Эксперты: Рынок недвижимости продолжает функционировать на повышенных оборотах

Татьяна Копылова: Сегодня поговорим о ситуации на рынке недвижимости в связи с повышением ключевой ставки. Напомню, в августе она была повышена до 12%, а в середине сентября Центробанк банк принял решение повысить её ещё на 100 базисных пунктов. Таким образом, ключевая ставка у нас сейчас 13%. Алексей Игоревич, давайте вспомним о том, что было с рынком недвижимости в прошлом году, в феврале, когда ключевая ставка взлетела аж до 20%. Это была прямо шоковая ситуация...

Алексей Белоусов: В прошлом году мы жили в таком действительно нестабильном состоянии. Турбулентность, как это принято говорить, была очень большая, и скачки ключевой ставки во многом помогали сгладить вот эту турбулентность, по крайней мере, по мнению Центробанка, и, наверное, по мнению бизнеса тоже. Но любое повышение ставки, которое мы переживали в прошлом году, довольно сильно бьёт по бизнесу, потому что именно бизнес является главным потребителем денег, которые в итоге и приносят новые деньги тем же банкам. Поэтому проблема связана с тем, как можно строить бизнес, когда ты привлекаешь деньги под 15% годовых. Надо торговать нефтью, газом, может быть, алмазами, может быть чуть-чуть редкоземельными металлами. Наверное, на этих бизнесах можно заработать и больше, но в стройке это очень тяжело.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, ваши первые мысли, когда вы увидели эти 20%?

Юлия Ружицкая: Конечно, это впечатлило. Но, давайте прямо скажем, на покупательский спрос влияет в первую очередь не ключевая ставка. Покупателей в первую очередь интересует, какая ставка по ипотеке. В тот момент в прошлом году, в феврале, продолжала действовать ставка с господдержкой. Но были обозначены сроки окончания, и окончание этой программы господдержки было достаточно скоро — через пару месяцев, и люди торопились успеть купить квартиру по текущим условиям. Естественно, в марте-апреле 2022 года у нас был резкий всплеск интереса к недвижимости, и рост цены, после чего действительно наступила стагнация. Застройщики начали предпринимать попытки вернуть спрос. Тогда же родились программы по субсидированию ставок застройщиками. Часть ставки компенсировалась банком от имени застройщика, что повлекло уже волну нового интереса к недвижимости уже по низким ставкам — 0,01% и дальше. Постепенно, благодаря этим программам, спрос на рынок вернулся.

Татьяна Копылова: То есть, можно сказать, что тогда, в момент этой шоковой ситуации, все-таки был выработан некий алгоритм действий в такой ситуации?

Юлия Ружицкая: Я бы не сказала. Каждый раз ситуация всё-таки к нам возвращается с уточнениями и поправками. Тот всплеск был связан с тем, что люди боялись окончания ставки. Но с тех пор у нас и цены выросли, и тот механизм, который в 2022 году сработал для восстановления спроса, он теперь тоже невозможен. То, как осенью 2022 года был разогрет рынок этими ставками, субсидированными со стороны застройщика, вызвало резко негативную реакцию Центробанка, и теперь такой сценарий невозможен. На сегодняшний день вернуть спрос на рынок с помощью этого инструмента мы больше не можем. Как сейчас будет вести себя рынок? Будем смотреть.

Пока у нас ставки с господдержкой — 8% ипотека. Если мы говорим про семейную ипотеку, то 6%. Ещё у нас есть IT-ипотека со ставкой 5%, пока эти программы на рынке основные.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, вы как бы оценили, с чем рынок недвижимости пришёл к нынешнему повышению ключевой ставки. Скорее жив, чем мёртв или скорее мёртв, чем жив?

Алексей Белоусов: Хотелось бы сказать такую достаточно простую мысль: «Хотелось бы жить в стабильном мире, когда ручного управления экономикой нет». А мы сейчас сталкиваемся именно с ручным управлением. Потому что, с одной стороны, поднятие этой процентной ставки, с другой стороны — ужесточение требований к банкам по первичному взносу, с 10 до 15%. Это те шаги, которые на самом деле могут напрямую ударить по покупательскому спросу. Плюс ко всему, надо добавить, что эта высокая ставка одновременно отражается и на ставке по депозитам. Таким образом, часть денег так или иначе, которая потенциально могла бы попасть на рынок строительства, остаётся в руках у банков. Это нас не очень радует, но, тем не менее, учитывая, что второй всплеск, все лето у нас было очень активным, мы пока почувствовали, что у нас была определённая стабильность. Что будет дальше? Посмотрим.

Татьяна Копылова: То, что застройщики летом действительно «обросли жирком», да, используя такое немного жаргонное выражение, это сейчас вселяет некую надежду или уверенность в завтрашнем дне?

Юлия Ружицкая: Прошло слишком мало времени для того, чтобы «обрасти жирком». На прошлой неделе мы действительно заключили последние сделки, и сейчас, конечно же, рынок продолжает функционировать на повышенных оборотах в связи с тем, что у покупателей есть ожидания, что ещё раз поднимут порог первого взноса. Это, конечно, сподвигает людей принимать решения быстро, хотя уже на сегодняшний день ставка 8% гораздо выше, чем то, что буквально несколько месяцев назад можно было предложить покупателям. Тем не менее, пока спрос остаётся.

