Эксперты: ипотека на вторичное жилье поможет выровнять цены на рынке недвижимости

Татьяна Копылова: Поговорим сегодня о ситуации на рынке недвижимости, о ценах, об ипотеке, обо всём, что волнует и будет волновать. Первый вопрос, собственно, самый, наверное, главный и для застройщиков, и для потенциальных покупателей — что же будет с ценами на рынке недвижимости в ближайшей перспективе? Давайте возьмём отсечку в год.

Алексей Белоусов: Если смотреть глобально на рынок и в целом на ситуацию, которая сложилась в текущее время, нет никаких предпосылок, которые бы сказали, что у нас что-то кардинально изменилось. Мы хорошо понимаем, что, исходя из экономической ситуации, внешнеполитического давления, исходя из беспрецедентных мер, которые предпринимает правительство РФ по поддержке строительной отрасли, мы живём в достаточно комфортных условиях. Поэтому предполагать в отношении цен можно только следующее: они будут немножко расти.

Юлия Ружицкая: Я поддерживаю мнение Алексея Игоревича. Ожидание того, что цены на недвижимость будут снижаться, в первую очередь продиктовано тем, что в предыдущие периоды покупатели и эксперты видели, что в случае, если спрос немножечко сократился, сразу же начинается снижение цен. Таким образом рынок регулирует себя. Но всё это было в предыдущие кризисы, когда застройщики строили на собственные средства. Если продажи квартир сокращались, то и возможности застройщиков по строительству тоже падали. Сегодня мы находимся в принципиально другой ситуации. Основная масса застройщиков на сегодняшний день строит за счёт средств проектного финансирования, соответственно, есть денежные средства, которые идут на стройку, они доступны. Более того, в банк предоставляются финансовые модели каждого проекта, которые, в том числе, удерживают застройщиков от резких колебаний цены в меньшую сторону. Таким образом, все эти механизмы, которые раньше подталкивали застройщиков к снижению цен, на сегодняшний день просто не работают.

Застройщику нет никакого интереса к снижению цены, но есть к сокращению объёмов предложения в случае, если спрос снижается.

Татьяна Копылова: Насколько я понимаю, ведь и конкуренция среди девелоперов не увеличивается. Это, наверное, тоже является одним из факторов того, что и цены вряд ли поползут вниз?

Юлия Ружицкая: В том числе. На сегодняшний день большинство застройщиков регулируют объём своего предложения для того, чтобы быть в рынке, количеством того, что они выводят вновь в продажу. И мы видим, что количество предложений действительно сокращается. Вывод в продажу в первом квартале, насколько я понимаю, минимальный за все последние годы.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, есть ли тенденция к укрупнению девелоперского рынка?

Алексей Белоусов: Да, без сомнения. Эта тенденция сложилась в момент, когда рынок переходил на проектное финансирование. Именно тогда мелкие компании, которые потенциально могли демпинговать на рынке, предлагая более низкие цены, так или иначе вынуждены были потихоньку уйти с этого рынка. Остались только крепкие, устойчивые, сильные компании, которые хорошо понимают, что такое проектное финансирование, что такое запланированное получение доходов. Никто не пойдёт на какие-то шаги, связанные с необоснованным понижением цены.

За всё время введения механизма эскроу-счетов мы не наблюдали никаких попыток давления на рынок со стороны той или иной крепкой компании.

Татьяна Копылова: При этом есть статистика, что с начала года петербургские застройщики вывели на рынок менее 100 тысяч квадратных метров. Подавляющее большинство из этих квадратных метров — это ранее начатые проекты, которые сейчас достраивают. Получается, что застройщики всё ещё неохотно вкладываются в какие-то новые проекты?

Алексей Белоусов: Я бы так не сказал. Дело заключается в том, что сам процесс строительства для компании достаточно неравномерный. Нет такого, что каждый год, каждый месяц мы сдаём по 20 тысяч, закрываем какие-то объекты. Одномоментно можно сдать и 100, и 200 тысяч метров жилья одним застройщиком, если это большой комплекс. Двести, наверное, это много, но 100 можно сдать. Поэтому говорить об этом как о тенденции можно только подводя итоги какого-то более длительного периода, например, года. То, что вы сейчас приводите в пример как «мало сдали» — это как раз далеко не говорит о том, что тенденция сохранится на более длительный период. Будем наблюдать.

Юлия Ружицкая: Соглашусь с этим мнением. На самом деле строительство — это длинный процесс. Как правило, то, что поступает в продажу, и то, что достраивается — это проекты, которые уже ведутся как минимум год. Здесь нельзя делать какие-то заключения о том, что застройщикам не интересно выводить на рынок новое. Нет. То, что вы видите сейчас — результаты работы команд уже года-полутора назад. Скорее всего, такой яркий эффект того, что сейчас происходит с рынком, мы увидим через год-полтора. Тем не менее, такая тенденция к сокращению на сегодняшний день у нас явно прослеживается.

Алексей Белоусов: Я бы добавил, все-таки дополнил Юлию Александровну.

За последние три месяца число полученных разрешений на строительство примерно соответствует тем объёмам, которые были в прошлом году. Поэтому как длительная тенденция всё сохраняется.

Татьяна Копылова: В принципе, по итогам года мы можем выйти на тот уровень, который был запланирован?

