Эксперты: Вложение денег в жилье — тот инструмент, которым всегда пользовались и будут пользоваться

Татьяна Копылова: Будем сегодня говорить о том, как изменилась структура на рынке новостроек. Первое, о чем я хочу спросить: сейчас все большую долю в структуре продаж застройщиков составляет готовое жилье. Каковы плюсы и минусы такой тенденции?

Алексей Белоусов: Это объективная картина. Связано это с тем, что после перехода на проектное финансирование застройщики стали строить быстрее. Это понятно, потому что финансирование, которое открывает банк, оно фактически предоставляет неограниченные возможности для ускорения строительства жилья. Поэтому и банки, может быть, банки в меньшей степени, но застройщики заинтересованы сдать дом как можно быстрее, чтобы платить меньший процент. Поэтому, как только появляется возможность, дом сдаётся, эскорту-счета закрываются и появляется, в том числе, определённая часть нераспроданного жилья.

Татьяна Копылова: И, наверное, это и является основным минусом, что такая увеличивающаяся часть жилья появляется?

Юлия Ружицкая: Я бы не сказала на самом деле, что это минус. Я думаю, что есть предпосылки к этому.

Рынок сформирован, у застройщиков нет необходимости продавать все быстро до ввода в эксплуатацию, так как строится нынче у застройщиков всё на средства проектного финансирования. Поэтому той задачи, какая была раньше — продать все быстро до ввода — перед застройщиками не стоит.

Задача ставится продать максимально выгодно. А это означает, что действительно какая-то часть квартир остаётся после ввода в эксплуатацию. С точки зрения покупателей это, наверное, хорошо. С точки зрения застройщиков, это не мешает. Это даёт возможность уже показать товар лицом, и когда приходит покупатель, предъявить ему квартиру, показать её внутри. И человек уже чётко понимает, что именно он приобретает. Наверное, это неплохо, какая-то обоюдно выгодная история.

Татьяна Копылова: Передо мной статистика, не знаю, насколько можно ей доверять, но раньше этот показатель «доля нераспроданного жилья» к концу строительства составлял порядка 5-10%. Сейчас — 15-20%. Насколько я понимаю, это не критично?

Юлия Ружицкая: С точки зрения застройщиков — нет, это не критично. Опять же, условия при продаже таких квартир конечному покупателю по ипотеке сопоставимы с теми же условиями, которые у нас действуют на стадии строительства, то есть, действует программа с господдержкой. На такие квартиры, в том числе, распространяется семейная ипотека. Поэтому для покупателя это двойная выгода. В частности, у нас во введённом доме можно купить квартиру по договору купли-продажи с участием и ипотечных средств по семейной ипотеке, и по господдержке. Человек приходит, смотрит квартиру, выбирает, покупает и заселяется моментально. Это, конечно же, удобно для покупателя, а застройщик может себе такое позволить.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, я так понимаю, вы тоже не видите ничего критичного в таком изменении?

Алексей Белоусов: Я вижу в этих процентах только плюсы. Вы хорошо знаете, что когда квартира продаётся на начальной стадии строительства, она может продаваться существенно дешевле, чем когда жилье построено. Поэтому, когда у застройщика остаётся вот такой «жирок», который позволяет продавать по реальным рыночным ценам, не тем, которые были два года назад, когда он выходил на объект, а те, которые сложились к моменту, когда реализуется готовое жилье — это только плюс, потому что действительно позволяет заработать.

Татьяна Копылова: То есть, минусов во всей этой ситуации как бы и нет?

Алексей Белоусов: Абсолютно точно.

Юлия Ружицкая: Это перестройка рынка. Но я бы ещё добавила, что у покупателей есть двойной плюс. Мы на сегодняшний день можем реализовать программу так называемого trade-in, когда принимается в зачёт жилье, в котором человек живёт, и меняется на новое жилье, причём человек сразу переезжает. Если раньше этот разрыв во времени существовал, сдать квартиру в trade-in и въехать новую — это был зазор по времени, то сейчас этого зазора нет. Сразу приобрели квартиру, старую отдали в зачёт и переехали в новую. Мы, в частности, такое практикуем.

Татьяна Копылова: А если вспомнить про вторичный рынок, который, мне кажется, над застройщиками сейчас всегда нависает такой тенью, насколько он сейчас составляет конкуренцию первичке?

Алексей Белоусов: Надо заметить, что первичный и вторичный рынок, они как такие своеобразные весы. Не то что бы конкурируют, но балансируют рынок. Если происходит какое-то сильное отклонение в цене между первичкой и вторичкой, через какое-то время этот баланс все равно достигается. А дисбаланс возникает в силу разных причин, например, когда появляются новые ипотечные программы, которые пользуются таким успехом у покупателей жилья, и первичка начинает стартовать вперед, начинает обгонять вторичку. Как только появляются соответствующие потери для вторички, она подтягивается к первичке. Это такой инструмент, похожий на весы.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, а как вы оцениваете вторичку?

Юлия Ружицкая: Вообще вторичное жилье и первичное жилье, конечно, это два очень сильно разных продукта. Есть покупатели первичного жилья: те, кто заточен на больший комфорт, те, кто хочет новых опций, которые, как правило, применяют в новостройках. Мы видим, что на сегодняшний день продаётся все более и более продвинутый продукт на рынке новостроек: с «умным домом», с закрытыми дворами, то есть, все это уже есть. С другой стороны, на сегодняшний день достаточно большой пласт так называемой новой вторички. Это недавно построенные дома от застройщиков тоже с хорошими потребительскими характеристиками, но в данном случае тот продукт, о котором мы с вами говорим — квартиры в только что введённых домах, они всё равно имеют преимущество в виде льготных ипотечных ставок, которые всё-таки действуют только на жилье от застройщика. Поэтому в данном случае такой жёсткой конкуренции нет, скорее действительно какая-то точка баланса, о которой Алексей Игоревич сказал.

