Эксперты: малый бизнес еще не привык заранее планировать аренду помещений в жилых комплексах

Татьяна Копылова: Сегодня поговорим о коммерческой инфраструктуре в новых жилых комплексах. Первый вопрос — кто и как формирует коммерческую инфраструктуру в новых жилых комплексах?

Юлия Ружицкая: Традиционно все предыдущие годы застройщики были, как правило, заинтересованы продать коммерческую недвижимость. Коммерческие помещения проектировались таким образом, чтобы в дальнейшем быть проданными. Цель была получить выручку и дальше уже об этом вопросе просто не думать и не возвращаться к нему. На сегодняшний день все больше формируется ситуация, когда застройщик оставляет коммерческую недвижимость, которая расположена на первых этажах зданий, в своём управлении. Тогда сам застройщик продумывает, что будет расположено на первых этажах, и проектирует под эти цели помещения.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, как вы оцениваете такую тенденцию? И повлияла ли на это наша новая внешнеэкономическая ситуация?

Алексей Белоусов: Если посмотреть немножко в глубину истории, мы можем увидеть, что, наверное, ещё лет 20 назад наличие коммерческих площадей в жилых комплексах было какой-то новомодной фишкой.

Со временем это стало такой тенденцией, без которой представить жилой комплекс уже нельзя. Это тот элемент социальной инфраструктуры, о котором так много говорили большевики. Эта тенденция уверенная.

Я бы сказал, у нас даже есть компании, которые на этапе проектирования договариваются с девелоперами о том, что они выкупят все помещения и будут в дальнейшем ими управлять. На самом деле это хороший бизнес, как для застройщиков, так и для компаний, которые занимаются этим профессионально.

Татьяна Копылова: Типы коммерческих помещений — отличаются ли они между собой? Я имею в виду, те, которые обычно представлены в новых жилых комплексах.

Юлия Ружицкая: На первых этажах, как правило, существуют помещения под магазины, аптеки и все, что связано с торговлей товарами первой необходимости, так называемые «магазины шаговой доступности». Также на первых этажах располагаются помещения под сервисы, которые, опять же, нужны жильцам. Это какие-то небольшие помещения под парикмахерские, салоны красоты и прочие сервисы. Есть формат офисных помещений, который предполагает проведение кружков и секций для жильцов и их детей в формате такой студии. В первую очередь это, конечно, зависит, от того, как расположено помещение. Если это оживлённая улица, то там, скорее всего, будет магазин. Если это помещение, которое выходит окнами во двор, то, скорее всего, там будет какая-то такая студия.

Татьяна Копылова: Получается, сложно однозначно говорить о том, что какие-то отдельные типы коммерческих помещений особого востребованы у бизнеса? И все зависит от конкретной ситуации?

Алексей Белоусов: Я думаю, что застройщик, когда планирует свой кусок недвижимости, связанный с таким бизнесом, он понимает, что там обязательно должен быть какой-то продуктовый магазин, для которого должна быть площадь не менее такой-то, в зависимости от объема жилой площади. Все остальное, конечно, делается не какими-то готовыми магазинами, а скорее как конструктор.

Если у тебя большая потребность, ты можешь взять 2-3 помещения, самостоятельно поменять перегородки, и после этого твой бизнес заработает лучше. Я с Юлией Александровной абсолютно согласен, потому что весь набор предложений, которые существуют в социальном секторе, он востребован для этих помещений, вплоть до детских садов.

Я даже встречался с детскими садами, которые делают не на первом этаже, а на втором, потому что это дешевле. Он используется для того, чтобы удовлетворить потребности жильцов, что существенно добавляет интереса к новым объектам, которые строят наши уважаемые девелоперы.

Юлия Ружицкая: Если застрой застройщик, как в случае с «Главстроем», предполагает управлять коммерческими помещениями самостоятельно, то такие вещи, как фитнес, мы в том числе планируем, потому что фитнес, как правило, наиболее востребован с бассейном. Поэтому для того, чтобы бассейн в дальнейшем появился, его нужно изначально запланировать при проектировании. Это касается и всей остальной инфраструктуры. В частности, есть ряд ограничений, которые накладываются на помещение для медицинских целей.

Если вы организуете медицинские центры, там тоже есть ряд ограничений. Если хочется, чтобы на территории жилого комплекса был расположен медицинский центр, тогда его нужно предусмотреть заранее, чтобы соблюсти все нормы. И так по многим параметрам.

Мы, прежде чем планировать новый квартал, понимаем, с каким количеством жильцов будем работать в данном квартале, какие их нужды уже удовлетворяются теми помещениями, которые расположены в соседних домах, а что нужно предусмотреть. Под все это мы и проектируем формат помещений, учитывая все те потребности, которые в дальнейшем будут.

Татьяна Копылова: То есть, процент спонтанности тут минимален?

Юлия Ружицкая: Если застройщик управляет всем пулом коммерческих помещений, то спонтанности там, скорее всего, немного. В первую очередь, безусловно, все это делается для того, чтобы обеспечить качество жилья, то есть жилых помещений, чтобы жизнь в квартале была комфортной. Уже во вторую очередь мы преследуем коммерческие интересы с точки зрения сдачи в аренду, тем не менее, они тоже присутствуют.

