Эксперты: анонсированные альтернативы льготной ипотеке будут внедряться сложно

Каким образом в Северной столице планируют исполнять поручение президента об обеспечении населения более доступным жильем? Смогут ли предложенные правительством механизмы хотя бы отчасти компенсировать завершающуюся программу льготной ипотеки? И в каком состоянии рынок недвижимости города подойдет к осени? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости Главстрой Юлией Ружицкой.

Татьяна Копылова: Вице-премьер Марат Хуснуллин, и министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин остаются на своих местах в правительстве. Значит ли это, что в целом направление развития строительной отрасли останется в том же векторе, что и последние несколько лет? Алексей Игоревич, я знаю, вы знаете ответ на этот вопрос.

Алексей Белоусов: Да, то, что оба ключевых человека в этом блоке сохранили свои посты, лишний раз говорит о том, что те целевые показатели, которые ставит президент перед строительной отраслью России, они исполняются силами этого тандема, который работает вместе довольно давно. Мне кажется, что это высокая оценка тех результатов, которые мы наблюдаем в виде ежегодного прироста строящегося жилья в России.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, для вас отсутствие перемен во власти имеет значение?

Юлия Ружицкая: С точки зрения бизнеса то, что перемен не произошло, означает, что и правила игры, скорее всего, сохранятся, а для бизнеса это всегда удобная ситуация.

Когда ты понимаешь правила игры, тебе гораздо легче в этом рынке существовать.

С точки зрения того, что было сделано за истёкший период со стороны Минстроя, мы видим, что в городе наращиваются темпы строительства социальной инфраструктуры. Застройщики уже научились параллельно с жильём строить социальную недвижимость, иногда эта работа даже ведётся с опережением. Поэтому то, что изменений не произошло — это, наверное, неплохо.

Татьяна Копылова: Согласно указу президента, к 2030 году на одного человека в России должно приходиться не менее 33 квадратных метров жилья. К 2036 — не менее 38 метров. А само жилье должно быть более доступным. Как вы это оцениваете? Грубо говоря, сколько надо успеть достроить? И главнее второй вопрос: как сделать жилье более доступным?

Алексей Белоусов: По первому вопросу все достаточно понятно. Это элементарная арифметика. За шесть лет добавить пять квадратных метров на человека. Для Питера при единственном условии, что сохранится 5,4 миллиона жителей, нужно строить примерно по 5,1-5,2 миллиона квадратных метров в год. Мы, напомню, строим поменьше.

Татьяна Копылова: По-моему, 3,2 миллиона по итогам прошлого года.

Алексей Белоусов:

3,5 миллиона. То есть нам не хватает. Где-то на миллион с лишним больше надо достраивать. А по России, соответственно, нужно строить примерно 125 миллионов квадратных метров в год, чтобы с 28 подняться до 33 метров.

Такой же расчет можно сделать и до 2036 года, и цифры будут примерно похожие. Что касается того, каким образом можно это сделать… Есть несколько направлений. Это и поддержка, которую осуществляет правительство, финансирование льготной ипотеки. Это и сокращение административных процедур. Напомню, что за последние четыре года усилиями того же тандема, о котором мы с вами говорили, который успели похвалить в начале передачи, мы ушли в позицию уже менее 600 процедур, которые нужно пройти застройщику от момента получения прав на землю до момента, когда дом сдан в эксплуатацию.

Мы начинали четыре года назад. Было больше тысячи процедур. Было исключено 400 избыточных процедур, по мнению строителей и министерства. Это тоже лишнее подспорье к тому, чтобы строить быстрее, строить дешевле и качественнее.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, как строить квартиры большей площади? Есть какие-то тонкости, сложности или, в принципе, ничего особенного, просто на этапе планировке вы планируете не 28 метров, а 33, условно на пять метров больше.

Юлия Ружицкая: Я так понимаю, задача стоит не столько по увеличению конкретных планировок, а задача стоит по объёму строительства. Если говорить с точки зрения планировок квартир, то тоже сразу появились инициативы, в частности, ограничить минимальную площадь квартир.

Есть призывы исключить студии. Вполне возможно, что ограничение минимальной площади квартиры каждого типа действительно имеет место на рынке, и оно справедливо. Но исключать такой формат как студии, на мой взгляд, это опрометчиво.

На самом деле, формат популярный. Он позволяет купить первое жилье студентам, позволяет жить в таком формате пенсионерам, которые не хотели бы платить излишние коммунальные платежи за лишнюю площадь. Поэтому, наверное, так с плеча рубить не стоит. Надо сказать, что рынок действительно меняется, эволюционирует. Сейчас очень популярны европланировки, которые позволяют, в том числе, сократить площадь квартир.

Но нужно понимать, что застройщики все это делают не потому, что им хочется продавать какие-то маленькие квартиры, а потому что именно такой продукт на сегодняшний день популярен среди покупателей.

Татьяна Копылова: То есть, не будет такого, что у нас минимальная квартира будет 33 квадратных метра?

Юлия Ружицкая: Нужно посмотреть, какие ограничения будут установлены в нашем регионе. Если таковые будут, значит, значит, будет 33.

Татьяна Копылова: Это даже не студия. Это такая приличная «однушка».

Юлия Ружицкая: Это неплохая однокомнатная квартира, совершенно справедливо. Да, значит, будет строиться именно так. Но я так понимаю, что в первую очередь эта задача прозвучала по расчётному количеству метров, которые должны быть построены

Татьяна Копылова: По ситуации с ипотекой. В апреле 2024 года петербуржцы оформили займов на покупку жилья почти на 1,5 миллиарда рублей. Алексей Игоревич, можно ли говорить о том, что рынок после зимней спячки и накануне отмены льготной ипотеки, я бы сказала, оживает, но это скорее такая вспышка.

