Эксперты: Строительство социнфраструктуры — это возможность получить конкурентное преимущество

Татьяна Копылова: Очень животрепещущая тема и для горожан, и для застройщиков — дефицит социальной инфраструктуры. Последние несколько лет она постоянно обсуждается во всех кругах. Алексей Игоревич, к вам первый вопрос. Все-таки, сохраняется ли в Петербурге дефицит социальной инфраструктуры? Я сделаю ремарку: буквально на прошлой неделе Александр Беглов сказал, что мы от него практически избавились. К первому сентября открылось 22 новые школы и всё, вроде бы, хорошо. С другой стороны, постоянно появляется информация о том, что кто-то куда-то не может попасть, подключают какие-то властные структуры, и только с помощью этого люди выбивают себе места в школах. Есть ли этот дефицит?

Алексей Белоусов: Чтобы корректно ответить на этот вопрос, нужно немножко заглянуть на несколько лет назад. Дело в том, что ещё лет десять назад бюджет комитета по строительству заполнялся где-то процентов на 50, ещё и в середине года и с учётом того, что его порезали. Поэтому дефицит начал возникать не сегодня, не вчера, и не два года назад. Он начал копиться на протяжении, наверное, 15 лет за счёт того, что, с одной стороны, не исполнялась адресная инвестиционная программа, город каждый год недополучал десятки детских садов и школ. Помимо этого, ещё не была введена практика, когда застройщики за счёт собственных средств или средств дольщиков строили социальные объекты, компенсируя таким образом эти проблемы, эти потери.

То, что мы наблюдаем сегодня — это результат серьёзного провала в середине десятых годов, который привёл к этому дефициту.

Но сегодня можно констатировать тот факт, что всё-таки в некоторых районах есть избыток мест в школах и детских садах, в частности, в Центральном и Петроградском районах. Во вновь строящихся развивающихся районах мы как раз видим это отставание, которое из года в год сокращается.

Татьяна Копылова: Давайте сразу напомним, когда же появилась эта практика, что застройщик строит и безвозмездно передаёт городу социальный объект?

Алексей Белоусов: Наверное, пять лет назад, тогда этот вопрос впервые поднял вице-губернатор Игорь Албин, который попытался создать систему расчётных показателей, которые позволили бы рассчитать финансовую нагрузку на застройщиков, исходя из сложившейся ситуации. Тогда довольно много сил и времени было потрачено, в том числе нашим объединением, чтобы формализовать этот процесс, для того, чтобы застройщик на старте понимал, какие в итоге он понесёт затраты по реализации этого проекта. То есть, разрабатывалась совершенно чёткая формула расчётов, которая должна была лечь в основу постановления правительства Санкт-Петербурга для дальнейшей работы с инвесторами. К сожалению, довести эту работу до конца не удалось. Уже новый вице-губернатор Николай Линченко занимался этим вопросом, и сейчас есть комиссия, которая принимает решение о так называемой социальной нагрузке на застройщиков.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, к вам вопрос: какими же темпами возводится социальная инфраструктура в связи с теми нормативно-правовыми актами, о которых говорит Алексей Игоревич?

Юлия Ружицкая:

Наличие школ и садиков в микрорайоне является важным критерием, на который покупатель обращает внимание при выборе. Застройщики на сегодняшний день заинтересованы в том, чтобы строить социальную инфраструктуру параллельно с возведением жилья.

В некоторых кварталах даже получается делать это опережающими темпами. Нужно сказать, что мы в компании «Главстрой Санкт-Петербург» на сегодняшний день уже имеем в своём портфеле построенные объекты недвижимости: у нас реализованы школы и садики на территории «Северной долины» и «Юнтолово», и мы уже наработали хороший опыт. На сегодняшний день у нас 14 социальных объектов: 9 садиков, 5 школ. В стройке находятся 4 школы, 5 детских садиков и 3 поликлиники. Такой большой портфель позволяет застройщикам логистически правильно выстраивать процессы параллельно. Это сегодня уже тренд для застройщиков: строится и жилье, и социальная инфраструктура.

Татьяна Копылова: А по каким нормативам рассчитывается? Условно говоря, вы хотите построить дом на 100 квартир, при этом вы обязаны построить школу, условно говоря, на 1000 мест?

Алексей Белоусов: У нас существует постановление Правительства Санкт-Петербурга «О региональных нормативах градостроительного проектирования», которое определяет, сколько должно быть построено мест в школах и детских садах, исходя из тысячи проживающих человек в том или ином месте.

Татьяна Копылова: Какие же эти показатели? Меня интересуют конкретные цифры. Вы можете привести?

Алексей Белоусов: Да, конечно. Если это интересно, то на каждые 1000 жителей должно быть, если не ошибаюсь, 150 мест в школах и 110 мест в детских садах — такие цифры, если мне память не изменяет.

Татьяна Копылова: Всегда ли удаётся угадать, грубо говоря?

Юлия Ружицкая: Всё-таки статистика вещь упрямая, поэтому нормативы рассчитанные. Чаще всего наша текущая социально-демографическая среда соответствует тем нормативам, которые есть, поэтому существенных отклонений не бывает. Бывают, конечно, комплексы, где меньше детей. Они расположены в основном в каких-то рекреационных зонах, либо в далеко находящихся районах. Но чаще всего эти нормативы совпадают с реальной ситуацией, которая происходит в большом жилом комплексе, если мы говорим о жилье массовой застройки.

