённые к льготной ипотеке, которые, может быть, разрабатываются сейчас?

Юлия Ружицкая:

Предложить аналог льготной ипотеки застройщик, конечно, не сможет, потому что это банковский инструмент. Застройщики не занимаются банковскими продуктами, поэтому, как следствие того, что вы перечислили, будет изменение портрета человека, который покупает жилье на первичном рынке. Раньше мы наблюдали чаще всего покупку первого жилья, человек мог скопить первый взнос, взять ипотеку, приобрести первое жилье. Теперь с большей долей вероятности основным покупателем нового жилья станет тот, кто улучшает свои жилищные условия, тот, у кого есть квартира, которую он в дальнейшем собирается продать и оставшуюся часть погасить с помощью рассрочки.

Но пока на рынке действует программа семейной ипотеки, это достаточно большой пласт покупателей, тех, кто действительно должен с нуля купить квартиру для того, чтобы обеспечить свою семью. Есть заявленная программа IT-ипотеки, которая действует до конца года, но пока по ней, правда, закончились лимиты в банках, хотя ожидается, что они сейчас вернутся. Возможно, будут предложены программы для каких-то других льготных категорий граждан, которые государство сочтёт нужным поддержать. Но пока мы просто видим, что портрет покупателя будет меняться.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, на ваш взгляд, могут ли отдельные игроки рынка демпинговать на этом фоне?

Алексей Белоусов: Демпинг — это такое ругательное слово. Можно ещё вспомнить картельный сговор… Но, смотрите, Юлия Александровна только что говорила о том, что проектное финансирование не предусматривает возможности какого-то снижения цен на квадратный метр в пределах того договора, который был подписан между банком и застройщиком.

Поэтому физически, даже если застройщик захотел бы демпингнуть, банк ему просто не позволит это сделать. В этом отношении опасаться не надо.

Лишний раз хотел подчеркнуть, мы на прошлой передаче как раз вспоминали эту тему о том, что останется несколько крупных застройщиков. Именно они будут определять и политику, и отношения с покупателями жилья, и в целом определять политику строительного рынка не только Санкт-Петербурга, но и России. Именно этот пул крупных застройщиков, в том числе не позволит себе, даже если было бы желание провести такие меры, которые бы дестабилизировали рынок.

Татьяна Копылова: И последний, наверное, вопрос по поводу цен про нашу любимую «вторичку», в том числе свежую «вторичку», которая, вроде как, построена недавно лет 5-10 назад, остаётся новостройкой, но все равно уже считается квартирой вторичного рынка. Что будет с ценами на вторичный рынок в связи с отменой льготной ипотеки? Может ли «вторичка» составить конкуренцию новостройкам?

Алексей Белоусов: Это два сегмента строительного рынка, которые так или иначе всегда конкурировали между собой. Не было такого случая, когда это вторичное жилье, инвестиционные квартиры, как мы ещё называем, которые куплены гражданами не для того, чтобы жить, улучшить жилищные условия, или купить квартиру, сыну, дочке или внучке, а для того, чтобы просто заработать денег. Весьма популярный инструмент, он был и, наверное, в дальнейшем останется таким же, если не будет каких-то катаклизмов. В этом отношении конкуренция была, есть и будет, как я сказал, но она вряд ли сумеет сыграть какую-то решающую роль. Потому что инвестиционные квартиры, по разным оценкам специалистов экспертов, составляет не более 10-15% от всех проданных квартир.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, вы конкуренции со вторичным рынком не опасаетесь?

Юлия Ружицкая: Давайте сразу разделим. Если мы говорим про «новую вторичку», чаще всего так называют все квартиры в уже построенных домах. Здесь нужно быть внимательным. На квартиры, которые находятся на балансе застройщика, по-прежнему действуют условия, про которые мы говорили раньше. Они все находятся в залоге у банка, и там действуют условия ограничения минимальной цены продажи. Там не может быть резкого падения, поэтому это тот же первичный рынок, что и строящееся жилье. Если говорить про те квартиры, которые куплены гражданами, то здесь действительно, может быть ситуация, когда они будут продаваться несколько дешевле. Но, как уже сказал Алексей Юрьевич, эта доля порядка 10%, она не может быть решающей и сподвигнуть рынок резко уронить цену.

Если говорить в принципе про вторичный рынок, то мы уже достаточно давно живём в ситуации, когда вторичное жилье дешевле, чем строящееся. Здесь ничего нового, вторичное жилье уже отбалансировало себя по цене относительно первичного рынка. Здесь никаких угроз стороны вторичного рынка мы не видим.