Татьяна Копылова: Какие же основные проблемы для застройщиков в повышении ключевой ставки, помимо снижения покупательской способности и ставок по ипотеке? Становится дороже строить?

Алексей Белоусов: Говорить о том, что стоимость строительных материалов или себестоимость строительства так или иначе напрямую связана со ставкой, наверное, можно, но это достаточно отложенная по времени волна. Она может прийти чуть позже, потому что и производители, и логисты без сомнения будут поднимать эти ставки, потому что очень многие вещи завязаны на кредиты, которые подорожали. Мы ожидаем, что всё это придёт, но я просто хотел отметить, что я не помню ни одного периода в новейшей истории, когда бы цены на строительство падали именно в рамках стройматериалов и их поставок.

Цены на строительство, на строительные материалы, на оборудование, на механизмы росли всегда. Просто они росли либо более быстрыми, либо сдержанными темпами. Это было связано напрямую со стоимостью квадратного метра как итоговой финальной стадии завершения этого цикла. Поэтому борьба за маржу между производителями и строителями была и будет, наверное, всегда. Тем не менее, в дальнейшем себестоимость строительства будет расти.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, а как вы на данный момент оцениваете эту борьбу за маржу между строителями и производителями?

Юлия Ружицкая: Я бы на самом деле, зашла с другого аспекта. Тут дело даже не столько в себестоимости строительных материалов. Если застройщик начинает новый проект, он, как правило, пользуется проектным финансированием. Если проект уже продаётся, то деньги на эскроу-счетах позволяют ставке оставаться на достаточно комфортном для застройщика уровне. Если баланс escrow debt, то есть, денег на счетах эскроу и долговая нагрузка соответствует, то ставка небольшая. А вот начать новый проект становится очень дорого. Поэтому на сегодняшний день есть риск того, что на рынок будет выходить меньше именно новых проектов в кратчайшей перспективе. Пока ставка настолько высока, наверное, это застройщикам будет не очень интересно.

Татьяна Копылова: Я изучала эту историю с летними колебаниями на рынке недвижимости, и в связи с колебанием ключевой ставки обратила внимание на то, что некоторые эксперты говорили, что вторичная недвижимость по популярности сравнялась с первичной. Как раз из-за этих колебаний ставки. Действительно ли вторичка в нынешних условиях может быть конкурентной первичному жилью? И чем это грозит застройщикам?

Юлия Ружицкая: Это два разных продукта. Первичное и вторичное жилье — это все-таки большая разница. Но действительно, ряд покупателей его выбирают. Если мы вспомним о том, что вторичная недвижимость, как правило, стоит существенно дешевле, чем первичная, то, сравнивая ежемесячные платежи под 14% на вторичное жилье или по 8% со ставкой господдержки на первичное, кто-то делает выбор в пользу вторичного жилья.

Если говорить при прочей равной стоимости квартиры, если мы сравниваем квартиры, которые стоят одинаково, то, конечно же, предпочтение отдаётся первичному жилью просто потому, что там ипотека дешевле.

Алексей Белоусов: Надо добавить, наверное, это касается не всех типов жилья. Я могу привести пример, что для высокого класса жилья, которое продаётся уже с готовой отделкой, это может быть серьёзным аргументом. Купить отделанную квартиру с высоким качеством, с хорошими материалами, которые сейчас достать бывает либо дорого, либо долго, либо то и другое вместе. Поэтому в этом сегменте конкуренция более высокая между готовым и строящимся.

Юлия Ружицкая: Совершенно справедливо. Просто в элитном сегменте очень редко сдают квартиры с отделкой, поэтому там такой механизм безусловно существует, и работает в пользу квартир вторичного рынка.

Татьяна Копылова: Какие действия, на ваш взгляд, имеет смысл предпринимать застройщикам, чтобы не потерять в продажах?

Юлия Ружицкая: Застройщик может повлиять на ситуацию.

На сегодняшний день на рынке есть такая программа, которая называется «ипотека траншами». Это готовность застройщика получить не всю стоимость квартиры сразу по ипотечному кредиту, а получать ипотечный кредит частями на свои счета эскроу. Если застройщик считает для себя это выгодным и целесообразным, то такой механизм существует. Это позволяет покупателю нести меньшую кредитную нагрузку в период строительства.

Татьяна Копылова: Банк России хочет ограничить массовую субсидированную ипотеку до июня 2024 года. Но, насколько я помню, такая идея у регулятора возникает не в первый раз. Чем это грозит рынку недвижимости?

Алексей Белоусов: Это без сомнения ещё одна угроза, мы это хорошо понимаем. Очень надеемся, что правительство будет предпринимать те шаги, которые предпринимало последние два-три года в поддержку стройки. Мы видим эти многочисленные субсидирования государственной ипотеки, которые на самом деле очень, очень серьёзно поддерживают рынок, и надеемся, что будет принято взвешенное решение.

Юлия Ружицкая: Я так понимаю, все эти заявления правительства связаны с тем, что хочется ограничить инвестиционный спрос, но оставить этот инструмент доступным для тех, кто покупает жилье для собственных нужд. Очень часто инвесторы пользуются средствами ипотеки для вложения в недвижимость. Уже сейчас говорится о том, что на большие квартиры ипотека с господдержкой будет продолжена. Что такое большие квартиры, мы правда пока не знаем… Но мы надеемся, что в любом случае правительство примет взвешенное решение, и позволит рынку недвижимости существовать в комфортном режиме.