Изменения в законе о долевом строительстве

На протяжении многих лет правоприменительная практика по Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» складывалась в пользу потребителей. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» действует уже более тридцати лет и является одним из самых эффективных правовых регуляторов в сфере экономических отношений, которым руководствуются надзорные органы и суды, рассматривающие подобные жалобы. При этом, максимальный уровень защиты, который ЗоЗПП обеспечил потребителю, не только гарантирует справедливое разрешение конфликтных ситуаций, но и в равной степени создает почву для злоупотреблений.

Неоднократно на различных площадках застройщики призывали ко внесению изменений в законодательство о защите прав потребителей, поскольку в строительной сфере сложился местами бизнес потребителей и юристов, специализирующихся на законодательстве о защите прав потребителей. Например, путем отказа от приемки жилого помещения вследствие недостатков, даже если эти недостатки не носят действительно существенного характера, с последующим взысканием с застройщика неустойки за срыв сроков передачи объекта потребителю.

Так, 23 июля 2024 года Государственная Дума в третьем (последнем) чтении приняла изменения к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Согласно пояснительной записке, законопроект направлен, прежде всего, на устранение двойной ответственности застройщиков в случае нарушения ими обязательств по качеству построенного объекта, установленных как Законом 214-ФЗ, так и Законом о защите прав потребителей. Также депутаты-инициаторы законопроекта указали о необходимости адаптации размеров неустойки для застройщиков реалиям сложившейся социально-экономической ситуации.

Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2024 года и привносят существенный объем новшеств в текст Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Рассмотрим ключевые изменения.

Изменения в части сокращения гарантийного срока:

Одно из главных изменений касается минимального гарантийного срока на объекты долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования. Если раньше минимальный гарантийный срок составлял 5 лет, то теперь он сокращён до 3 лет. Этот срок начинает отсчитываться со дня передачи объекта дольщику.

Гарантия на технологическое и инженерное оборудование остается неизменной — минимум 3 года со дня подписания акта приёма-передачи.

Изменения в части корректировки требований по неустойке:

Законопроект вводит новые правила расчета неустойки (пени) за нарушение сроков устранения дефектов в объектах долевого строительства. Если недостаток жилого помещения не влияет на его пригодность для проживания, размер неустойки будет рассчитываться как процент от стоимости работ по устранению недостатка.

Для дольщиков, приобретающих жильё для личных нужд, неустойка удваивается, но не может превышать стоимости устранения дефекта.

В случаях, когда дефект делает жилье непригодным для проживания, размер пени рассчитывается от общей стоимости договора.

Ограничение взыскания дополнительных неустоек:

По новым правилам в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, взыскание дополнительных неустоек (штрафов, пеней) и процентов возможно только в рамках, предусмотренных законом о долевом строительстве и самим договором и никакой упущенной выгоды, и других видов возмещения, предусмотренные гражданским законодательством... То есть, законодательство о защите прав потребителей в указанной части больше не применяется.

На данный момент в рамках антикризисных мер действует аналогичное ограничение до конца 2024 года. Но ограничение, предусмотренное новым 266-ФЗ от 08.08.2024 г. будет действовать постоянно.

Дополнительно застройщик обязан компенсировать моральный вред дольщику, если его вина будет доказана. Размер компенсации определяется судом независимо от суммы имущественного ущерба.

Изменения в части расчета штрафа за неисполнение требований потребителей:

Впервые в закон об участи в долевом строительстве вводится штраф за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя. Если суд удовлетворит требования гражданина, заключившего договор на долевое строительство для личных нужд, и присудит ему компенсацию, застройщик обязан будет выплатить дополнительно 5% от присуждённой суммы в качестве штрафа. По логике законодателя и текста законопроекта, данный штраф не будет субсидиарно взыскиваться с штрафом в размере 50%, предусмотренного Законом о защите прав потребителей.

Изменения в части неустойки за нарушение сроков:

Новый Федеральный закон устанавливает требования к уплате неустойки застройщиком участнику долевого строительства за несоблюдение сроков в следующих случаях:

• устранение недостатков объекта недвижимости, согласованных с контрагентом;
• соразмерное уменьшение стоимости договора;
• возмещение расходов на исправление дефектов.

Объем неустойки по новым требованиям составит 1/300 от ключевой ставки, которая действовала в момент нарушения (для дольщиков-предпринимателей) или 1/150 (для дольщиков-потребителей) ставки рефинансирования ЦБ от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства, или от цены договора в случае, если допущенные застройщиком недостатки влекут непригодность помещения для проживания (ч. 8 ст. 7 214-ФЗ).

Ранее для дольщиков-потребителей ставка неустойки определялась п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей и составляла 1% в день (также либо от стоимости устранения недостатков, либо от цены договора). Неустойку в пользу потребителя нужно будет уплачивать в двойном размере, но в сумме не более расходов на исправление дефектов. Необходимо также сделать акцент на том, что при расчете размера ответственности застройщика законодатель уделил особое внимание «стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов)».

Указанная стоимость может быть определена двумя вариантами:

Вариант 1 — посредством подготовки первичной юридически грамотной документации. Привлечение юриста, обладающего многолетним опытом в судебной практике по строительным спорам, бесспорно, нивелирует риски и финансовые потери.

Вариант 2 — посредством проведения конфликтной строительно-технической экспертизы (досудебной и/или судебной). В данном случае выводы эксперта будут основываться, в том числе на первичной документации, поэтому роль юриста сложно переоценить в этом процессе.

Следует иметь в виду, что на рынке проведения конфликтной строительно-технической экспертизы представлены государственные и негосударственные экспертные организации. Государственные учреждения в силу их загруженности в большинстве случаев не могут оперативно провести экспертизу.

Что касается негосударственных экспертных организаций и их строительных экспертов, то на сегодняшний день действующее законодательство практически не стандартизирует их экспертную деятельность.

На стадии проведения судебной экспертизы Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 N 73-ФЗ с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» обязывает суд в своем определении указать информацию об образовании, специальности и опыте работы эксперта (т.е. профессионализм эксперта оценивает судья, юрист по образованию). Что касается проведения самой судебной экспертизы, то статья 8 указанного закона декларирует, что она должна быть обоснованной и давать возможность проверить достоверность ее выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Есть только общие положения о подготовке экспертизы, но практически отсутствуют методики ее подготовки на уровне законных и подзаконных актов.

Нормативная база проведения досудебной экспертизы еще более скудна, нет ни одного закона, регламентирующего вопросы определения соответствия профессионализма эксперта поставленным задачам и методик подготовки экспертиз.

Надо сказать, что в настоящее время действует постановление Правительства РФ, в котором сформулированы требования к экспертам, привлекаемым дольщиком в процессе получения от застройщика построенного объекта при обнаружении недостатков: «…это лицо, обладающее специальными познаниями и необходимой квалификацией, т.е. специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).

Вместе с тем, вышеуказанное постановление носит временный характер, регулируя порядок передачи объекта участнику долевого строительства только на период с 30.12.2023 г. по 31.12.2024 г.

К сожалению и удивлению, очередные изменения к Закону 214-ФЗ оставили без внимания вопрос об определении критериев и требований к экспертным организациям/экспертам, а также подготовке конфликтных строительных экспертиз.