Эксперты: после отмены льготной ипотеки на рынке действуют программы, привлекательные для покупателя

Какая ситуация сложилась на рынке жилой недвижимости Северной столицы после отмены льготной ипотеки? Почему в первом полугодии петербургские девелоперы сократили объемы возведения новых объектов? И сколько готовых и строящихся квартир остаются нераспроданными? Об этом обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Татьяна Копылова: Итак, льготная ипотека — всё! Мы сегодня как раз обсудим эту важнейшую тему, и начнём с оперативной обстановки. Как прошёл этот последний месяц перед отменой льготной ипотеки? Насколько выросли продажи, удалось ли создать некую подушку безопасности?

Алексей Белоусов: Учитывая, что это не первый, и, я надеюсь, не последний всплеск, который возникает в связи с изменением действующего законодательства, действующих решений, которые принимают органы исполнительной власти Российской Федерации, то мы говорили в предыдущих выпусках, что обязательно будет всплеск. Люди будут пытаться решить свои жилищные проблемы, понимая, что дальше их решить будет сложнее. Я надеюсь, сейчас Юлия расскажет, как это было на примере её компании.

Юлия Ружицкая: Поддержу мысль Алексея Игоревича.

Не первый раз на рынке заканчиваются те или иные программы. Поэтому ожидали окончания, заранее готовились не только застройщики, но и покупатели. Те, кто планировал сделать покупку, заранее знали о том, что программа будет заканчиваться.

Действительно, вся активность пришлась на май и первую половину июня. Поэтому уже со второй половины июня и программа, и спрос плавно заканчивались. Даже банки на неделю раньше закрыли программу, нежели это ожидалось. Все ожидали, что программа будет действовать до конца июня, но уже 22 числа все банки сказали о том, они больше не оформляют кредиты по такой программе, и заявки не принимаются. Поэтому июнь прошёл более-менее спокойно по сравнению с тем всплеском, который был реализован в мае. На сегодняшний день мы констатируем, что льготной ипотеки больше нет.

Татьяна Копылова: Повысился объём продаж, это понятно. Вы можете в цифрах хотя бы примерно сказать, что за май вы продали квартир на 25% больше, чем за весь предыдущий год, условно говоря? Насколько это ощутимо было?

Юлия Ружицкая: Нет, такого резкого всплеска не было, потому что о том, что программа будет заканчиваться, уже неоднократно говорилось. Застройщики тоже анонсировали завершение программы, поэтому в мае было повышение, но по отношению к апрелю ориентировочно процентов на 10-15%, потому что и в апреле уже было неплохо. Июнь сопоставим с маем, хотя май короткий месяц. Программа завершилась планомерно, я бы сказала, плавно.

Алексей Белоусов: Я по цифрам могу добавить, если любопытно. Например, в мае в Санкт-Петербурге было зарегистрировано 7 600 ДДУ, а в апреле, соответственно — 5 500. В июне, действительно, поменьше — было ровно 6000 договоров долевого участия. Мы видим прямо: февраль, март, апрель, май — росли объёмы заключённых ДДУ. Соответственно, в июне было небольшое снижение в пределах, наверное, 10%.

Татьяна Копылова: По июлю, конечно, ещё никаких цифр нет?

Юлия Ружицкая: Во-первых, июль ещё идёт. Во-вторых, действительно статистика июля будет подводиться где-то в середине августа. Нужно сказать, что на сегодняшний день из тех программ, которые были на рынке, а это льготная ипотека, семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточную мы не будем сейчас с вами обсуждать, она к нам мало отношения имеет, из основных программ, которые работали в рынке Санкт-Петербурга, работает только семейная ипотека. Но она несколько видоизменилась. На сегодняшний день она выдаётся только тем покупателям, в чьей семье есть дети до шести лет. В том числе дети-инвалиды тоже попадают в эту программу. Но если раньше речь шла о несовершеннолетних детях, то теперь речь идёт только о детях до шести лет.

Татьяна Копылова: В самом начале июля, буквально на следующий день после отмены льготной ипотеки, глава Сбербанка Герман Греф, предупредил нас всех, что рынку недвижимости «придётся поболеть пару лет». Что бы это значило, на ваш взгляд, Алексей Игоревич? Как можно расценить такое заявление? Значит ли оно, что никаких мер поддержки в ближайшие пару лет застройщики не получат?

Алексей Белоусов: Заявление руководителя крупнейшего банка без сомнения, влияет на рынок.

Что касается «болезни двух лет» или какой-то другой периодичности, то так или иначе рынок подобного рода встряски переживал на протяжении, наверное, последних 20-25 лет довольно регулярно. Мы помним кризисы, которые возникали, помним, как мы из них выходили. Я хотел бы заметить, что даже по сравнению с другими регионами наш город является показателем, эталоном устойчивости строительного комплекса.

Можно вспомнить, как мы довольно быстро выходили из кризисных ситуаций, что лишний раз говорит о том, что застройщики, понимая все риски своего бизнеса, готовятся к подобного рода решениям заранее. Я надеюсь, что в этот раз мы тоже перешагнём эту ступеньку довольно безболезненно и не споткнёмся на ней.

