Меблировка в ипотеку и продуктовые опции: эксперты оценили перспективы развития направлений

Насколько востребованной у покупателей жилья может быть опция включения меблировки квартиры в ипотечный кредит? Как возведение таких домов с жильем «под ключ» отразится на сроках строительства? И поменяются ли в ближайшее время цены на встроенные парковки в жилых комплексах? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Татьяна Копылова: Поговорим сегодня про продуктовые опции при строительстве, при продаже квартир и о любопытном законопроекте Минстроя, который он разработал относительно возможности включения меблировки квартир в ипотечный кредит. Согласно подсчётам консалтингового агентства «Инфолайн», за последние 5 лет стоимость строительных материалов в петербургских магазинах увеличилась на 49%. Только за последний год цены выросли почти на 8%. Алексей Игоревич, как вы считаете, может ли такой рост цен стать драйвером продажи жилья под ключ, то есть уже с хорошим ремонтом и меблировкой?

Алексей Белоусов: На самом деле появление такого рода продукта на рынке свидетельствует о том, что он востребован. Если бы это было никому не нужно, ни Министерство строительства, ни застройщики не начали бы об этом думать. Поэтому несколько лет назад появилась такая опция, как встроенные кухни, которые продавались вместе с готовой квартирой. Надо сказать, что очень многие пользовались этой услугой, потому что купить отдельно кухню или, условно говоря, спроектировать, установить её исходя из каких-то собственных потребностей, стоит очень серьёзных денег. Когда это продаётся оптом застройщиком, а именно опт снижает цену, это существенно удешевляет будущие затраты покупателей жилья. Поэтому эта опция была востребована. Я думаю именно это подтолкнуло и деревообрабатывающую промышленность, и застройщика подумать о том, чтобы выпускать такой продукт, как и кухня, и мебель. Одновременно это бы потенциально снижало бы стоимость будущего объекта недвижимости, исходя из того, что он оснащён и готов к тому, что там можно заехать и жить. А что касается роста стоимости материалов, то и здесь есть определённые выгоды только потому, что это делается массово, это делается для целого дома или группы домов. В этом отношении возможность сэкономить, именно сэкономить, а не переплатить при покупке квартиры, а сэкономить в будущем объекте, это чувствуют и застройщики, и покупатели.

Татьяна Копылова: Ваши покупатели чувствуют, Юлия Александровна, или вы пока не внедрили такую историю?

Юлия Ружицкая: Если говорить о квартирах с отделкой и стоимости стройматериалов, то квартиры с отделкой всегда были очень популярны на рынке. Особенно для ипотечных заёмщиков возможность сразу включить в ипотечный платёж стоимость отделки всегда очень популярна. Не все понимают, сколько будет в конечном итоге стоить ремонт, поэтому такой резкий рост цен на стройматериалы в меньшей степени стал драйвером этой популярности. Зачастую в сегменте массового спроса люди покупают квартиру один раз, и не до конца понимают, сколько будет стоить отделка. Тем не менее подспудно они понимают, что если заплатить сейчас один раз, то в конечном итоге это будет для них гораздо выгоднее и проще, потому что не придётся заниматься такими сложными ремонтными работами, которые вынуждены делать люди, которые купили квартиру без отделки. Но это справедливо именно в сегменте массового спроса. Если мы говорим с вами про более высокий класс жилья, там, конечно же, ситуация обратная. Несмотря на стоимость отделочных материалов, люди по-прежнему покупают квартиру без отделки для того, чтобы в дальнейшем реализовать тот ремонт, чаще всего дизайнерский, который они для своей квартиры видят.

Татьяна Копылова: Минстрой, как я уже сказала, разработал законопроект. Встроенную мебель можно будет включить в договор долевого участия, расходы на приобретение взять в ипотечный кредит. Насколько это нововведение позволит снизить стоимость обустройства жилья для петербуржцев?

Алексей Белоусов: Это очень просто считается. Посмотрите, если у вас нет свободных денег на то, чтобы купить мебель, материалы, нанять рабочую силу, чтобы сделать собственными руками или руками нанятых людей соответствующий ремонт, то фактически, получая льготную ипотеку на эти улучшения будущего объекта недвижимости, человек как раз экономит на сумме тех улучшений, которые он делает за счёт ипотеки. Это на самом деле очень серьёзно по сравнению с тем, если бы я просто пришёл, за 18% процентов взял бы деньги в кредит, на них бы год делал отделку, потом через год заплатил + 18% к занятой сумме, и только потом заехал бы в квартиру. А тут ты одновременно получаешь, с одной стороны, готовую квартиру, а с другой стороны, ты получаешь эту льготу на сумму всех улучшений, которые сделаны в этой квартире.

Татьяна Копылова: Получается, среднемесячный платёж по ипотеке не будет существенно больше в случае ипотеки с меблировкой, чем в случае ипотеки без меблировки?

Юлия Ружицкая: Конечно, потому что ипотечный платёж, как мы помним, распределяется до 30 лет на сегодняшний день. Срок ипотеки — 25-30 лет. А если мы говорим с вами про потребительский кредит, то там, конечно, гораздо более короткие сроки и платежи распределяются соответствующим образом. Поэтому, конечно же, выгодно включить такую сумму в ипотечный платёж. Более того, получить одобрение банка на такой кредит потребителю гораздо проще. Он легче выдерживает кредитную нагрузку, потому что при имеющейся ипотеке суметь оформить ещё и потребительский кредит удаётся не многим. Нужно понимать, что действительно кредитная нагрузка слишком высока. Банки чаще всего отказывают.

