Александр Бобков: в Петербурге на «паузе» сотни инвестпроектов, все ждут, каким будет налог на имущество

После скандала с кадастровой переоценкой в Смольном заверили, что в 2024 году ограничат предельный рост налога на имущество юридических лиц 20%. Кроме того, на следующий год ставку налога планируют сохранить на прежнем уровне 1,5%. При этом кадастровая переоценка в Петербурге теперь будет проводиться раз в два года. Еще одна тема, связанная с недвижимостью, на этот раз – с подземной: городские власти пообещали построить 120 станций метро и вестибюлей к 2040 году, общая протяженность тоннелей должна увеличиться на 150 километров. И, наконец, очередная попытка депутатов Заксобрания поправить федеральное законодательство о реновации: прописать право Петербурга самостоятельно определять географию расселения внутри города и сделать участие в программе КРТ инициативным. Итоги недели шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов обсуждает с исполнительным директором компании «Газпром Лахта», доктором экономических наук Александром Бобковым.

Максим Морозов: В Смольном решили отказаться от радикальных мер. В 2024 году предельный рост налога на имущество юридических лиц ограничат двадцатью процентами. Тем не менее у целого ряда собственников остаются вопросы именно к методике кадастровой оценки недвижимости.

Александр Бобков: Вопрос методологии — это, наверное, самый сложный вопрос, поскольку много критериев. Здесь крайне сложно дать универсальное правило, универсальную формулу, которой все были бы довольны. Можно всячески приветствовать отсутствие радикализма со стороны Смольного и ограничение подъема двадцатью процентами. Но есть тревожная история: понятно, 20%, а что дальше? Остальные 80% — в следующем году или через год? Конечно, любое увеличение расходов, тем более, так широко, крайне болезненно. Особенно на фоне падения доходов. Ставки не растут давно. Большие современные офисные центры, которые сильно подорожали, в последние полтора года лишались своих постояльцев. Замещение идет непросто, центры стоят с большим количеством вакантных площадей.

Максим Морозов: Ограничение в 20% позиционируется как некий компромисс.

Александр Бобков: Это компромисс из серии: «— Одолжите 100 рублей. — Я не могу 100, могу только 20. — Ну оk, давайте 20, и зафиксируем долг 80». Я бы считал, что этот год, который дан, нужно потратить на выяснение этих «выстрелов» по отдельным объектам, которые непонятно почему подорожали. Их будет точно сотни, если не тысячи.

У меня есть собственный кейс: кадастровая стоимость объекта выросла в десять раз. Мы апеллировали. Нам ответили: «Да, согласны. Что-то мы перегнули — в восемь раз. — А почему вы так посчитали? — Потому что мы нашли объявление, что объект продается за такие-то деньги. — Так вы посмотрите, что это 15 лет продается, и это банкротная масса».

Каждый кейс в отдельности индивидуален и, наверное, нужно время для того, чтобы дать уйти пару и вернуться содержанию. Можно заплатить налог, но не платить коммунальные платежи за электричество и отопление. Объект придет в негодность, уйдут арендаторы. Хочу-не хочу — это одно, а могу-не могу — это другое.

Мне позвонил один из знакомых собственников и сказал, что у него налог на имущество, если его примут в первоначальном варианте, будет соответствовать четверти выручки!

Максим Морозов: Александр, конечно, если рассуждать тактически, то за следующий налоговый период, вероятно, получится собрать налог на имущество. Но если рассуждать стратегически, на перспективу, то часть компаний может за это время просто разориться, и город недополучит налоги.

Александр Бобков: Вы очень ловите суть! Вопрос целеполагания. Если задача решить вопрос с бюджетом следующего года, то, наверное, можно, что называется, прийти и порезать кур, от этого увеличится количество мяса, но яиц не будет. Сейчас сотни проектов на паузе. Все ждут, какими будут правила, что будет с налогом на имущество и с остальными требованиями. Это же либо вкладывается в модель, и окупается, летит, либо не вкладывается.