Юлия Ружицкая: Заявление громкое, скажем прямо. Действительно сейчас спрос сократился как раз на тех, кто не может себе позволить взять семейную ипотеку. Лимиты по IT-ипотеке банки пока не получили, поэтому она у нас пока тоже на паузе. Если говорить про рыночные ставки по ипотеке, то на сегодняшний день банки заявляют от 20%. Это высокая ставка, поэтому действительно интерес к таким программам сдержанный. Решение принимают только те, кто берет небольшую сумму доплаты, меняя старое жилье на новое. Но застройщики подготовились, предложили программы рассрочки, поэтому на сегодняшний день на рынке действует программа, привлекательная для покупателя. Если покупатель заинтересован в улучшении жилищных условий, он может купить себе квартиру.

Татьяна Копылова: Можете ли вы прокомментировать мне следующие цифры. РБК их приводит на основе анализа данных Единой информационной системы жилищного строительства: на начало II полугодия 2024 года в Петербурге нераспроданными остаются 64% квартир в новостройках. Объём жилья в общей сложности составляет более 14 миллионов квадратных метров. По этому показателю, как подсчитали в издании, Петербург, занимает 10 место среди 16 крупнейших регионов страны. Насколько эти показатели, во-первых, соответствуют действительности, и можно ли назвать их критичными, например?

Алексей Белоусов: Цифры, конечно, пугают, когда читаешь их первый раз. С другой стороны, вспоминая известную пословицу «есть ложь, есть большая ложь, а есть статистика», мы понимаем хорошо, что ими просто манипулировать. Дело заключается в количестве нераспроданных квартир. Здесь заложены все те квартиры, которые находятся в строительстве, которые, условно говоря, находится на стадии котлована, где продажи ещё только начались, например, но их тоже считают, как построенные. Поэтому, исходя из этих показателей, вроде, получается, много. А если посмотреть в целом по России, оказывается, 10-е место из 16 — это не так плохо. Здесь надо просто правильно считать, вот и все.

Юлия Ружицкая: Я соглашусь, что статистика — вещь такая, её можно трактовать по-разному. Если переходить к конкретике, то, действительно, на стадии стройки сейчас находится жилья меньше, чем когда-либо. Спрос сокращается, так и предложение сократилось. Застройщики начали выводить на рынок меньше нового предложения.

Если говорить про процент нераспроданного, то да, после того, как мы начали работать по 214 закону с проектным финансированием, у застройщиков нет необходимости все продавать на котловане для того, чтобы иметь финансирование для строительства дома. Застройщики могут себе позволить продавать планомерно и большую часть квартир продавать уже после ввода в эксплуатацию в качестве готового жилья. Это удобно для покупателей, это для них привлекательно, поэтому по этой модели идут многие застройщики. Проценты предложения, которые на сегодняшний день озвучиваются, — это здоровая ситуация для рынка.

Именно поэтому мы на десятом месте. У нас нет перехлёста с процентом нераспроданного. Я считаю, что ситуация у нас в этом плане очень благополучная.

Татьяна Копылова: По поводу ввода жилья в Петербурге в первом полугодии 2024 есть данные нашего городского комитета по строительству. Он снизился, за первые 6 месяцев текущего года в городе построили 1,4 миллиона квадратных метров жилой недвижимости. Это почти на 400 000 «квадратов» меньше, чем год назад, когда было введено 1,77 миллиона. Все ли идёт по плану? Связано ли это с отменой льготной ипотеки?

Алексей Белоусов: Да, действительно, в первом полугодии 2024 года было введено примерно на 20% меньше жилья, чем за аналогичный период 2023 года. Связано это с тем, что ввод жилья носит действительно локальный характер. Я приведу несколько цифр. В январе было введено 560 000 квадратных метров, а, скажем, в феврале уже 237 000, в марте — 271, в апреле — всего 104, а в мае — вообще 56 000. Но в июне этот показатель вырос до 166 000. Поэтому говорить о том, что за полугодие мы ввели меньше на 20%, чем в прошлом году — это не тот критерий, который позволяет судить о состоянии здоровья рынка.

Татьяна Копылова: Ещё один интересный момент, на который я обратила внимание в июне — тоже статистика. Такой спекулятивной, и, может быть, острой темой, острым вопросом, я хочу завершить нашу сегодняшнюю беседу. Отмена субсидированной ипотеки, затягивание сроков принятия основных градостроительных документов в Петербурге, дефицит земельных участков — всё это порождает негативные сценарии развития рынка новостроек Северной столицы. По мнению некоторых экспертов, рынок новостроек в Петербурге может в ближайшее время ужаться до 10 застройщиков. Алексей Игоревич, как вам такое заявление?

Алексей Белоусов: Действительно, когда принимались поправки в 214 Федеральный Закон, который вводил проектное финансирование для застройщиков, высказывались многочисленные мнения о том, что малый и средний бизнес так или иначе будет вымываться из этого рынка.

Мы особенно ярко наблюдали эту тенденцию на протяжении первых двух лет с момента вступления в силу этих поправок. Действительно, новые изменения, которые нас сейчас ожидают, ужесточат рынок с точки зрения требования к финансовой устойчивости и возможностям застройщика.

Поэтому, в общем, ожидания справедливы. Скорее всего, на рынке действительно останется только крупный застройщик, как это, собственно, во всем мире и работает.

Татьяна Копылова: Юлия Александровна, вас такое укрупнение радует? Ведь меньше конкуренция.

Юлия Ружицкая: Да, наверное, это становится просто характеристикой рынка. Девелопмент становится бизнесом, в который сложно войти. Это крупный бизнес. Соответственно, там действительно будет меньше игроков. Рынок усложняется, но это признак, наверное, все-таки более цивилизованного подхода.