Что происходит на строительном рынке: круглый стол Business FM Петербург

Участники строительного рынка столкнулись с целым рядом проблем. Среди них отмена безадресной льготной ипотеки, рекордно высокая ключевая ставка, беспрецедентный дефицит кадров, рост административной нагрузки и нехватка импортных комплектующих. Чтобы обсудить общеотраслевые вызовы, подвести итоги года и наметить планы на будущее, Business FM Петербург организовал круглый стол в «Гранд Отеле Европа» с представителями ключевых компаний и органов власти. Подробности — в репортаже шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова.

В 2024 году в Петербурге ввели 153 многоквартирных дома примерно на 55 000 квартир, а также восемь детских садов, шесть общеобразовательных школ и один колледж. Из 116 социальных объектов только 37 были профинансированы за счёт адресной инвестпрограммы, 81 объект частные инвесторы построили за свой счёт. В связи с этим в очередной раз возникает вопрос: насколько справедливо то, что девелоперы вынуждены создавать социальную инфраструктуру и бесплатно передавать её городу, при этом закладывая данные расходы в стоимость квадратного метра? Отвечает заместитель председателя комитета по строительству Петербурга Валерий Усков.

Заместитель председателя комитета по строительству Петербурга Валерий Усков Если бы девелоперам было невыгодно, наверное, не появлялись бы жилые комплексы, которые обеспечены всей необходимой социальной инфраструктурой. К сожалению, в предыдущие годы застройщики строили очень хаотично. Точки, где очень много проблем, — это юг города, Шушары, север города и Мурино. В основном туда въезжает молодёжь и не может нормально там существовать. В 2024 году мы уже фактически закрыли дефицит по социальным объектам. Инвесторы, которые реализуют жилищное строительство, будут закладывать всё в квадратные метры, но тем самым и повышая инвестиционную привлекательность объекта, который реализуют. Что касается, в том числе выкупа объектов, в соответствии с методикой производится выкуп. У нас есть выкупные объекты.

Одна из основных тенденций — сокращение объёмов введённого жилья: минус 23% в 2024 году по сравнению с 2023 годом. Другими словами, в Петербурге происходит снижение строительной активности, отмечает председатель комитета по жилищному строительству НОСТРОЙ Алексей Сорокин и рассказывает о мерах по стимулированию рынка.

Председатель комитета по жилищному строительству НОСТРОЙ Алексей Сорокин Мы постоянно ищем инструменты, как помочь отрасли и что предложить государству, например, по проектному финансированию. Есть много инициатив по поэтапному открытию эскроу-счетов. Одна из инициатив, предлагаемая Госсовету, который скоро будет, — расширение семейной ипотеки. Вплоть до того, что предлагается семейная ипотека даже под будущих детей: если в течение трёх лет не родится ребёнок, то просто вырастает процентная ставка. То есть инструментов много.

Новые, в том числе альтернативные, инструменты покупки жилья крайне важны, поскольку, по данным НОСТРОЙ, строящиеся или уже построенные объекты будут продаваться как минимум до 2029 года. Всё упирается в заградительную ключевую ставку и сравнительную неразвитость льготных ипотечных программ. Однако рынок приспосабливается, подчёркивает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.

Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков Вывод в продажу в 2025 году у нас существенно больше, чем в 2024-м. Мы фиксируем рост продаж по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Да, в начале 2024 года была история с комиссионным вознаграждением по ипотеке, но в целом мы всё равно видим прирост и собираемся запускать новые объекты. Можно переживать, можно что-то делать. Наверное, одной из стратегий может быть стратегия, аналогичная лыжным гонкам, — если кто-то ими занимался, то знает, что хорошо обгонять в подъём, там можно выиграть гораздо больше, чем на спуске. Так и здесь — идти вперёд сложно, но можно. На мой взгляд, реально двинуть рынок вверх может распространение семейной ипотеки на семьи с ребёнком до 18 лет. В этом случае потенциал роста рынка — в три раза, это интересно.

Ещё один фактор, который оказывает существенное влияние на стоимость жилья, — это ценовое ралли на рынке строительных материалов. Основным девелоперам удалось отладить контроль ценообразования, следующий шаг повышения эффективности заключается в цифровизации, подчёркивает директор B2B-департамента строительного торгового дома «Петрович» Елена Азарова.

Директор B2B-департамента строительного торгового дома «Петрович» Елена Азарова Очень не хватает прозрачности, наблюдаемости, а как следствие — управляемости самого строительного процесса. Того самого процесса, который происходит на объекте. Что говорят финансисты, особенно сейчас, при высокой банковской ставке? Не так важна цена на продукт, как стоимость оборотного капитала, который в него вложен. Если вы покупаете материалы сильно заранее, то уже не имеет большого значения, стоили ли они дороже на 2% или на 5%, потому что их стоимость обесценивается с каждым днём нахождения на строительной площадке без дела. Ровно тоже самое происходит с естественными потерями, когда материалы хранятся недолжным для них образом. Мы пытаемся делать цифровые инструменты, которые позволяют cделать цепочку максимально прозрачной. Мы готовы к поставке just-in-time. Давайте перечитаем «Дао Toyota». Поверьте, в соседней отрасли, в ретейле посчитан каждый гвоздь, каждый шаг, каждая транзакция. Когда стройка станет такой же, мы очень много чего найдём.

Судя по всему, застройщикам стоит поторопиться с трансформацией, поскольку, согласно прогнозу «Дом.РФ», в 2025 году может произойти ряд банкротств среди компаний, которые проводят непродуманную финансовую политику. О планах на ближайший год рассуждает арбитражный управляющий, партнёр юридической компании «Апелляционный центр» Владимир Полуянов.

Арбитражный управляющий, партнёр юридической компании «Апелляционный центр» Владимир Полуянов Некорректно говорить «планы», скорее, это ожидания и перспективы. Это продолжение массовых банкротств подрядчиков. Я не вижу причин, по которым им сейчас должно было стать легче. Это всё тот же риск банкротства застройщиков, несмотря на эскроу-счета. Кроме того, для застройщиков мы не видим ничего хорошего от потенциального сближения ставок по ипотеке для «первички» и «вторички». Понятно, что сейчас единственная причина пойти купить квартиру «в стройке» — это доступная семейная ипотека. Нет других причин этого делать! У того же застройщика можно на «вторичке» купить объект, который он построил два года назад и поэтому уже находится на вторичном рынке, мешает только ставка. Зато у тебя нет никаких шумящих соседей и прочих приколов вновь построенного дома. Также я не вижу, почему бы сейчас должны прекратиться кадровые проблемы.

Продолжая тему кадров, отметим, что по итогам минувшей зимы строительные компании города разместили на «Авито Работе» на 24% больше вакансий, чем за аналогичный период прошлого года. Среди наиболее востребованных специалистов — монтажники, сварщики и отделочники. Примечательно, зарплатная гонка замедляется за счёт того, что работодатели всё чаще обеспечивают сотрудникам бесплатное питание, помогают с арендой жилья и компенсируют затраты на отдых.

Фоторепортаж с круглого стола Business FM Петербург можно посмотреть по ссылке.