Эксперты: статистика по выдаче льготной ипотеки в Петербурге звучит страшно, но провала на рынке нет

Как поменялся рынок льготной ипотеки в Северной столице в первом квартале года? Насколько ощутим в Петербурге дефицит новых проектов от застройщиков? И кому будет выгодно включение меблировки квартир в новостройках в расчет ипотечных кредитов? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Татьяна Копылова: Подведём сегодня предварительные итоги 1 квартала 2024 года, так незаметно он уже и пролетел. Ещё обсудим довольно много разных цифр, с них как раз и начнём. По данным Банка России, в Петербурге буквально обрушились показатели по выдаче льготной ипотеки. В январе-феврале из 6,5 тысячи выданных кредитов лишь 625 оказались льготными. Как можно оценить эти данные, так ли они критичны?

Алексей Белоусов: Действительно, нельзя сказать, что мы наблюдаем какой-то страшный провал, а цифры звучат именно так. На самом деле, во-первых, стройка сама по себе носит достаточно цикличный характер. Нельзя сказать, что мы монотонно поддерживаем одни и те же продажи из месяца в месяц.

В январе высокие продажи были поддержаны тем, что там оформлялись документы и оформлялись договоры долевого участия, которые были сделаны ещё в прошлом году. Вы знаете, январь всегда такой, казалось бы, провальный. Половину месяца люди отдыхают, а показатели больше, чем, допустим, в феврале! Поэтому говорить о том, что существует совершенно точная какая-то зависимость от того, как мы строим и как продаём, нет, конечно, нельзя.

Помимо этого, необходимо помнить, что все-таки на эти продажи влияют, в том числе, изменившиеся не в лучшую сторону условия для приобретателей жилья по льготным программам. И надо понимать, что у нас существует какой-то в целом не бесконечный ресурс тех людей, которые имеют право на льготную ипотеку. Если сложить хотя бы эти три показателя, мы поймём, почему у нас есть определённое снижение.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, как вы почувствовали январь-февраль? Что происходило вот в этом плане? Всего 625 льготных ипотек на весь город как-то совсем мало...

Юлия Ружицкая: Действительно, звучит страшно, но давайте разберёмся, из чего состоят эти цифры. Та ипотека, цифры которой вы сейчас озвучили, она состоит из двух частей — это первичный рынок и вторичный.

Льготные программы действуют именно на первичном рынке. Действительно, именно снижение первичного рынка было существенным в первом квартале.

Надо сказать о том, что в конце 2023 года со стороны Центробанка были высказаны пожелания по ограничению льготных программ. Соответственно, это и было выполнено. Рынок это и почувствовал. Вторичный рынок остался в своих прежних показателях. Если мы говорим про семейную ипотеку, которая ранее составляла порядка 30% от первичного рынка, показатели тоже плюс-минус сохранились. А вот по ипотеке с господдержкой стандартный кредит резко сократился.

Татьяна Копылова: Есть у меня такое подозрение, что довольно сильно на этот обвал повлияла история с комиссиями, которую банки ввели, насколько я помню, ещё в конце прошлого года, но, как я понимаю, история уже закрыта. Банки одумались. Тем не менее, как повлияла комиссия банков на этот обвал на рынке льготной ипотеки?

Алексей Белоусов: Повлияла, без сомнения. Когда крупные банки занимают практически две трети всего объёма рынка, и они вдруг начинают поднимать цены, это абсолютно точно влияет на рынок. Поэтому то, что банки, увидев такой резкий отток потенциальных клиентов от банков, введших комиссию, переход их в те банки, которые этого не сделали, это как раз говорит о том, о том, что мы живём в рынке.

Рынок регулирует и очень чутко реагирует на вот эти вот изменения, которые происходят. Тем не менее, вопрос поставлен правильно. Действительно, повышение цены, в том числе повлияло на целый ряд потенциальных заёмщиков, которые находились на грани потенциальной возможности взять этот кредит или не взять.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, может быть, вы увидели некий всплеск желающих взять льготную ипотеку, когда крупнейшие банки объявили об отмене этой комиссии?

Юлия Ружицкая:

Комиссию некоторые банки попытались ввести, потом отменили, некоторые банки долго не могли определиться. Да, это внесло сумятицу, но на решение конечного покупателя это повлияло косвенно, потому что часть застройщиков попыталась включить эту комиссию в стоимость квартиры.

Конечно же, в такой ситуации стоимость квартиры, которая у нас на рынке и без того высокая, для конечного покупателя стала просто неподъёмной. Но это не было ключевым решением. Сейчас, когда ВТБ полностью отменил комиссию и работает без неё, а Сбербанк тоже идёт по пути снижения комиссии, конечно же, привлекательность растёт за счёт того, что действительно цена квартиры несколько снизилась на эту комиссию. Поэтому, конечно же, нужно сказать о том, что март был более стабильным, без эмоциональных всплесков, которые у нас пришлись на 1 квартал. И это приятно сказалось на ипотеке.

Татьяна Копылова: Как раз у меня следующий вопрос по поводу неких предварительных итогов марта по продажам и по выдаче льготных ипотек. Итоги уже есть, и они, я так понимаю, вас радуют?

Юлия Ружицкая: Давайте так скажем, подвести итоги всего рынка пока нельзя, потому что статистика ещё не подведена. Но по продажам своей компании мы видим, что действительно март стал существенно лучше, чем январь и февраль именно за счёт того, что ситуация стабилизировалась. Внесена ясность в то, какие банки, по каким правилам работают. Правила сформулированы, сразу началась работа. Это мы увидели на продажах марта. Март выровнялся, но сказать о том, что платёжеспособный спрос и ипотечный спрос восстановился, конечно же, нельзя.

