Эксперты: у властей Петербурга есть возможность снизить стоимость квадратного метра жилья в городе

К чему может привести затишье на рынке недвижимости Северной столицы в первые два месяца года? Какие меры помогут сохранить спрос на жилье на относительно стабильном уровне? И сможет ли вторичный рынок усилить конкуренцию с новостройками из-за возможной отмены льготной ипотеки? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Татьяна Копылова: Прошло два месяца 2024 года, как сейчас можно в целом охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости города?

Алексей Белоусов: Мы на протяжении многих лет знаем, что первые месяцы года связаны с затишьем. Мы видим, что новогодние каникулы и отпуска приводят к тому, что решения, которые можно было бы принять в январе, откладываются на февраль и на март. Мы видим определённое снижение спроса, связанное как раз с этими причинами, о которых я только что говорил, поэтому все у нас более-менее стабильно.

Татьяна Копылова: Алексей Игоревич, мне кажется, излишне оптимистичен. Я вот от некоторых застройщиков слышала куда более пессимистичное высказывания. Юлия Александровна, как вы оцениваете ситуацию?

Юлия Ружицкая: С точки зрения продаж, действительно сейчас такой период спада, я бы сказала. Со стороны это все выглядит как спокойствие, но на самом деле в конце года у нас были выдвинуты новые регуляторные меры Центробанка для ипотеки, во-первых, были изменены требования к первому взносу, были изменены комиссии, которые выплачиваются банкирам в качестве субсидирования ипотечных ставок.

Как следствие, ряд банков предпринял меры к ликвидации этой ситуации и ввёл комиссию для застройщиков. Именно это повлекло некую сумятицу на рынке, потому что, во-первых, не все банки поняли, как вести себя в этой ситуации: поддержать ли инициативу двух крупнейших или пойти своим путём? Была попытка включить эту комиссию в стоимость квартиры для конечного покупателя. Потом из всего этого был вывод, что это не работает, и застройщики начали от этой комиссии отказываться.

Но информация последних недель февраля вселяет оптимизм. Один из крупнейших банков уже отказался от комиссии, другой пошёл навстречу застройщикам и снизил комиссию. Ряд банков стабильно работают без включения комиссии для застройщиков, поэтому видится, что сейчас рынок стабилизируется и в марте выйдет на свои прежние показатели.

Алексей Белоусов: Честно говоря, удивительно было введение этой комиссии рядом банков. Ещё в декабре я прогнозировал, что сейчас начнётся переток клиентов от банков, которые ввели комиссию в банки, которые комиссию не ввели. Мы это очень активно наблюдали в январе и феврале, когда наши ведущие банки, наконец, почувствовали, что они теряют своих клиентов, что они теряют деньги. Они посмотрели назад, оглянулись и сказали: «Да, мы, наверное, ошиблись. Давайте-ка мы комиссию уберём». В общем, что в декабре было очевидно большинству застройщиков, оказалось очевидно нашим крупнейшим банкам только в феврале, а это, между прочим, их бизнес.

Татьяна Копылова: Да, вопрос комиссии действительно был спорный, но есть ещё один интересный момент, который продолжает обсуждаться — это пересмотр подходов к льготной ипотеке. Как известно, от массовых раздач собираются перейти к адресной поддержке отдельных граждан или отдельных территорий. Для Петербурга в эти два месяца стало понятно, как вся эта история может сказаться на рынке ипотеки?

Юлия Ружицкая:

Основная часть покупок недвижимости сейчас совершается именно по программам с господдержкой в том или ином виде: семейная ипотека, IT-ипотека, сельхоз-ипотека, ставка с господдержкой. Все изменения, которые касаются этих программ, очень сильно влияют на рынок, потому что это 90% всех сделок на сегодняшний день.

Была попытка застройщиков ввести альтернативные методы покупки в виде рассрочки. Для каких-то покупателей это действительно может быть интереснее, но большого объёма продаж это не даёт, потому что при средней цене лота порядка 8-9 миллионов за два года скопить такую сумму достаточно проблематично среднему нашему жителю города. В конце февраля, опять же, Центробанком были заявлены ужесточающие меры. Они говорят о том, что теперь по всем заёмщикам, у кого закредитованность выше 80% от их дохода, они вводят дополнительные требования по резервированию для банков. Соответственно, банки начали рассматривать заявки от покупателей более пристально.

Уже сейчас часть банков отказалась от очень популярных программ рассмотрения ипотечных заявок по двум документам. Часть банков уже отказывается и уходит в сторону программ, которые требуют 2-НДФЛ и другие справки, подтверждающие доход.

Всё это очень сильно влияет, и, конечно же, если каких-то широких программ для широких групп покупателей не будет предложено, то спрос будет сокращаться.

Татьяна Копылова: Правильно я понимаю, что летом ведь отменят льготную ипотеку, она перестанет действовать в июле. Значит ли это, что летом мы ждём какой-то бум на строительном рынке?

Алексей Белоусов: Знаете, насколько мне известно, строительный блок правительства РФ по-прежнему не оставляет надежды всё-таки продлить эту льготную ипотеку. Я могу сказать, что если мы внимательно слушали послание президента Федеральному Собранию, то там было чётко заявлено, что семейную ипотеку предполагается сохранить. Это значит, что строительный блок работает и работает эффективно с правительством и, соответственно, с президентом Российской Федерации, раз такие вещи попадают в послание.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, вы сказали, средняя цена лота на квартиру 8-9 миллионов. Можно ли говорить о какой-то динамике цен на квартиры в эти два месяца? И какие прогнозы вы бы сделали на год? Как будет меняться средняя стоимость лота?