Татьяна Копылова: Пять лет назад, когда ввели эти правила о том, что застройщики должны строить социальную инфраструктуру, ситуация не то что на рынке, а в мире была принципиально иной. Сейчас мы живём в максимально непростых условиях для всех, в том числе для девелоперов. Насколько сильно это бремя обязательного строительства школ и детских садов давит на застройщика? Я со многими разговаривала и у многих видела такую печать печали на лице, когда они вспоминали про социальную инфраструктуру...

Юлия Ружицкая: Наверное, на сегодняшний день это уже не является таким тяжёлым бременем.

Застройщики осознают, что при строительстве жилого комплекса у них есть нагрузка по социальной инфраструктуре, поэтому начинают её рассматривать, как возможность получить какое-то конкурентное преимущество. Очень часто какие-то особенные садики или школы даже ставятся во главу концепции.

Не единожды застройщики в рекламе акцентировали внимание именно на какой-то необычной школе или садике. Мы просто стараемся, чтобы на территории наших жилых комплексов были необычные учебные заведения. В частности, мы работаем с уже построенными школами. Мы тщательно продумываем будущее нашей школы. К примеру, у нас в «Юнтолово» есть школа, в ней мы сотрудничаем с вузом, это СПбГАСУ, там для детей проводятся специальные занятия по архитектуре, целый курс по урбанистике у нас был в текущем году.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, что же является основным приоритетом при планировании и строительстве социальной инфраструктуры? Это скорость, это качество или что-то ещё?

Алексей Белоусов: Очень сложно определить, что здесь является главным. С одной стороны, хотелось бы, чтобы все социальные объекты были завершены к моменту окончания строительства, но ситуация показывает, что заселение новых объектов происходит не одномоментно. Как правило, начинает жить меньше 50%. Это значит, что все остальное время школа будет наполовину пустовать, и детский сад будет пустовать. Это значит, вся нагрузка, которая ложится на этот объект, так или иначе будет компенсироваться из бюджета, что является достаточно неприятным для города. Поэтому, конечно, с точки зрения бюджета Санкт-Петербурга, наверное, лучше запускать такие объекты спустя полгода-год от окончания стройки. Но что при этом делать с теми, кто там живёт? Поэтому и существует негласная просьба подгадывать, чтобы сроки примерно совпадали.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, удалось ли вам уже выработать эту систему, чтобы исполнялось то, о чем говорит Алексей Игоревич, то есть, подгадывать эти сроки, чтобы не было перекосов в ту или иную сторону?

Юлия Ружицкая: Конечно, уже отработана схема, чтобы не было большого разрыва между началом функционирования школы как учебного заведения и просто вводом в эксплуатацию. Но я бы ещё обратила внимание на то, что при проектировании и при строительстве школ и детских садиков мы на сегодняшний день очень много внимания уделяем именно проектированию. Потому что сегодняшние школы и садики сильно отличаются от того, что мы с вами знали в Советском Союзе. Помимо этого ещё существует и маркетинговая составляющая, а именно, школа, соответствующая концепции доступной среды, с безбарьерным доступом в школу маломобильных групп. И для того, чтобы в садик было удобно попадать с колясками, мы предусматриваем пространство, поэтому на это тоже делается акцент.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, наверное, очень важный вопрос. Реально ли в ближайшее время снятие с застройщиков таких социальных обязательств? Речь о возвращении к истории, когда у нас социальные объекты будут строить по адресной инвестиционной программе, о чем многие уже давно говорят.

Алексей Белоусов: Послушайте, я может быть, оптимист до определённой степени, но если смотреть на динамику работы с бюджетом, комитет по строительству сейчас находится в лидерах. С приходом нового руководителя комитета мы видим, насколько серьёзно возросли объёмы, которые реализуются комитетом, в частности, бюджет в этом году составил примерно 62 миллиарда рублей. Это, наверное, показатели, приближающиеся к максимальным за всю историю. В этом году предполагается создать 73 социальных объекта. Из них, к сожалению, пока только треть сдаётся городом и две трети сдаётся застройщиками. Но этот процент все время увеличивается.

Я не устаю повторять, мы очень надеемся, что с увеличением бюджета Санкт-Петербурга, с нормализацией работы комитета по строительству адресная инвестиционная программа поглотит инвестиционную составляющую застройщиков.

Татьяна Копылова: А сколько вообще стоит построить школу?

Алексей Белоусов: Школа на 1350 мест стоит примерно 2,2 миллиарда рублей. На 550 мест — где-то 1,2 миллиарда рублей. Средний детский сад —примерно 600 миллионов. Вот и считайте.

Юлия Ружицкая: Я бы ещё сказала о том, что у нас в этом году подписано первое в городе концессионное соглашение. Город, застройщик «Главстрой Санкт-Петербург» и банк, в нашем случае «Газпромбанк». Мы подписали концессию на строительство ультрасовременной школы на 550 мест в «Северной долине». Такие прецеденты есть, поэтому развитие города в отношении строительства социальной инфраструктуры явно прослеживается.

Татьяна Копылова: То есть, государственно-частное партнёрство может быть определённой альтернативой адресной инвестиционной программе? Думаете, это имеет право на жизнь?

Алексей Белоусов: Это не единственный пример. Надо сказать, что «Газпромбанк» является активным двигателем в этом направлении, он очень плотно работает с бизнесом. Поэтому пример этот хороший, я думаю, тема дальше будет развиваться.