Эксперты: повышение порога входа в льготную ипотеку коснется лишь трети продаж в Петербурге

Как на строительную отрасль повлияет увеличение первого взноса по льготной ипотеке? Что будет со спросом и ценами на жилье после очередного повышения ключевой ставки? И какую квартиру можно будет купить в Северной столице по новому лимиту? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Татьяна Копылова: Начнём мы сегодня с новогоднего подарка, который преподнёс всем девелоперам Минфин. С 23 декабря начали действовать новые правила. Знаю, что все участники рынка их ждали, но, насколько я понимаю, не ждали, что это случится так внезапно перед Новым Годом. Я говорю о том, что увеличен размер первого взноса по льготной ипотеке до 30%. А порог зафиксирован на уровне 6 миллионов. Юлия Александровна, понятно, что вы ждали. Это случилось. Что вы сейчас обо всем этом думаете?

Юлия Ружицкая: На самом деле, действительно разговор о том, что произойдёт увеличение требований к первому взносу по ипотечной программе с господдержкой были давно. Сейчас условия сформулированы чётко: первый взнос — не менее 30%, размер кредита — не более 6 миллионов. Ранее, я напомню, сумма такого кредита была ограничена до 12 миллионов. Сейчас она резко сокращается. Более того, ещё одно прозвучало требование, что с 23 числа покупатель может получить ставку с господдержкой только один раз.

Любую программу можно выбрать теперь только однократно: будь то семейная ипотека, будь то IT-ипотека, дальневосточная…Но нужно сразу обозначить, что параллельно у нас действует несколько программ.

Данные ограничения коснулись именно ипотеки с господдержкой.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, вы всегда стараетесь мыслить позитивно, смотреть на все с позитивом. Интересно ваше мнение в этой ситуации. Наверняка вы тоже были готовы к этому, наверняка уже успели что-то переосмыслить. Как итог, что думаете?

Алексей Белоусов: Мне кажется, что второе повышение за год — это удар меньшей силы. Первый мы пережили, вы знаете, летом, когда был довольно серьёзный спрос, и многие из людей, которые думали «покупать или не покупать?», в преддверии этого события выбрали свою квартиру и приобрели её. Поэтому, когда это делается довольно редко, наверное, это вызывает какие-то серьёзные эмоции у жителей Санкт-Петербурга и гостей нашего города. А когда это делается раз в квартал, это воспринимается уже как обыденность.

С другой стороны, подводя итоги года, мы можем сказать, что, несмотря на такие тревожные ожидания, которые были в конце года, вы знаете, были разговоры о том, что льготную ипотеку вообще отменят, что у нас тяжёлые времена… Но год прошёл удачно к счастью для строительного комплекса Санкт-Петербурга, да и России. Это по показателям ввода жилья. Мы уже в ноябре выполнили план, который нам спустило Министерство строительства — 2,7 миллиона квадратных метров.

В целом Россия по итогам года, наверное, выйдет на показатели не меньше, а скорее всего на 7-10% больше, чем аналогичные цифры прошлого года. Это мы будем знать уже только в январе, но, тем не менее, если говорить в целом о состоянии строительного комплекса, то здесь каких-то особых опасений нет. Это я в первую очередь обращаюсь к нашим жителям, человеку, который идёт покупать квартиру, волноваться не стоит. Все будет построено.

Татьяна Копылова: Все будет построено, но что можно будет купить на эти 6 миллионов, которые станут порогом для входа в льготную ипотеку?

Алексей Белоусов: На самом деле это коснётся не всех квартир. Это коснётся, наверное, только 30% всех продаж, которые есть в городе. Объясняется очень просто, потому что если 3 миллиона — взнос, 6 миллионов ты получаешь в виде кредита, а средний чек у нас по городу — это примерно 10 миллионов. Эти 10 миллионов покрывают 70% всех продаж. Таким образом, это коснётся только каждой третьей квартиры. В первую очередь, конечно, семейных людей, которые переходят с двушки на трёшку или с однушки на двушку, те, кто улучшают свои жилищные условия. Действительно, с одной стороны, мы говорим: «Семейная ипотека, поддержка детей, семей!». С другой стороны, вот так обрезаем людям возможности жить в квартирах с большей площадью.

Юлия Ружицкая:

Мы вот работаем в сегменте доступного жилья. Мы зафиксировали статистику. Средний первый взнос по программам с господдержкой составляет 28%, то есть почти 30%. Но если средняя 28%, то это означает, что почти половина — это меньше 28%.

Соответственно, почти половина из тех, кто сейчас покупал квартиру по таким программам, квартиру приобрести сейчас не смогут. С другой стороны, опять же, напомню, что такое ограничение, как 30-процентный первый взнос, сейчас коснулось именно программ с господдержкой. Семейная ипотека — это отдельная программа, на неё эти ограничения не распространяются. Там по-прежнему первый взнос 20%. Поэтому, если семья улучшает жилищные условия, в эту программу по-прежнему можно войти с первым взносом 20%. Что видно из тех действий, которые предпринимает Минфин? Борется с инвестиционными сделками, то есть, спекулятивным спросом, и таким образом ограничивает инвесторов в покупке жилья. Да, те, кто сейчас заточены на улучшение жилищ жилищных условий будут вынуждены сперва продать своё имеющееся жилье и потом уже купить новую квартиру для того, чтобы 6 миллионов хватило на покрытие этой разницы.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, вы неоднократно говорили мне о том, что история не знает случаев, когда цены на недвижимость падали. Мне интересно, сейчас с такими новыми вводными от Минфина и с потенциальным, наверное, снижением спроса, могут ли и цены хотя бы незначительно, но все-таки пойти вниз?