Татьяна Копылова: Насколько сложно застройщикам будет сделать сразу все под ключ качественными материалами, чтобы покупатели потом не стремились все сразу переделывать. Наверное, такой вопрос с подковырочкой. Но мы же все знаем, что люди, приобретающие квартиру с отделкой, в определённой доле случаев переделывают ремонт под себя.

Алексей Белоусов: На самом деле, всегда были, есть и будут люди, которые считают, что он собственной головой, собственной фантазией, может быть даже собственными руками сделают точно лучше, чем это сделают профессиональные строители и застройщики. На самом деле, с точки зрения профессионального подхода нужно делать так: если ты хочешь сделать какой-то индивидуальный ремонт, нужно пригласить дизайнера, сформулировать техническое задание, подыскать цветовые гаммы. Нужно подыскать материалы, которые подойдут к тому решению, которое вам принёс дизайнер. Не так просто купить качественные материалы, особенно сейчас, когда мы живём в таком определённом дефиците. Это очень и очень серьёзные как временные, так и финансовые затраты. Поэтому те продукты, которые есть сейчас на рынке, которые предлагают мои коллеги — это, на самом деле, очень серьёзная мотивация для того, чтобы повысить доступность жилья.

Татьяна Копылова: При этом, насколько я понимаю, такое более доступное жилье с меблировкой, с отделкой, в массовом сегменте будет, грубо говоря, у всех одинаковое?

Юлия Ружицкая: Нет, абсолютно нет, точно так же как отделка. Если мы говорим о застройщиках, чаще всего у них есть 2-3 варианта отделки для разных сегментов квартир. Точно так же можно разработать несколько вариантов меблировки. Конечно, чаще всего в массовом сегменте выбирать не получится, что в конкретно этой квартире будет конкретно такой ремонт.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич уже упомянул о том, что пользуются популярностью встроенные кухни. На ваш взгляд, Юлия Александровна, какая ещё мебель могла бы в этом плане «выстрелить»? Встроенный шкаф сразу делать, обустраивать лоджию как-то по-особенному?

Юлия Ружицкая: Да, на первой позиции всегда кухня, потому что это дорогостоящая покупка, и возможность её купить в ипотеку, конечно же, для покупателей в приоритете. Да, действительно, это может быть встроенная корпусная мебель: прихожие гардеробные и все, что легко встраивается.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, как на практике усложнится строительство дома с такими опциями. Будет ли он строиться дольше, будет ли он приниматься дольше, и люди будут ждать свою квартиру не 2 года, a 3,5-4?

Алексей Белоусов: Да, существуют определённые опасения, что у застройщиков могут возникнуть проблемы, связанные с тем, что не они делают эту мебель, они отдают её на аутсорсинг. Поэтому, насколько качественно будет готовиться этот оформленный, уже упакованный продукт с мебелью, с кухней, кладовками, с какими-то ещё вещами… Есть такое опасение. С точки зрения сроков это, наверное, не лучше, а с точки зрения комфорта проживания — это 100% лучше.

Татьяна Копылова: В завершение нашей беседы хотела задать вопрос про продуктовые опции. Как раз это и создаёт эффект того, что ты въезжаешь не в новостройку, а в готовый комфортный дом со всем, что тебе необходимо. Юлия Александровна, какие опции сейчас востребованы в новостройках?

Юлия Ружицкая: Действительно застройщики анализируют, что популярно на рынке, пытаются привнести какие-то новые идеи в свой продукт. Из-за этого рынок и развивается. Поэтому на сегодняшний день кладовки — это уже очень популярное решение для рынка. Их на сегодняшний день реализуют практически все застройщики. Для покупателей это выгодно, потому что это возможность купить место для хранения по более низкой цене. Комьюнити-центры действительно популярны на сегодняшний день. Это связано с тем, что площади квартир становятся меньше. Человек, купивший небольшую квартиру, все-таки хочет как-то реализовывать свои социальные амбиции, встречаться с друзьями, проводить какие-то праздники. Если он не может это сделать внутри своей квартиры, приходит на помощь комьюнити-центр, на территории которого это можно сделать. Поэтому все больше и больше функций выходит из квартиры в общественное пространство.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, задам вам последний вопрос, по поводу парковок - подземных парковок или встроенных в ЖК, в дом. Я не знаю, как сейчас, но недавно говорили о том, что ты покупаешь квартиру и примерно столько ещё заплатишь за парковочное место в этом доме. Сейчас эта тенденция продолжается, или все-таки есть шанс купить парковочное место в 4 раза дешевле, чем квадратные метры?

Алексей Белоусов: Себестоимость парковок по-прежнему высока, и застройщик идёт на это только потому, что есть требования, правила землепользования и застройки, а также региональный норматив градостроительного проектирования, который говорит о необходимости обеспечения парковочными местами на определённое количество машиномест как на открытых стоянках, так и на закрытых. Фактически это не бизнес для застройщика. Это, так сказать, социальная нагрузка. Он продаёт эти места в лучшем случае по себестоимости. И тем не менее, наши замечательные покупатели предпочитают ставить свои машины на улице, вопреки соображениям безопасности, сохранности своих замечательных средств, только потому что пока это дорого. Это реально дорого, и здесь мы ничего не можем сделать. Мы, конечно, можем продать дешевле себестоимости, но это будут убытки, за которые потом с нас ещё и налоговая деньги заберёт.