Татьяна Копылова: Ещё любопытные цифры также по марту. По статистике, на рынке недвижимости в Петербурге в марте вывели в продажу лишь четыре новых объекта. Можно ли сказать, что это дефицит? И известны ли вам ближайшие планы застройщиков?

Алексей Белоусов: Строительный рынок не должен вводить по два дома каждый месяц, чтобы по итогу года получилось, условно говоря, 24 новых объекта, которые вышли в продажу.

Процесс подготовки исходно-разрешительной документации сложный, трудный, он состоит примерно из 1000 разрешений, о чем сейчас говорит Минстрой, которые нужно пройти застройщику, чтобы получить документ, который называется «разрешение на строительство». Поэтому нельзя предсказать, когда человек берет земельный участок и говорит: «Вот сейчас я год быстренько побегаю и через год выведу его».

Он может вывести через год, а может вывести его, например, через три. Это очень индивидуальное дело. Это касается всех объектов. Поэтому кто-то сегодня вывел четыре, а завтра может вывести восемь. Во всех случаях запас и задел по разрешениям на строительство, который сейчас существует, он достаточно велик. Эти показатели не носят сколь либо значимый характер.

Татьяна Копылова: Возвращаемся к выдаче льготной ипотеки. На этот раз Министерство финансов сделало заявление. Так вот, в Минфине считают, что процент выдачи льготных ипотек не должен превышать 25%. Все мы прекрасно знаем, что сейчас это примерно 90%. Значит ли это, что все-таки мы близки к тому, что льготную ипотеку отменят летом?

Алексей Белоусов: Принципиально не согласен. Не 25%, а 27%. Они вот настолько точно знают, какие проценты нужно установить для льготной ипотеки!

Если говорить более простым языком, действительно сейчас льготная ипотека составляет, наверное, львиную долю от всех ипотечных программ, которые реализуются не только в Санкт-Петербурге, но и в целом по России. Снижение этого процента, вернее, пожелание снижения этого процента абсолютно понятно, поскольку ЦБ должен жёстко контролировать и не допускать того, чтобы какие-то банки стали иметь меньшие резервы или находились бы в режиме, который может привести к банкротству.

Это понятно. Это пожелание регулятора. Но не пожелание рынка. Рынок бы и 100% квартир покупал со льготным бюджетным субсидированием, была бы такая возможность! Но, к сожалению, мы понимаем, что это не так. Такой тренд существует, мы его видим, но мы знаем, что 1 июля будут завершены целый ряд льготных ипотечных программ. Я напоминаю потенциальным покупателям жилья, что осталось 3 месяца на то, чтобы подумать и принять какое-то решение.

Юлия Ружицкая: Либо Министерство финансов чего-то недоговаривает, либо неясным остаётся вопрос, если речь идёт о доле 25%... Льготная ипотека же не случайно сейчас 90%. Просто потому что рыночная ипотека не интересна с точки зрения покупателей. Мы на сегодняшний день при ключевой ставке 16% имеем ипотечные ставки по рыночным программам 17-18%.

Безусловно, для покупки простого рядового покупателя такие ставки по ипотеке просто неподъёмные при той стоимости жилья, которую мы на сегодняшний день имеем. Если речь идёт о том, что льготная ипотека составит 25%, значит, будут как-то иначе сформулированы привлекательные условия по ипотеке.

Либо ключевую ставку собираются так резко снижать, либо речь идёт о каких-то других мерах, но пока в текущих реалиях эта цифра недостижима.

Татьяна Копылова: Ещё одна любопытная инициатива в завершении нашей беседы – на этот раз от Минстроя. Они вынесли на общественное обсуждение проект поправок к федеральному закону №214. Суть такова, что они хотят включить меблировку квартиры и отделку жилья в стоимость ипотеки. Наши министры считают, что это позволит снизить стоимость для конечного потребителя. Кому реально выгодна такая инициатива? И будет ли она работать?

Юлия Ружицкая: Я считаю, конечно же, будет работать, потому что в первую очередь, включение меблировки в стоимость квартиры и в ипотечный кредит интересно конечному покупателю.

Застройщик, безусловно, может приобретать мебель, и работы по сборке и логистике для застройщика обходятся в общей массе дешевле, чем для конечного покупателя. Ипотечный платёж, который покрывает в том числе мебель, — это всегда интересно покупателю.

Это сложно модерируется на уровне застройщика, гораздо сложнее, чем квартиры без меблировки, потому что нужно обеспечить и сохранность, и потом эта меблировка входит в гарантийные обязательства… Но с точки зрения потребителя это, безусловно, большой плюс.

Татьяна Копылова: Но если этот проект вынес на общественное обсуждение Минстрой, я так полагаю, что в Минстрое считают, что и для застройщиков это было бы интересно?

Алексей Белоусов: Без сомнения, застройщикам это тоже интересно. Буквально не так давно Национальное объединение строителей писало экспертное заключение на данный законопроект. В целом строители поддерживают этот законопроект. Мы полагаем, что в итоге покупатель жилья выиграет в деньгах только потому, что он будет покупать оптом ту мебель, которую потенциально предлагает ему продавец, те же встроенные кухни и какие-то ещё элементы. В этом отношении, покупатель от этого в деньгах только выиграет.