Татьяна Копылова: Если говорить о ценах, насколько сильно цены на жилье в новостройках изменились в связи с таким изменением структуры рынка?

Алексей Белоусов: Дело заключается в том, что я не помню, наверное, ни одного случая за новейшую историю строительства в Санкт-Петербурге, да и в России в целом, когда бы цены вдруг начали падать, и условий, которые были бы созданы для этого, практически не существует. Мы хорошо понимаем: есть инфляция, есть логистика, есть ресурсы и стоимость материалов.

Любая составляющая стройки у нас, к сожалению, не меняется в меньшую сторону. Меняется только в большую. Поэтому объективных предпосылок, которые могли бы предсказать, что рынок жилья будет падать или цена будет снижаться — нет. Поэтому цена растёт в большей или меньшей степени, это зависит от экономических условий, но в целом мы наблюдаем стабильный рост. Поэтому вложение денег в жилье, приобретение нового жилья — это тот инструмент, которым всегда пользовались и будут пользоваться жители не только Санкт-Петербурга, но и всей нашей большой страны.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, как-то искусственно остановить рост цен возможно? Есть ли такой инструмент, есть ли в этом потребность у потребителей?

Юлия Ружицкая: На сегодняшний день цена регулируется рынком. Как всегда, это баланс спроса и предложения. Надо сказать, что на стадии начала строительства застройщики, как правило, выводят квартиры по более дешёвой цене. А дальше популярный на сегодняшний день инструмент динамического ценообразования регулирует баланс спроса и цены.

Татьяна Копылова: По поводу типов квартир планировок и по поводу локаций. Меняется ли сейчас цена в зависимости от типа жилья, типа планировки, от локации? На что больше, может быть, спрос?

Юлия Ружицкая:

Если говорить про планировку, то на сегодняшний день большую популярность имеют так называемые европланировки. Это когда кухня совмещает в себе функции кухонной зоны и гостиной, то есть, это большое пространство, где собирается семья, где люди проводят основную часть времени, и плюс к этому есть ещё отдельные спальни.

Это бывают однокомнатные, двухкомнатные квартиры, по-разному, в зависимости от потребностей. Такая европланировка на сегодняшний день максимально популярна, и цены на них, конечно, максимально быстро растут. Стандартные планировки тоже востребованы, но в меньшей степени. Если говорить про локации, наверное, у каждой локации своя цена на сегодняшний день.

Алексей Белоусов: У каждого покупателя есть своя локация, личные предпочтения, где он хочет жить, где он работает, где он учился, например, где он проводит свободное время. Здесь, наверное, каких-то однозначных решений не может быть.

Татьяна Копылова: Не обойтись без вопроса о мерах поддержки от государства, потому что многие уже действуют и, возможно, будут какие-то новые. Алексей Игоревич, на ваш взгляд, нужны ли в связи с нынешней ситуацией какие-то новые меры поддержки? Можете ли рассказать о тех ощутимых результатах, которые оказывают уже существующие меры?

Алексей Белоусов:

Действительно государство очень много делает для поддержки строительной отрасли. Покупатели жилья, в первую очередь жители нашего города, ощущают это по тому обилию ипотечных программ, которые финансируются из федерального бюджета, которыми пользуются при приобретении нового жилья.

Это первая мера, и, наверное, она является главным движком в поддержке рынка. Есть ещё те вещи, которые не ощущает рядовой покупатель, например, сокращение административных процедур и барьеров, цифровизация отрасли, сокращение сроков рассмотрения по принятию решения. Это остаётся за кадром. Конечный потребитель квартиры этого не ощущает, но на самом деле это есть, и это продолжает развиваться в текущий момент.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, вот эта цифровизация бизнес-процессов в строительстве, которая, в том числе, иногда проходит и при помощи государства, она действительно сильно облегчает жизнь и помогает строить?

Юлия Ружицкая: Естественно! Цифровизация существенно улучшает возможности строителей и, соответственно, покупателей.

На сегодняшний день электронные сервисы, которые предоставляются Росреестром, помогают электронно регистрировать все сделки. У нас практически 90% сделок проходит через электронную регистрацию, это все происходит автоматически, очень быстро.

Здесь нужно отдать должное нашему Росреестру. Нареканий нет. Поэтому, конечно же, такое развитие для застройщиков - это очень здорово.

Татьяна Копылова: Но есть ли ещё что-то, что застройщики могли бы пожелать от государства в качестве меры поддержки прямо сейчас?

Алексей Белоусов: Давайте я попробую ответить. Конечно, мы всегда хотели бы, чтобы мы строили быстрее. И мы, и государство, конечно. И хотели бы, чтобы это строительство было как можно более комфортным с точки зрения взаимоотношения органов государственной власти, которые отвечают за реализацию градостроительной политики и самих застройщиков.

Мы очень надеемся, что те вопросы, которые связаны со строительством социальных объектов, рано или поздно возьмёт на себя городской бюджет, который в этом году, напомню, перевалил у нас за 1 триллион рублей.

Да, было время, когда стройка обгоняла, и надо было застройщикам возводить эти объекты. Но мне кажется, эти времена закончились. Мы примерно выровнялись по объёмам, и остро стоит вопрос о том, что, наверное, город должен подумать о том, каким образом взять на себя инициативы социально-ответственных застройщиков.