Сейчас создается прецедент, что одна из статей расходов может измениться в 10 раз! Важен сам прецедент – правила могут трансформироваться настолько, что они на порядок будут отличаться от существующих. Это не может способствовать никакой инициативе, тем более инвестиционной активности.

Максим Морозов: Еще одна тема, связанная с недвижимостью, но более духоподъемная. В Генплан заложили 120 станций метро и вестибюлей к 2040 году. Для сравнения, в Москве только в этом году было открыто 14 новых станций, а с 2011 года там появилось 112 станций метро и МЦК. Бюджеты, конечно, несопоставимые, но если говорить о доле расходов регионального бюджета на метро, то в Москве она значительно больше, чем в Петербурге.

Александр Бобков: Видимо, такие приоритеты. Максим, вообще любые проекты — это функция трех переменных: документация, финансирование и человек либо команда, принимающая решение. В отсутствие одного из этих элементов у нас будет очень низкий темп.

Максим Морозов: Александр, насколько принципиально наличие конкуренции на рынке метростроения? В Петербурге — одна компания, в Москве — несколько.

Александр Бобков: Если у вас бюджет на одну станцию, то дать ее строить двум подрядчикам крайне сложно. Просто не провести демаркационную линию. Если строятся десятки станций с разными проектами организации строительства, с разными территориями и локациями, то можно. Сейчас мое не экспертное мнение: конкуренция — это здорово, но она начинается с определенного объема.

Максим Морозов: Если говорить о географии, то куда вести метро? Один из вариантов — в сторону города-спутника Южный.

Александр Бобков: Если город-спутник будет построен в ближайшие десять лет. Одно дело — план, другое дело — факт. Есть проекты, а есть прожекты. Все считается по потоку. Если поток собирается, то метро нужно там, где это более востребовано. То, что нужно в принципе уплотнять сеть метрополитена — бесспорно. Кто ездил по городам, где на одной площади три-четыре станции, и каждый десятый крупный подъездный переход — это вход в метро, понимает все удобство. Все, что движется, все, что пересекает и мешает перекресткам, конечно, надо забирать под землю. В Петербурге есть отягощающий фактор. Нам сложнее строить, чем в Москве из-за грунтов, из-за многих вещей.

Бесконечного количества машин, въезжающих в Приморский район, вполне можно было бы избежать, если бы там было 12 станций метро, а не две. Уверен, что люди ездили бы на метро.

Максим Морозов: Третья тема, которую успеваем обсудить. Депутаты Заксобрания в очередной раз пытаются поправить федеральное законодательство о КРТ. Если говорить в общем, нужна ли Петербургу программа реновации?

Александр Бобков: В принципе, реновация — история хорошая. Я рыночник, и если не мешать, то этот изюм быстро повыковыривают из булки, что мы и видим в центре города. Без всяких программ и всего остального сносятся фабрики, склады и там появляются современные, симпатичные, эффективные жилые и коммерческие проекты. Вот вам реновация и редевелопмент!

Сама идея реновации родилась в Москве, где цена земли быстро «летела», и были опытные, мощные застройщики, которые понимали, что серьезные проекты делаются кварталами. Точечные проекты, чем удовлетворяются наши девелоперы, работающие в центре, в Москве, видимо, уже не так интересны. В Петербурге это не очень получается, я думаю, из-за того, что мы не догнали по привлекательности земли и по спросу, чтобы это работало.

Как-то принуждать владельцев менять хорошее или не очень хорошее на непонятное — не очень корректно. А без принуждения рынка не хватает. Если город заинтересован в расселении, например, исторического дома, и он не расселяется сам по себе частным образом, то возможны два варианта: либо административно заставить жильцов съехать на тех условиях, которые кто-то пропишет, либо добавить инвестору того кусочка, которого ему не хватает для экономики, чтобы он это сделал самостоятельно. Я за второй вариант, потому что он сохраняет рынок. Единственное возражение против второго варианта: «А судьи кто? Кто будет определять, сколько ему не хватает и как ему дать?» Все решения такого рода субъективны и очень зависят от людей, от их профессиональности и порядочности. Но заставить уехать крайне сложно, если есть несогласие с равновесностью предложения.

Максим Морозов: Остаемся рыночниками.