Алексей Белоусов: Мы весь прошлый год наблюдали, как рынок оживал в связи с принятием решений, связанных с поддержкой ипотеки. Он то взлетал, то падал в ожиданиях, то перед готовящейся отменой каких-то льгот снова начинал расти. Поэтому мы сейчас наблюдаем, на мой взгляд, вполне прогнозируемое явление. Мы с вами, по-моему, говорили на эту тему, что мы где-то в момент отмены льготной ипотеки увидим взлёт. Я думаю, это начало взлёта. Июнь будет непростой…

Татьяна Копылова: И накануне июня многие высказывались на тему отмены льготной ипотеки. Например, спикер Госдумы Вячеслав Володин сказал, что ипотека должна быть льготной, но адресной. «Главное не метры, а доступность жилья» — такая цитата. Как это понять, Юлия Александровна, и, самое главное, как осуществить на практике?

Юлия Ружицкая: Надо сразу сказать, задача непростая. Действительно заявление о том, что ипотека должна быть адресная, оно справедливо.

Действительно, вполне рабочий инструмент на сегодняшний день — семейная ипотека, она хорошо работает на поддержку семей. Есть инструмент с адресной поддержкой специалистов IT-сферы, это IT-ипотека. Есть военная ипотека. Такие программы есть, они хорошо себя зарекомендовали.

Если дальше ипотека будет развиваться именно в направлении таких программ, мне кажется, это будет социально правильное решение, оно будет вполне оправданное. Но про то, что важно не метры, а доступность, заявление совершенно обратное, но опять же, справедливо.

Большая площадь — это, конечно, хорошо. Главное, чтобы эту площадь человек смог каким-то образом оплатить, смог себе позволить её купить.

На сегодняшний день ставка по ипотеке без господдержки в районе 17-18% требует от заёмщика ежемесячного дохода не менее 130 000 рублей. Это большой доход. Это гораздо выше, чем средний доход по Санкт-Петербургу. Поэтому мы с вами, исходя из этого, сразу понимаем, что в текущей ситуации мало кто может позволить себе ипотеку без господдержки даже на самую небольшую квартиру.

Татьяна Копылова: Кстати, и финансисты, и строители в мае рассказывали нам об альтернативах льготной ипотеки. Два механизма: ссудо-сберегательные кассы и жилищно-накопительные вклады. Юлия Александровна, вы уже разобрались, что это за механизмы, и считаете ли вы их альтернативой льготной ипотеке?

Юлия Ружицкая: Давайте так, пока это все на уровне заявлений. Конкретных механизмов работы ссудо-сберегательных касс пока не заявлено. Очень многое будет зависеть от того, как это будет сформулировано, какие требования будут к участнику этой ссудо-сберегательной кассы.

Татьяна Копылова: Но это в принципе не может быть альтернативой льготной ипотеке, потому что здесь иной принцип. При льготной ипотеке ты сначала получаешь квартиру, а потом за неё расплачиваешься, а здесь нам предлагают накопить под какой-то более существенный процент. В случае со ссудо-сберегательными кассами нам предлагают накопить, и потом ещё дадут денег в кредит уже под льготный процент. Во всяком случае, пока о таких планах рассказывают представители власти. Но ведь это, очевидно, принципиально иная история, особенно с учётом инфляции, с учётом нестабильной экономической ситуации.

Алексей Белоусов: Согласен, потому что психология любого человека понятна для ипотеки.

Ты получил ипотечный кредит, ты заехал, начал жить. Ты с первого дня начинаешь экономить на том, что не платишь за аренду жилья, если до этого снимал.

А здесь возникает какая-то гипотетическая возможность накопить деньги на пока непонятных условиях и через какое-то время, возможно, получив дополнительный кредит, стать собственником жилья. По-моему, для русского человека это очень сложный механизм. Вот давайте мы семь или десять лет будем копить, будем снимать, накопим непонятно на каких условиях… Непонятно, насколько это будет выгодно. Хранить ли это в депозитах либо в ценных бумагах? Играть ли на рынке или зарабатывать деньги в каком-то бизнесе? Это, наверное, очень сложно прогнозировать. С точки зрения психологии любого обывателя, как говорится, «пальцы сгибаются в эту сторону, а не от себя». Поэтому, скорее всего, этот механизм будет сложно внедряться.

Татьяна Копылова: Подводя итог всему, что мы сказали, дайте некий прогноз, с чем застройщики подойдут к осени после всех этих изменений в политике выдачи льготных ипотек. Юлия Александровна, к чему готовитесь?

Юлия Ружицкая:

Оптимизма на вторую половину лета не так много. Мы ждём, что в июне будет очередной всплеск интереса к программе льготной ипотеки.

Как всегда, когда программа заканчивается, начинается некий ажиотаж в попытках успеть запрыгнуть в последний вагон. Дальше будем ждать, какие условия будут сформулированы для ипотеки, потому что от этого будет очень много зависеть. Если они никакого развития относительно сегодняшней ситуации не получат, тогда, конечно же, покупательская способность резко упадёт.

Алексей Белоусов: Согласен стопроцентно. Но я все-таки считаю, что надо быть оптимистом по жизни. Если ты будешь ожидать лучшего, лучшее обязательно придёт.