Алексей Белоусов: На самом деле, для того, чтобы цены пошли вниз, должны быть какие-то объективные показатели. Например, стали дешевле стоить энергетические ресурсы, подешевел бензин с дизельным топливом, сократилась плата за электроэнергию, подешевели строительные материалы. Но все, что я перечислил, только растёт! Объективно в себестоимости жилья та маржа, в которой могли бы «подвинуться» застройщики, она из года в год постоянно съедается.

Здесь надо говорить не о том, что мы должны ждать снижения стоимости жилья, потому что снижается спрос. Конечно, это так или иначе будет влиять на стоимость жилья, но это невозможно сделать до тех пор, пока у тебя есть банки, которым нужно платить за проектное финансирование.

Вы знаете, что 95% жилья в городе строится по схеме эскроу-счетов, и это стоит денег. Есть постоянно растущие параметры, из которых вкладывает себестоимость строительства. На каком этапе и где можно сэкономить, чтобы продавать дешевле?

Татьяна Копылова: Я не знаю. Может, Юлия Александровна знает?

Юлия Ружицкая: Большинство застройщиков идут по пути сокращения площади квартир. Для того, чтобы квартира была доступнее, она должна быть меньше, соответственно, она будет стоить дешевле. И люди, соответственно, приходят к тому, что они покупают все меньшие и меньшие площади, потому что это получается более доступно. Наверное, такой сценарий…

Алексей Белоусов: Но при этом метр-то не дешевеет.

Юлия Ружицкая: Метр при этом не дешевеет однозначно, потому что сокращается предложение вследствие того, что застройщик, принимая решение о входе в проект, видит все свои затраты, понимает, что они велики, и чаще всего может такое случиться, что отказывается.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, вы сказали по поводу роста цен на все. Я вспомнила про ещё один подарок, но не от Минфина, а от Центробанка — повышение ключевой ставки до 16%, на 100 базисных пунктов. Насколько существенно из-за этого может измениться стоимость строительных материалов и всего того, что вы перечислили, не в лучшую для потребителя сторону?

Алексей Белоусов: Действительно, эта ставка, скорее всего, носит заградительный характер. Мало кто из производителей или транспортников готов будет взять под 16%. Даже не под 16%, а под плюс, да, под 20%! Это нужно иметь рентабельность собственного бизнеса от 25% и выше. Иначе это становится совершенно бессмысленным занятием и может потенциально привести к банкротству компании.

Это просто замедлит все инвестиционные процессы, которые потенциально могли бы происходить у производителей строительных материалов и, в том числе, сдерживать цены.

Поэтому это очень обидно, потому что промышленность активно занимается производством строительных материалов, инновациями, изменениями, импортозамещением. Приобретается новое оборудование, станки, строятся новые объекты! При этом возможности взять средства для того, чтобы инвестировать в эти новые производственные мощности, у них их сейчас практически нет. Это будет влиять, в том числе, на стоимость этих материалов. К сожалению, они снова будут расти.

Татьяна Копылова: Ещё один момент, который мы обсуждали по ходу всего этого года и, наверное, завершим этот год этим вопросом: это вероятность введения льготной ипотеки на вторичное жилье. Понятно, что он тоже витал в воздухе, как и повышение размера первоначального взноса. Насколько вы оцениваете вероятность того, что это случится в ближайшее время?

Юлия Ружицкая: Пока по льготным программам происходит в большей степени ужесточение, поэтому видится очень маловероятным, что её расширят на вторичное жилье. Более того, нужно понимать, что программа льготной ипотеки предполагает поддержку строительной отрасли. Поддержка строительной отрасли как самой мультипликативной: мы знаем, что на одно рабочее место в стройке приходится 30 рабочих мест в смежных отраслях. А в чем смысл поддержки вторичного жилья? Тут уже вопрос. Вряд ли это как-то сработает с точки зрения поддержки отрасли, поэтому видится маловероятным.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, вы как думаете?

Алексей Белоусов: Судя по заявлениям руководителей строительной отрасли России, это событие представляется мне очень маловероятным. Причины, о которых сейчас сказала Юлия Александровна, они достаточно понятны. Поддерживать надо строителей, а не тех людей, которые продают на «вторичке» своё жилье!

Татьяна Копылова: Цены в этом сегменте тоже не особо будут колебаться из-за изменений от Минфина, которые произошли?

Алексей Белоусов: Наверное, все-таки такого рода решения будут влиять на всех, потому что кто-то будет покупать и доплачивать, и брать какие-то деньги в банке, чтобы что-то купить. Это, без сомнений, тоже будет сдерживать рост продаж на вторичном рынке.