Алексей Белоусов: С уровнем здесь довольно тонкий вопрос. В прошлом году, вы знаете, мы сдали около 3,5 млн. метров жилья, а на будущий год Минстрой нам запланировал 2,7 млн. Мы совершенно точно справимся с заданиями Минстроя и, скорее всего, построим больше и сдадим больше.

Татьяна Копылова: Вопрос по поводу льготной ипотеки, которую в прошлом году хотели отменить, но, насколько я помню, девелоперы очень просили её продлить. В принципе, их можно понять, но хотелось бы из первых уст услышать причины, по которым строители так просили правительство продлить льготную ипотеку.

Юлия Ружицкая: Программа льготной ипотеки — это обеспечение доступности жилья для конечного покупателя, потому что на сегодняшний день мы чаще всего сталкиваемся с тем, что людям дорого платить ежемесячные платежи по ипотеке, которые у них формируются без господдержки. Поэтому, безусловно, то, что такая мера была принята, очень сподвигло людей принимать решение о покупке.

Более того, была немножечко изменена программа субсидирования семейной ипотеки, и мы уже видим, как это сказывается на спросе на квартиры.

Мы отслеживаем резкий рост процента покупки студий, то есть родители покупают своим уже взрослым детям отдельную квартиру, и это как раз благодаря тому, что программа была изменена. Безусловно, господдержка для конечного покупателя очень важна.

Татьяна Копылова: Но для застройщиков она ведь тоже важна, ведь это стимулирует спрос...

Юлия Ружицкая: Безусловно, господдержка очень важна. Нужно сказать, что это действительно очень стимулирует к покупке на первичном рынке, но, тем не менее, существенное сокращение объёмов ипотеки произошло по совсем другим причинам. В первую очередь потому, что Центробанк резко выступил против совместных программ банков и застройщиков. Эти программы были закрыты, и именно поэтому платёжеспособный спрос несколько сократился. Причина скорее в этом.

Татьяна Копылова: Рано или поздно, как мне кажется, некоторые льготные ипотечные программы все равно могут быть отменены. Будет ли тогда это потрясением для рынка недвижимости, или он выйдет из него без каких-то существенных штормов?

Алексей Белоусов: Мы испытываем твёрдую уверенность, что этого не случится, исходя из позиции, который занимает вице-премьер Марат Хуснуллин и Министерство строительства. Недаром, когда в конце года этот вопрос встал очень ярко, то именно Хуснуллин был самым сильным элементом в этой сложной тяжёлой борьбе министерств, чтобы льготная ипотека была пролонгирована на следующий период до 2025 года. Я полагаю, что и президент, и правительство хорошо понимают, насколько важно поддерживать строительную отрасль, которая является локомотивом экономики России, в том числе. Те 12-13% ВВП в нашей стране, подчёркиваю, которая во многом опирается на ресурсные способы пополнения бюджета и ВВП, являются очень и очень серьёзным элементом экономики.

Татьяна Копылова: В заключение нашей беседы тоже очень важный вопрос, который интересует многих и довольно давно обсуждается — это потенциальное распространение льготной ипотеки на рынок вторичного жилья. Если такое решение будет принято, станет ли это проблемой для застройщика?

Юлия Ружицкая:

Конечно, в краткосрочном периоде это вызовет волну интереса к вторичному жилью, и покупатель уже сможет выбирать, потому что на сегодняшний день существует существенный дисбаланс между первичным и вторичным рынком.

Зачастую на аналогичные квартиры цены на первичном рынке и на вторичном отличаются в разы. Мы периодически фиксируем разницу процентов на 30 в наших статистических отчётах. Но в долгосрочном периоде я считаю, что это, наверное, неплохо, потому что это выровняет цены и приведёт ситуацию к рыночной. На сегодняшний день я бы ситуацию таковой не назвала. Мы видим в этом некоторые плюсы: у нас на сегодняшний день очень много людей, которые улучшают жилищные условия, а это означает, что им нужно продать свою квартиру на вторичном рынке, это поможет им сделать продажу своего старого жилья быстрее. Наверное, это, в том числе, скажется хорошо на продажах жилья класса «комфорт» и выше, там, где люди в большинстве случаев улучшают свои жилищные условия. Во всякой ситуации мы ищем плюсы.

Алексей Белоусов: Я думаю, что ипотека на вторичном рынке действительно окажет такое влияние.

Но надо понимать, что качество жилья, которое предоставляют застройщики, а это — условия проживания, благоустройство территории, масса улучшений, которые сейчас общеприняты практически в каждом новом доме, не идут ни в какое сравнение даже, казалось бы, с такими вот столпами строительных объектов, которые построены в период сталинских годов.

Абсолютно точно, что те люди, которые хотят жить в современных, интересных, светлых, воздушных квартирах, выберут новостройку, даже если это произойдёт за счёт сокращения площади.

Юлия Ружицкая: Я соглашусь с Алексеем Игоревичем. Конечно же, это как раз будет толчком для людей именно улучшать жилищные условия. То есть, переезжать из своего старого жилья в то жилье, которое построено по современным стандартам: с системой «умный дом», с новыми красивыми входными группами, там, где все квадратные метры обеспечены парковочными местами, чего мы сейчас, к сожалению, не видим во вторичном жилье. Люди, которые заточены на комфорт, естественно, будут пользоваться этой ситуацией.