Юрий Грудин: уходящий год показал неплохую динамику прироста спроса на сервисные апартаменты

Какие основные тенденции и изменения в строительной отрасли обратили на себя внимание в уходящем году? Как внутри нее чувствовал себя сегмент сервисных апартаментов в Петербурге? И как в ближайшее время могут поменяться пороги входа в такие инвестиционные проекты и доходность от них? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором строительной компании Formula City, основателем сети апарт-отелей Well Юрием Грудиным.

Татьяна Копылова: Начнём с каких-то основных тенденций и изменений, которые вы бы отметили в своей строительной отрасли в уходящем году.

Юрий Грудин: Год был динамичный. Это видно и по общим темпам, которые были в строительной отрасли в принципе по стране: 105 миллионов квадратных метров, построенных, не считая того, сколько дорог и так далее! Такого не было даже в Советском Союзе, надо это признать. Но в то же время год был динамичен и в финансовом отношении. Мы видели перепады и курса доллара. Мы видели перепады и в ценах на разных рынках. Нас это тоже коснулось, и в части себестоимости, и в части умеренного роста цен, я бы так это назвал, и, конечно, в динамике ключевой ставки, от которой сейчас, под конец года, мы, скажем так, в шоке.

Татьяна Копылова: О ключевой ставке мы ещё обязательно поговорим. Сейчас я хочу вас спросить, а внутри строительной отрасли как себя чувствовал сегмент сервисных апартаментов в Петербурге. Продолжал ли он расти, развиваться? За счёт чего?

Юрий Грудин: Слушайте, это вообще молодой динамичный сегмент сервисных апартаментов. Поскольку он нацелен на инвестиции, которые приносят доход, в принципе, он не сильно страдал от колебаний ипотечного рынка или от колебаний ставки. Мы уверенно смотрим в завтрашний день, потому что туда несут сбережения для пассивного дохода. Петербург — родоначальник сервисных апартаментов, как и наша компания, которая стояла у истоков сервисных апартаментов. В этом году очень неплохая динамика по приросту спроса по сравнению с шоковым 2022. Сервисные апартаменты в Петербурге составляли сегмент порядка 68 объектов, в котором представлено было несколько сот тысяч квадратных метров, но если брать по юнитам — 3 500 юнитов в этом году реализовали. Спрос был по возрастающей стабилен.

Татьяна Копылова: А вы не ожидаете такого эффекта, что в этом году сервисный апартаменты купят, все, кто хочет купить, и на следующий год будет небольшой провал?

Юрий Грудин: И деньги кончатся, у всех и сразу? Нет, я как раз-таки смотрю, больше проблем будет с ипотекой, поскольку ставка сильно возросла. Доля ипотеки в массовом жилье доходит до 90%. Там, конечно, будет падение спроса из-за такой ставки и недофинансирования. Что касается сегмента сервисных апартаментов, то, в принципе, у нас доля по ипотечным программам меньше 10%, поэтому такого влияния нет. И это, скорее, плечо, которое используется, чтобы взять большее количество. Здесь другая логика инвестирования, поэтому мы впрямую не зависим от ипотечной ставки. Поэтому здесь, я уже сказал, все будет стабильно. А деньги у людей есть.

Татьяна Копылова: Насколько выросли пороги входа в такие проекты по рынку, может быть, на примере от вашего апарт-отеля Well?

Юрий Грудин: Я смотрел в целом по рынку, повышение цены всего 2%. Здесь конкретный объект зависит от стадии строительства. У нас уже в этом году апарт-отель Well вводится в эксплуатацию, поэтому стадия конечная, и нас динамика повышения цены больше. Но из-за этого спрос стабильный.

Татьяна Копылова: А доходность сейчас и в будущем, получается, тоже повысится вслед за повышением порога входа?

Юрий Грудин: Доходность на разных фазах инвестирования по-разному, но, в принципе, консервативно нормальная для доходности на недвижимость. Это 8-12%, которые, в общем-то, будут стабильно приходить, когда ты владеешь такого рода коммерческой недвижимостью. Как раз рынок аренды, который сильно влияет, или же рынок гибких офисов, которые также представлены у нас в комплексе, они сегодня востребованы и дают неплохую доходность. Помимо роста капитализации цены на качественную недвижимость и того скачка, который будет после ввода в эксплуатацию на вторичном рынке, мы всегда ощущаем при стабильно работающем загруженном комплексе только динамику повышения, что не может не радовать наших инвесторов, которые и за счёт арендного дохода получают, и за счёт возрастающей капитализации стоимости в наших комплексах.

Татьяна Копылова: Юрий Юрьевич, наверное, в заключение нашей беседы не обойтись без пожеланий и без ожиданий от 2024 года, может быть, в целом.

Юрий Грудин: Я ожидаю, скажем так, не снижения динамики, которая есть на рынке. Хотелось бы ожидать снижения ключевой ставки, которая, сейчас на весь бизнес действует тормозяще, прямо скажем. Мы намерены динамично развиваться. Тем более, в конце года мы купили уникальный достаточно крупный земельный участок в центре города рядом со Старо-Невским проспектом, где мы будем развивать уже жилой комплекс с теми элементами, которые у нас наработаны в сервисных апартаментах. Это будет комфортный жилой комплекс в достаточно высоком сегменте. У нас планы большие делать хорошие, качественные проекты.