ДЕНИС КУЛИК: Пока с девелоперов не снимут допнагрузку, цены на жилье не упадут

Максим Тихонов: Какая ситуация сегодня складывается на рынке Петербурга, и что происходит со спросом?

Денис Кулик: В Петербурге сейчас, в принципе, рынок покупателя.

Спрос по сравнению с прошлым годом незначительно увеличился, а год к году упал процентов на пятьдесят.

Соответственно в марте видится небольшая подвижка в сторону увеличения спроса, но мне кажется, это только из-за того, что курс доллара пошёл вверх. Все равно до момента начала прошлого года ещё очень много недостаёт.

Максим Тихонов: Уже можно делать прогноз на весь год или все-таки рановато?

Денис Кулик: Слушайте, если честно, прогнозы делать немножко рановато. Сейчас правительство пытается запустить ипотеку на вторичный рынок, что даст динамику увеличения спроса и на первичном рынке. Потому что при отсутствии ипотеки на вторичном рынке такой большой пласт, как вторичная покупка, к сожалению, просаживается. Если все задумки правительства будут исполняться, в принципе, спрос должен увеличиться, но я не думаю, что очень значительно. Скорее всего, цены будут стоять и, соответственно, рынок будет примерно подстраиваться под тот объём, который есть сейчас.

Максим Тихонов: В последнее время застройщики значительно сократили объёмы. В Петербурге и Ленинградской области, например, по сравнению с 2021 годом число новых объектов в конце 2022 уменьшилось на 59%. В этом году говорят, что на треть меньше. Когда и при каких условиях у нас ожидается восстановление? Какие есть сценарии выхода из этого кризиса?

Денис Кулик: Золотое правило любого застройщика — осваивать столько квадратных метров, сколько ты можешь продать. Поэтому то, что сейчас уменьшаются объёмы новых вводимых объектов — это вполне закономерно. Даже в Москве насчитали до 10 миллионов непроданных квадратных метров, при учёте, что Москва, если мне не изменяет память сегодня продаёт вообще 4-5 млн. квадратных метров в год. Соответственно такое положение будет, пока застройщики не будут уверены в том, что они смогут реализовать всё построенное жилье, и пока банки не будут уверены в том, что застройщики смогут реализовать эту сделку. Ведь сейчас вся реализация идёт через счета эскроу, и в этом процессе банки имеют довольно большой вес. Поэтому пока не будет увеличения спроса, не думаю, что будет очень сильное увеличение предложения на рынке.

Максим Тихонов: Если мы говорим про сценарии выхода из кризиса, какие видятся на перспективу?

Денис Кулик: Во-первых, это более хорошая ипотека. Позиция номер два в данной ситуации — это опускание стоимости жилья.

Причём стоимость жилья должна опускаться не за счёт маржинальности застройщика, потому что она небольшая, а путём того, что в принципе застройщиков хотя бы временно освободят от тех нагрузок, которые на них последние три года начали вешать: это строительство школ, детских садов, поликлиник, постов полиции и тому подобное.

Данная социальная нагрузка составляет 15% стоимости, которую выдаёт застройщик. Правительство видит, что в отрасли всё не совсем хорошо, оно обращает на это внимание, всё же надежда существует.

Максим Тихонов: Что сегодня может стать стимулом для граждан вложить средства именно в недвижимость, учитывая, что есть достаточно много различных инструментов?

Денис Кулик: Для граждан есть две позиции. Первая — инвестиции, а вторая — это все же решение своих жизненных проблем. На сегодняшний день в принципе наши граждане обеспечены жильём полностью, процентов на 10-15, соответственно 80% нашего населения все равно нуждается в улучшении жилищных условий, и они все равно будут продолжать их улучшать по мере сил и возможностей. В данной ситуации они будут искать более удобного момента и более комфортных для себя условий. Здесь, по сути дела, подойдёт льготная ипотека, которую рассматривает правительство и небольшое снижение цен. Ещё самое главное на этом рынке — стабильность, потому что когда правительство вводит льготы на какие-то определённые периоды времени, после этого их отменяет и получается, что в этот период идёт всплеск, после этого идёт провал. Если выставят одинаковые условия, то люди поймут, что ждать больше нечего, и по сути дела будут решать свои проблемы. Инвесторы вернутся на рынок тогда, когда уже будут понимать, что все нормально, все стабилизировалось и в экономике у нас не будет скачков и негативных факторов.

Максим Тихонов: Как в сегодняшних реалиях изменились предпочтения клиентов? Что сейчас в приоритете?

Денис Кулик: Приоритеты клиентов на сегодняшний день практически не поменялись. Как обычно продаётся в большем объёме самое дешевое, там просадка меньше всего.

Доходы падают и соответственно, люди сейчас стараются тратить как можно меньше денег на недвижимость.

Элита — практически встала. В бизнес-классе просадка намного больше, чем в эконом-классе.

Максим Тихонов: Какой прогноз по ценам на ближайшие месяцы? Насколько вообще вероятен длительный штиль, если не будет вскоре принята ипотечная программа? Или, если наоборот, будет принято, может ли это спровоцировать новое ценовое ралли?

Денис Кулик: Смотрите, я не думаю, что в ближайшее время цены на недвижимость будут очень сильно падать, начнём с этой позиции. Не забудьте, у всех счета эскроу, у всех банки, у всех выстроенные модели. Банки в принципе не дадут очень сильно опускать цены. Поэтому застройщики вынуждены стоять, и по сути дела, в данной ситуации они лишены манёвра, полностью контролируется проектное финансирование. Ралли вверх тоже вряд ли будет, пока спрос не выйдет на уровень, хотя бы 80% от прошлогоднего. Цены растут только тогда, когда спрос превышает предложение. Пока спрос не дойдёт до нужного уровня, такого не произойдёт.

Максим Тихонов: А эта льготная ипотека на вторичку не может спровоцировать рост? Потому что понятно, что на вторичку спрос, скорее всего, будет расти, памятуя ситуацию с льготами на первичку.

Денис Кулик: Льготы на вторичку, по сути дела, поднимут немножко вторичку и приведут её к первичке. Это, скорее всего, произойдёт. В данной ситуации, я думаю, как раз на уровне сегодняшних цен на первичку цены остановятся, если будет колебание, то очень незначительное.