Марина Шкурко: клиенты все чаще рассматривают покупку загородного дома вместо квартиры

Срок принятия решения о покупке загородного дома сократился примерно вдвое. Если раньше на обдумывание уходило от трех до восьми месяцев, то теперь клиентам достаточно около двух, подсчитали брокеры. «Ускоряется» и сам рынок: например, с начала года общее число сделок в элитном сегменте загородной недвижимости под Петербургом увеличилось на 12% к аналогичному периоду прошлого года. Рост в основном обеспечили договоры купли-продажи по земельным участкам без строительного подряда. Какие дома сегодня наиболее востребованы на рынке загородного жилья? Из каких факторов складывается комфорт в коттеджном поселке? Как меняется уровень развития инфраструктуры? И какова пропорция инвестиционных сделок и покупок для собственного проживания? Об этом — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с управляющим партнером группы компаний Puzzle Realty Мариной Шкурко.

Максим Морозов: Чем можно объяснить тот факт, что рынок загородного жилья растет, несмотря на «курсовое ралли», снижение покупательной способности, общеэкономическую волатильность, рост ключевой ставки Центробанка, и через запятую? Это факторы, которые, казалось бы, должны влиять.

Марина Шкурко: После пандемии мы никогда не будем прежними. После 2021 года у нас очень многие клиенты, которые были ориентированы на рынок городской недвижимости, переориентировались на загород. Потому что пережидать сложные времена, которые были в 2021 году, оказалось гораздо комфортнее на своем собственном участке, в своем собственном доме.

Максим Морозов: Тренд начался с 2020 года, с пандемийных времен?

Марина Шкурко: Да.

Максим Морозов: Чем можно объяснить, что, несмотря на целый ряд негативных факторов, которые должны отпугнуть покупателей, загородный рынок растет?

Марина Шкурко: Во-первых, стоимость городского рынка растет гораздо активнее загородного. Загородная недвижимость, это мое стойкое убеждение, не может быть дешевой. Если, например, сопоставить со стоимостью хорошей трехкомнатной квартиры, она сравнялась с домом площадью около 200 метров недалеко от города. Поэтому очень многие клиенты начали рассматривать приобретение собственного дома взамен городской квартиры.

Второй фактор – то, что благодаря банкам и государственным программам появились различные финансовые инструменты, и загородная недвижимость стала ближе, купить ее стало проще. Если раньше кредиты одобрялись только для тех клиентов, которые рассматривали участки ИЖС, то сейчас вполне спокойно кредитуют и ДНП. И сама процедура упростилась.

Достаточно, например, обратиться в компанию, выбрать дом, начать сбор документов, по времени это займет приблизительно две недели, и вы уже будете обладателем собственного загородного дома. Раньше подобный процесс занимал месяцы.

Третий фактор, который способствует развитию загородной недвижимости, – это то, что застройщики начали строить инфраструктуру.

Если раньше казалось, что в загородной недвижимости ты будешь сидеть один, в лучшем случае с соседями…

Максим Морозов: Ждать техприсоединения.

Марина Шкурко: Да. И без служб доставки, плюс, плохие дороги, отсутствие школ, детских садов. Сейчас же застройщики помимо того, что возводят сами поселки, они строят инфраструктуру. Администрации Ленинградской области и Санкт-Петербурга также занимаются развитием. Город наступает, границы города расширяются.

Максим Морозов: Сейчас развиваемся в рамках агломерации. Уже трудно понять, где заканчивается Петербург и начинается Ленобласть. Наверное, сложно говорить о рынке в целом, но загородный дом – это альтернатива жилью в городе, либо это второе жилье для семей?

Марина Шкурко: Зависит это от местоположения самого коттеджного поселка, либо загородного дома.

Если дом располагается в радиусе приблизительно 10 километров от города, то это может быть и альтернатива квартире.

Кстати, опять-таки «мы никогда не будем прежними». Если ты имел возможность и счастье пожить в загородном доме, то уже просто не захочешь возвращаться в город, потому что на природе очень много пространства, возможностей для парковки, нет тесноты, свежий воздух.

Максим Морозов: Но присутствует маятниковая миграция. Ты утром всей семьей, чтобы еще развести детей по детским садам и школам, чуть заранее или не чуть заранее выезжаешь из своего загородного поселка, добираешься до Петербурга, а вечером повторяешь то же самое в обратном направлении. Насколько по времени удлиняется логистика?

Марина Шкурко: Здесь как раз третий аргумент, который я высказала в защиту развития загородной недвижимости. Застройщики сами начинают заниматься строительством инфраструктуры.

Совсем необязательно, что ребенка надо везти в школу или в детский садик в Санкт-Петербург. Может быть, есть возможность, и ты можешь устроить ребенка в детский сад, который находится рядом с твоим коттеджным поселком.

Максим Морозов: Марина, скажите, пожалуйста, когда вы общаетесь с потенциальными покупателями, с какими вопросами чаще всего сталкиваетесь на практике? Допустим, человек уже психологически решил купить загородный дом, с этим уже работать не надо. Он готов. Какие вопросы на практике у него чаще всего возникают? Может быть, опасения, может быть, риски, может быть, наоборот, предрасположенность к покупке? И как вы отвечаете на эти вопросы?

