Эксперты: полностью решить проблему импортозамещения в строительстве пока нельзя

Каковы основные тенденции и изменения в строительной отрасли Петербурга в уходящем году? В какую сторону менялся спрос на разные типы жилья? И какие меры поддержки, помимо льготной ипотеки, необходимы девелоперам Северной столицы? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Татьяна Копылова: У нас декабрь на дворе, значит, пора предварительно подводить итоги года для строительной отрасли, чем мы сегодня и займёмся. И чуть-чуть все-таки заглянем в 2024 год. Первый вопрос, наверное, об основных тенденциях и изменениях в строительной отрасли, которые вы бы отметили в уходящем году.

Алексей Белоусов: Что касается строительной отрасли Санкт-Петербурга, то каких-то кардинальных революционных изменений за уходящий год мы отметить, наверное, не можем. Кроме одного. Наконец-то был подготовлен Генеральный план, который в ближайшее время будет вынесен на рассмотрение Законодательного собрания, и, я надеюсь, успешно принят. Большая работа началась в январе этого года и закончилась только аж в октябре. Комиссия по Генплану заседала довольно много раз, рассмотрены тысячи поправок. В итоге документ сформирован, и мы надеемся, что уже в начале года или, может быть, по оптимистическим оценкам, уже вот в этом году сумеем увидеть новый документ, по которому будем жить в ближайшие годы. Ну и, наверное, хотелось бы отметить ожидание от Генплана. Многие застройщики хотели, чтобы все-таки проекты планировки территории, которые были начаты в этом году, завершились по старым правилам. Хотелось бы получить некий переходный период, который позволил бы застройщикам чувствовать себя комфортнее.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, наверное, вам бы тоже хотелось, чтобы застройщики чувствовали себя комфортно. Что думаете об этом? Отсутствие новостей, как говорится, уже хорошая новость? То есть, отсутствие каких-то принципиальных изменений для застройщиков в этом году — это все-таки хорошо.

Юлия Ружицкая: Я бы не сказала, что в этом году для застройщиков отсутствовали какие-то изменения.

С точки зрения реализации продаж строящейся недвижимости, я бы сказала, что этот год прошёл у нас под знаком регулирования Центробанка. Основная часть строящегося жилья приобретается, конечно же, с использованием ипотеки. Здесь решения Центробанка сыграли не последнюю роль. В начале года с подачи ЦБ были закрыты программы субсидирования снижения ипотечной ставки застройщиками путём компенсации части комиссии банка.

Вторая половина прошла под эгидой ужесточения требований к заёмщикам: это и повышение первого взноса до 20%, и отмена каких-то дисконтов по ипотечным программам с господдержкой и материнским капиталом. В связи с тем, что ключевую ставку подняли, ставки вернулись к своим базовым значениям — 8% и 6%. Это такое существенное изменение для рынка с учётом того, что уровень цен на сегодняшний день достаточно высокий, это существенно повлияло на продажи.

Татьяна Копылова: Раз уж мы заговорили об ипотечном кредитовании, хотела этот вопрос оставить на конец, но раз уж подняли тему, давайте её продолжим. Все-таки ипотечный рынок под конец года, после повышения ключевой ставки жив или мёртв? Чего ждёте в ближайшее время?

Юлия Ружицкая: Сейчас рынок жив. По-прежнему после повышения ключевой ставки тот спрос, который был сформирован таким решением, присутствует на рынке. Всплеск начался у нас ориентировочно в августе, и он по-прежнему сохраняется. Тем не менее понятно, что любые всплески ведут за собой некоторый спад активности, поэтому мы ожидаем его в ближайшем будущем.

Пока ипотечные программы работают. В основном это, конечно же, ставка с господдержкой. На сегодняшний день это 6% по строящемуся жилью.

Она действует до середины следующего года, поэтому ожидается, что семейная ипотека будет работать. Для семей с детьми она даётся под 5%. Сроки по ней заявлены те же самые, поэтому она работает. Вторичный рынок ожидаемо чувствует себя не очень хорошо, потому что на него в первую очередь повлияло повышение ключевой ставки. Там программ поддержки нет, поэтому они чувствуют себя, конечно же, гораздо сложнее.

Татьяна Копылова: При этом том льготная ипотека остаётся весьма спекулятивной темой. Разные мнения мы слышим, и не только от Центробанка. Например, буквально на прошлой неделе в Совете Федерации председатель Комитета по бюджету и финансовым рынкам Анатолий Артамонов выразил мнение, что, может быть, на следующий год имеет смысл оставить льготную ипотеку только для тех регионов, которые не являются мегаполисами, то есть не являются Москвой и Санкт-Петербургом. Как я понимаю, это для того, чтобы люди, не уезжали из своих регионов, а покупали жилье там. Алексей Игоревич, что думаете насчёт этой идеи? Для наших застройщиков это может быть критичным решением?

Алексей Белоусов: Действительно, достаточно давно ходят разговоры о том, что нужно выборочно сохранить программы льготного ипотечного кредитования для каких-то, может быть, не депрессивных, но не слишком развитых субъектов Российской Федерации. По крайней мере, с лета такие мысли высказываются, но каких-то обоснований целесообразности нет, кроме «Давайте мы заставим людей жить там, где будет продаваться дешёвое жилье» …

Но ведь дешёвое жилье — это ещё не якорь, чтобы люди оставались или покупали там квартиры. Нужны рабочие места, нужны доходы, должны быть какие-то программы, перспективы развития этих посёлков или городов.