Юлия Ружицкая: Аналитики говорят о том, что в первые два месяца средняя цена предложения на рынке выросла. Мне кажется, это связано в большей степени с тем, что в продажу выходят достаточно дорогие проекты в хороших локациях, они дорого стоят, за счёт этого средняя цена предложения растёт.

Сказать о том, что цены на рынке в первые два месяца выросли? Да нет, конечно! При текущей ситуации с ипотекой, скорее всего, цены сильно расти не должны.

Они будут расти в рамках проекта по стадии готовности: чем ближе срок сдачи дома, тем в нём стоит дороже квартира, но если говорить про среднюю цену рынка, то, скорее всего, она будет колебаться в пределах текущих значений.

Татьяна Копылова: Квартиры строят, но покупают их на данный момент не очень охотно. Не получится ли, Алексей Игоревич, так, что предложение превысит спрос? Вы будете строить, а покупать люди не будут спешить...

Алексей Белоусов: Застройщики очень чутко следят за состоянием рынка, за спросом, и в зависимости от того, насколько он меняется, они либо притормаживают, либо ускоряют процесс стройки для того, чтобы быть в тренде, в направлении, в котором движется рынок. Я думаю, что строительный бизнес Санкт-Петербурга достаточно устойчивый, который прошёл не через один кризис. Он настолько филигранно улавливает чувства и настроения рынка, что бояться перепроизводства и каких-то других негативных последствий не стоит.

Татьяна Копылова: Мне нравится, что Алексей Игоревич всегда на все смотрит с оптимизмом. А вы как думаете, Юлия Александровна? Не превысит ли предложение спрос?

Юлия Ружицкая: Рынок действительно сам себя балансирует. В какой-то момент может быть превышение предложения по отношению к спросу, это связано с тем, что все-таки цикл стройки длинный. Для того, чтобы отреагировать на то или иное явление, рынку нужно время, но в конечном итоге действительно баланс будет.

Алексей Белоусов: На самом деле не только внимательное отслеживание за спросом и предложением является одной из главных тенденций, чтобы не было перепроизводства, о котором вы спросили. Одним из вариантов, который позволил бы решать многие проблемы, связанные, в том числе, с возможностями по приобретению квартиры — снижение их цены. На самом деле, у города существует реальная возможность предпринять шаги, которые бы стимулировали снижение цены на квадратный метр.

Татьяна Копылова: Например?

Алексей Белоусов: Самое простое из них — это взять на себя ту социальную функцию по строительству школ, детских садов и иных объектов, которые должен строить бюджет Санкт-Петербурга.

Мы сейчас имеем шикарные показатели по доходной части бюджета. Мы понимаем, что в текущем и будущем году он будет продолжать расти. Мы имеем комитет, который эффективно работает и исполняет свои бюджетные обязательства, в отличие от предыдущих лет, когда эти долги только копились. Поэтому все шансы на то, чтобы снизить стоимость этого метра у правительства Санкт-Петербурга есть! Достаточно просто строить на деньги, которые платят в бюджет налогоплательщики.

Напомню, что порядка 40% доходной части бюджета Санкт-Петербурга сформировано налогом на доход физических лиц. А люди, которые покупают квартиры, вынуждены платить второй налог НДФЛ за будущие школы и детские сады, которые строит застройщик, и, соответственно, забирает на это деньги у покупателя. А кому-то это совсем не нужно, например, пенсионерам. Поэтому, наверное, есть прямой смысл отказаться от «двойного налогообложения», прийти к той социальной справедливости, о которой мечтали большевики.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, я считаю, что вы разделяете полностью такую точку зрения?

Юлия Ружицкая: Безусловно. Надо сказать, что на сегодняшний день темпы строительства социальной инфраструктуры рекордные за все предыдущие годы, и нашей компанией в том числе. Более того, если раньше строилось жилье, а потом, спустя какое-то достаточно серьёзное время, строилась социальная инфраструктура, сейчас это происходит параллельно, а в некоторых проектах, в случае нашей компании это новый проект «Кронфорд» в Кронштадте, происходит следующая картина: мы сначала строим социальную структуру, строим лицей на 550 мест, а после этого будем стартовать со строительством жилья. То есть, это прецедент.

Конечно же, социальная инфраструктура на сегодняшний день стоит у застройщиков во главе угла. Если те меры, о которых говорит Алексей Игоревич, будут приняты, это существенно улучшит ситуацию для конечного покупателя.

Татьяна Копылова: Традиционно я всегда мучаю вас вопросом про «вторичку», Как дела в этом сегменте в эти первые два месяца? Не становится ли она все более сильным конкурентом для новостроек с учётом этих безумных ставок по ипотеке?

Юлия Ружицкая: Вторичный рынок всегда является тем ограничением, которое существует для цены на первичном рынке.

Решение о снижении цены на вторичном рынке — это решение, которое принимается достаточно просто. Если у застройщиков есть ограничения в виде себестоимости, финансовых моделей, по которым мы строим и сдаём их финансирующему банку, то у физлиц такого ограничения нет, поэтому они легко принимают решение о снижении.

На сегодняшний день ставки по ипотеке на вторичном рынке как раз крайне высоки, на них не действуют льготные программы банков, поэтому говорить о том, что они являются серьёзным конкурентом, конечно, не приходится. Это совершенно другой продукт. Тем не менее оглядка на вторичный рынок у застройщика всегда существует.