Марина Шкурко: Все зависит от того, что рассматривает клиент. Если он рассматривает, например, готовый дом, то необходима техническая экспертиза этого дома, и он в соответствии с ней обязательно задает вопросы. Если, например, он рассматривает земельный участок, то спрашивает, есть ли, например, подрядчики для того, чтобы построить этот загородный дом, и какой материал лучше. Клиент воспринимает агента не только как человека, который оформит ему сделку, но еще и как эксперта, которые имеет опыт общения с клиентами. Отчасти он даже спрашивает у агента советы как действовать дальше. Выбрал участок, но из чего строить дом, что востребовано? Сейчас клиенты смотрят наперед: «Если мне что-то не понравится в этом поселке, я хочу уменьшить или увеличить дом, как я смогу его впоследствии продать?».

Максим Морозов: Насколько распространены инвестиционные сделки, инвестиционные покупки? Здесь, наверное, опосредованно, потому что вряд ли человек будет покупать загородный дом, чтобы его сдавать. Чаще всего, наверное, в 90% случаев покупают под собственное проживание. Каково соотношение и восприятие этой покупки? Это отложенная, пролонгированная инвестиция, либо исключительно утилитарно: покупка для собственного проживания?

Марина Шкурко: Кстати, сейчас очень популярным стало такое направление как флиппинг в загородной недвижимости.

Максим Морозов: Расшифруйте, что это значит?

Марина Шкурко: Например, приходит клиент, берет дом, который находится в достаточно интересной локации, делает его реновацию, внутреннюю отделку, в некоторых случаях наружную отделку и заново выставляет объект на продажу. Этот способ достаточно активно используется в городской недвижимости. Загородная тоже является таким доходным инструментом. Поэтому, если раньше, например, лет пять назад, загородная недвижимость была исключительно для собственного использования, то сейчас есть различные доходные программы, доходные инструменты.

Из тех клиентов, которые к нам обращаются, примерно 20% используют загородную недвижимость как средство получения дохода, как интересный инвестиционный инструмент.

Максим Морозов: Какие характеристики загородной недвижимости, загородного дома являются «must have»?

Марина Шкурко: Это зависит от того, каким образом впоследствии будет использоваться дом. Если дом для сезонного проживания (но это не значит, что он имеет какие-то нюансы, и в нем невозможно проживать зимой, я имею ввиду, что не каждый день ездить на работу), тогда на первый план выходят очень интересные природные характеристики. Например, это берег озера, сосновый лес, отсутствие рядом промышленных предприятий. Чаще всего наши клиенты рассматривают приобретение домов, либо участков в коттеджных поселках. Там уже созданы управляющие компании. Люди стали очень активно жить. Сейчас, мне кажется, такое время, когда необходимо действовать быстро. Никто не хочет ждать, когда поселок сформируется, когда у него появятся соседи. Мы хотим жить здесь и сейчас, поэтому рассматриваются такие варианты, где все уже более-менее готово. Если, например, это вариант для постоянного проживания, конечно, на первое место выходит транспортная доступность и вся инфраструктура, связанная с образованием.

Не секрет, что двигателями торговли являются женщины и дети, мужчины только благодаря им начинают рассматривать приобретение загородного дома либо участка.

Соответственно, детские садики и школы выходят на первое место, когда мы рассматриваем коттеджный поселок для постоянного проживания. Досуговые зоны, ландшафтные экспозиции всегда востребованы, что для сезонного, что для постоянного проживания.

Максим Морозов: Какие характеристики непосредственно дома, самой конструкции сейчас наиболее востребованы?

Марина Шкурко: Если традиционно (мы не рассматриваем исключительные случаи) для постоянного проживания — это, скорее всего, камень либо кирпич, либо газобетон. Площадь — от 250 до 350 квадратных метров. Это стандартный вариант в сегменте бизнес-плюс. Если рассматриваем эконом, то рассматриваются дома приблизительно от 100 до 200 квадратных метров. Меньше — некомфортно.

Что для сезонного, что для постоянного проживания — это преимущественно одноэтажные дома. Желательно, чтобы дом был полностью с отделкой, чтобы сразу можно было жить и не тратить время на внутреннюю отделку.

В чем еще плюс того, чтобы покупать дом уже с отделкой? В том, что можно использовать финансовые инструменты, например, ипотеку. Можно взять ипотеку полностью на весь дом, и там сразу можно жить. Не надо отдельно тратить деньги, например, на внутреннюю отделку. Это удобно.

Если для сезонного проживания, то рассматриваются дома из клееного бруса, дерево, каркас. Метраж приблизительно такой же.

Максим Морозов: Коридор по стоимости? Понятно, что это очень условная сумма, но все-таки как в динамике меняется стоимость, порог входа?

Марина Шкурко: Верхний порог?

Максим Морозов: Это может быть «космос».

Марина Шкурко: Да. Самый дорогой дом в нашей коллекции сейчас — это миллиард.

Максим Морозов: Миллиард рублей?

Марина Шкурко: Да, это Курортный район. На ценообразование прежде всего влияет местоположение дома либо участка.

Максим Морозов: Triple location.

Марина Шкурко: Абсолютно. Location, location и еще раз location! Второе — это материал дома. Если, например, рассматривать каркасные дома, они получаются чуть-чуть дешевле, нежели дома из клееного бруса либо каменные дома. Если это хороший дом с отделкой, я бы рассматривала, приблизительно от 16-18 миллионов. На стоимость очень влияет местоположение, потому что стоимость участка может начинаться от полутора миллионов и до бесконечности. У нас есть поселок, который находится на берегу Суходольского озера, там стоимость 20 соток — минимум 12 миллионов.