Татьяна Копылова: Можно ли говорить о том, что у коммерческих помещений в принципе есть какой-то общий свод правил, от которых нельзя отходить при их проектировании и возведении?

Алексей Белоусов: Здесь нужно сказать о том, что как в случае, когда застройщик управляет этими объектами недвижимости, которые создают необходимый социальный фон для строящихся или построенных жилых объектов, так и коммерсанты, которые приходят, покупают эти помещения, они тоже смотрят, чтобы этот бизнес заработал.

Им не нужно получить арендатора, который взял помещение, но при этом не может платить за аренду.

Поэтому социология, анализ людей, которые живут в этих комплексах, является основой при выборе этих помещений, при выборе этого бизнеса. Это в обоих случаях: как для девелоперов, так и для профессионалов, которые занимаются подобного рода арендными сделками в сфере недвижимости.

Татьяна Копылова: А какие факторы влияют на стоимость коммерческой недвижимости в новых жилых комплексах?

Юлия Ружицкая: Стоимость аренды складывается в первую очередь из проходимости, как только что сказал Алексей Юрьевич. Самое главное — сколько народу живёт вокруг. Почему коммерческие помещения в так называемых новых спальных районах так популярны на сегодняшний день у арендаторов? Там проживает достаточно большое количество народа, там хорошая проходимость, поэтому там востребованные магазины и другие функциональные назначения.

Самое главное — это проходимость, хорошее расположение с витринными окнами, если это магазин. Очень важно, чтобы магазин был заметен.

Это в меньшей степени важно для помещения офисного, если там студия какая-то расположена, но для магазина это принципиально важно. Также важна текущая обеспеченность данным функционалом. Если у нас в ряд стоят по соседству три аптеки, то четвёртая, наверное, наименее востребована. Инженерное оборудование важно для таких функций, как общепит, ресторанный бизнес. Это все имеет существенное значение.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, а что сейчас выгоднее для девелоперов: сдавать помещения в аренду или их продавать?

Алексей Белоусов: Это зависит от концепции, которую выбирает компания. Если «Главстрой» выбрал для себя концепцию управлять — это просто отдельное направление бизнеса. Но многие застройщики не хотят заниматься такой диверсификацией, они предпочитают просто продать, быстро получить деньги, вернуть их в оборот и заниматься развитием новых проектов. Поэтому это индивидуальная проблема, которая индивидуально решается каждым девелопером.

Татьяна Копылова: И тенденций тут никаких не наблюдается? Может быть, если исходить из хода истории и того, к чему мы пришли сейчас?

Алексей Белоусов: Если посмотреть на статистику, мы можем увидеть, что в среднем в жилом комплексе всего-навсего 5-7% — это те помещения, которые отдаются под коммерцию. По большому счёту, они не такие большие и с точки зрения денег, и с точки зрения самих площадей. Поэтому, здесь, наверное, общей тенденции нету. Я по крайней мере не замечал.

Татьяна Копылова: В любом благом деле, и даже в деле строительства и реализации коммерческих помещений в жилых комплексах, могут возникнуть проблемы. Юлия Александровна, бывают ли они? Какие проблемы возникают, и как их можно решить? Или может быть, тут все настолько отточено, что проблем уже практически никаких нет.

Юлия Ружицкая: Проблем нет. Вряд ли это можно назвать таким громким словом, а сложности, естественно, возникают. Но чаще всего мы сталкиваемся с тем, что действительно застройщик формирует концепцию, ищет арендатора уже под какое-то целевое назначение. Во всяком случае, крупный бизнес, большие ретейлы, то есть «Х5 ритейл», «Магнит», они уже знают, что нужно мыслить на перспективу и рассматривать точки, в которых они будут присутствовать.

Малый бизнес пока еще не привык. Чаще всего, когда речь идет о так называемом предброкендже, когда застройщик заранее пытается провести анализ будущих арендаторов, мы сталкиваемся с тем, что так далеко малый и средний бизнес не думает. На год вперед они еще не планируют, а когда они к этому вопросу возвращаются, то чаще всего уже в аренду и нечего взять интересного и симпатичного.

Но это все реже случается. Что в «Северной долине», что «Юнтолово», мы действительно заранее проводим эту работу, и чаще всего сталкиваемся с тем, что к моменту, когда наши жильцы въезжают в квартиры, уже сформирован пул арендаторов на коммерческие помещения, и магазины открываются в кратчайшие сроки.

Татьяна Копылова: Кстати, можете тогда дать практический совет представителя малого и среднего бизнеса? На каком этапе нужно задумываться о том, чтобы ухватить самое лакомое коммерческое помещение в жилом комплексе?

Алексей Белоусов: Ответ, наверное, очевиден. Чем раньше человек вкладывается в строящийся комплекс, тем больше получает скидок, преференций, возможностей по рассрочкам, по выплатам. Поэтому чем раньше малый бизнес соберётся с силами и определит новые объекты для развития, тем дешевле ему это выйдет, и тем интереснее будет бизнес.

Юлия Ружицкая: Во всяком случае, нужно смотреть и делать для себя выводы, насколько это интересно для конкретного бизнеса, быть в курсе.