Если этого всего не будет, то мне кажется, что посыл «давайте дадим деньги в слаборазвитые регионы» не приведёт к желаемым результатам. Скорее всего, и строить там не будут и покупать там не будут, и здесь ипотека станет недоступной. Значит, люди, которые хотели бы переехать в крупные мегаполисы, тоже останутся с большими проблемами с точки зрения финансовых затрат при приобретении квартир.

Татьяна Копылова: Как себя чувствовала строительная отрасль Петербурга на фоне таких регионов, как Москва и Краснодарский край, где у нас развивается активное строительство?

Алексей Белоусов: Сейчас подведены итоги за первые три квартала текущего года. Санкт-Петербург уже традиционно, наверное, занимает место в тройке лидеров по вводу жилья, по количеству подготовленных сданных проектов вслед за Москвой и Московской областью. Четвёртым за нами идёт Краснодарский край. Поэтому с точки зрения позиций город своего места не потерял, и, я надеюсь, даст больше квадратных метров, чем нам в этом году предлагает сдать Минстрой. Время есть. У нас, как правило, конец года бывает достаточно непредсказуемым с точки зрения количества сдаваемого жилья.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, вопрос по поводу спроса на различные типы жилья. Он как-то менялся в течение этого года? Что покупали чаще: дома, квартиры, студии? Даже внутри сегмента квартир: евро, классические двух/трехкомнатные?

Юлия Ружицкая: С учётом того, что основную часть сделок на первичном рынке составляют сделки с ипотекой, конечно же, спрос на продукты формируется теми программами, которые на сегодняшний день проходят по господдержке.

Учитывая, что активно работает программа семейной ипотеки, действительно, нами зафиксирован спрос на семейные квартиры. Мы в этом сегменте широко представлены. У нас достаточно высокая доля двух и трехкомнатных квартир. Мы видим, что на сегодняшний день до 50% составляют продажи именно семейных квартир.

Также есть программа IT-ипотеки. Тут тоже достаточно высокие доходы имеет IT-отрасль, поэтому люди в основном стараются покупать большую площадь. Наверное, это тоже тенденция к укрупнению лотов, которые приобретают люди.

Татьяна Копылова: А меня всегда был такой стереотип, что одинокий IT-шник покупает себе студию и счастливо в ней живёт...

Юлия Ружицкая: Ну, не всегда это так.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, к вам вопрос по поводу технологий строительства и материалов, которые используются в стройке, поскольку уже второй год давления санкций - и материалы меняются, и производители меняются. Я знаю, что меняется некоторое ПО, которое используется в стройке. Весь этот процесс очень сложный и трудоёмкий. Что происходило в этом году? Что удалось импортозаместить, что новое удалось открыть?

Алексей Белоусов: Очень сложный вопрос, потому что проблема импортозамещения была поставлена перед строительным рынком достаточно давно, и очень много шагов было сделано для того, чтобы был перекрыт тот дефицит, который возник с начала 2022 года.

Объединение строителей подготовило целый каталог импортозамещения, где были собраны лучшие поставщики строительных материалов, которые сейчас замещают импортные позиции, которые ушли с нашего рынка. Но при этом говорить, что нам удалось полностью решить эту проблему, наверное, нельзя, хотя бы только потому, что создать или наладить новое производство — это время и это большие капитальные вложения.

Тем не менее, такая тенденция просматривается. Буквально недавно начал формироваться новый каталог «Покупаем своё», который как раз будет собирать лучших производителей по регионам и рекомендовать. Что-то вроде советского «Знака качества», который будет наклеиваться на продукцию.

Татьяна Копылова: Как ГОСТ?

Алексей Белоусов: Ну, ГОСТ, это понятно, ГОСТ будет работать, а это «Знак качества», что мы проверили, и это действительно является тем, что может заместить, и по качеству будет ничуть не хуже.

Татьяна Копылова: Коллеги, наверное, в заключении вопрос с прицелом на будущее. Понятно, мы уже обсудили льготную ипотеку, что это один из важнейших факторов поддержки строительной отрасли. А помимо неё, помимо её продолжения, может быть, какого-то видоизменения, какие бы ещё меры поддержки строительной отрасли хотелось бы увидеть от государства в 2024 году?

Алексей Белоусов: Мы обращаемся с просьбой к правительству Санкт-Петербурга ввести переходный период для тех проектов, которые начали готовиться по планировке территории.

Это очень важная вещь, потому что, если поменялся классификатор, если поменялись зоны, и приходится заново готовить проект к планировке территории — это как минимум год. В лучшем случае задержка будущего проекта на год!

Не знаю точно, сколько проектов попадёт под такую «раздачу», но чем меньше их будет, тем проще будет для строительной отрасли. Также хочется, чтобы в перспективе, учитывая возросшие бюджетные возможности города Санкт-Петербурга, застройщики были лишены удовольствия строить социальные объекты за счёт покупателей квартир.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, у меня к вам ещё последний практический вопрос. Весь год обсуждались самые разные меры поддержки бизнесу, не только строительной отрасли, а в принципе бизнесу. Различные налоговые преференции, льготы, были даже идеи кадровой помощи —субсидировать бизнесу средства на съем жилья работникам, помощь в адаптации мигрантов... Нуждается ли отрасль, на ваш взгляд, в чем-то таком, более практическом?

Юлия Ружицкая: Безусловно, отрасль нуждается в поддержке со стороны государства. Если не упоминать те программы, которые по ипотеке субсидируются государством, мы уже много раз о них говорили, это, безусловно, какая-то поддержка в части облегчения нагрузки по проектному финансированию. Потому что на сегодняшний день высокая ключевая ставка диктует очень дорогие заёмные средства для застройщиков по проектному финансированию.

Если эта возможность была бы хотя бы в части программ по социально-значимым объектам, таким как социальная структура, это было бы уже большим подспорьем для застройщиков.