Изменения в законодательстве о недвижимости

Так и с законодательством в сфере недвижимости — казалось бы, все правила игры давно определены и известны, однако законодательный процесс не стоит на месте. Что же изменилось в законодательстве о недвижимости в 2025 году?

С 09.11.2024 года введена упрощенная процедура кадастрового учета и регистрации прав собственности на отдельные хозпостройки и дома блокированной застройки (сараи; бани; погреба, которые расположены отдельно и не являются частью зданий и сооружений; летние кухни; колодцы и другие объекты). Однако правила упрощенного учета по-прежнему не применимы к самовольным постройкам — они, как и раньше, подлежат сносу.

С 1 марта 2025 года в России будет действовать принцип «построил — оформи»: сразу после окончания строительства информацию о доме (включая хозпостройки с признаками капитального строительства) нужно внести в ЕГРН, поставить его на кадастровый учет. За игнорирование этого требования штраф может составить до 2 тысяч рублей для физлиц, до 4 тысяч рублей для должностных лиц и до 40 тысяч рублей для организаций.

Из минусов — владельцы капитальных хозяйственных построек, таких как бани, сараи, теплицы и туалеты, будут оплачивать налог на имущество (по общему правилу, — за сооружения, у которых есть фундамент).

28.12.2024 года издано совместно письмо Минфина и ФНС России № N БС-4-21/14784@, согласно которому строительство или реконструкция здания или сооружения считаются завершенными со дня:

1. получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения в случае, если для строительства или реконструкции таких здания или сооружения требуется получение разрешения на строительство;
2. получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если строительство таких объектов капитального строительства осуществлялось без получения уведомлений, предусмотренных статьей 51.1 и частью 16 статьи 55 ГрК РФ.

Застройщик или иное лицо, имеющие в соответствии с законом основания для приобретения прав на здание, сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для получения возможности их эксплуатации обязаны:

1. подготовить и направить в уполномоченный орган документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в том числе документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на здание, сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), в случае, если строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство;
2. подготовить и направить в орган регистрации прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на здание, сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), в случае, если для строительства или реконструкции таких здания, сооружения не требовалось получение разрешения на строительство.

Также после передачи застройщиком в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме.

Указанные положения фактически означают, что невозможно «отложить» вопрос государственной регистрации прав на недвижимость на некоторый промежуток времени.

Тем же письмом государственные органы напоминают, что с 01.03.2025 года применяются положения Федерального закона от 14.07.2022 N 316-ФЗ, которым внесены изменения в статью 19.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В частности, орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности , определяет размеры земельных долей, выраженные в гектарах или балло-гектарах, в виде простой правильной дроби в соответствии с порядком, предусмотренным пунктом 4 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Минфин и ФНС России дополнительно обращают внимание, что "мораторий" на применение результатов кадастровой оценки, повлекших на 1 января 2023 г. увеличение кадастровой стоимости (налоговой базы) земельных участков, прекращается в полном объеме. Если вы ранее не задумывались об оспаривании результатов кадастровой оценки, рекомендуем, не откладывая в долгий ящик, проанализировать последствия ее применения для ваших земельных активов (с учетом правил отдельного региона страны).

С 1 января 2025 года запустился сервис «Земля просто». С его помощью можно самостоятельно, без помощи кадастровых инженеров, подготовить схему расположения земельного участка.

С 01.03.2025 действует правило о трёхлетнем сроке освоения земельных участков в населенных пунктах и садоводствах (риск неосвоения — изъятие земельного участка). Также с 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтенных границ. Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешенного использования. Об этом мы подробно рассказывали ранее.

С 1 января 2025 года повысили госпошлины за регистрацию сделок с недвижимостью — теперь оплата зависит от стоимости объекта. Так, например, для юридических лиц пошлина составит 44 000 рублей — если кадастровая стоимость объекта не определена или ниже 22 млн рублей; 0,2% от кадастровой стоимости, но не более 1 млн. рублей — в остальных случаях. Для физических лиц госпошлина ниже: 4000 рублей и 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 рублей соответственно. Выросла и госпошлина за получение сведений о недвижимости из ЕГРН (выписки, межевой план, например: за выписку на бумажном носителе она составит 1740 рублей для физических лиц, 5100 — для юридических лиц, в электронном виде — 700 рублей и 1 400 рублей соответственно. Бумажный межевой план обойдется в 3480 рублей для физических лиц, 10 440 рублей — для юридических лиц) 1160 и 2200 рублей соответственно — для межевого плана в электронном виде).

Из хороших новостей — легализована возможность ускоренной регистрации права собственности на недвижимость за 1 день, для этого потребуется оплатить госпошлину в двойном размере.

С 1 января 2025 года налогообложение доходов физических лиц при продаже недвижимости были изменены. Теперь они осуществляются по двум ставкам. Так, в частности, ставка при продаже недвижимости составляет 13%, если сумма налоговых доходов за налоговый период составит не более 2,4 миллиона рублей. В случае, если же сумма дохода при продаже объекта превысит 2,4 миллиона рублей, то продавец заплатит в казну 312 тысяч рублей и 15% от суммы доходов, превышающих 2,4 миллиона рублей. При этом была сохранена льгота в виде освобождения доходов от продажи имущества физическим лицом при соблюдении минимальных сроков владения, который по-прежнему составляет 5 лет по общему правилу.

С 1 марта 2025 года юрлица смогут поставить недвижимость на кадастровый учет или зарегистрировать права собственности только в электронном виде. Исключение составляют случаи, когда стороной сделки (кроме ДДУ), подлежащей регистрации, или сделки, на основании которой подлежит государственной регистрации право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, является физическое лицо.

Кроме того, возможность подачи в регистрирующий орган заявления на бумажном носителе сохранится до 1 января 2026 года за рядом юридических лиц: крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, садоводческими и огородническими товариществами, гаражными, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, товариществами собственников жилья. Законом также установлено, что юридическое лицо вправе подать документы в регистрирующий орган на бумажном носителе при наличии временной технической невозможности подачи заявлений в электронной форме (информация о наличии временной технической невозможности размещается органом регистрации прав на официальном сайте Росреестра.

Также с 1 марта 2025 года изменятся правила расчетов между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в сфере строительства жилых домов. Основной новацией станет использование эскроу-счетов. Предусмотрено создание механизма привлечения средств граждан в целях строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с применением счетов эскроу и регулирование возникающих при этом правоотношений.

А с 1 сентября 2025 года сведения обо всех, в том числе бывших, членах семьи собственника и их правах на недвижимость, будут отражать в ЕГРН. К числу сведений, подлежащих включению в ЕГРН, отнесены данные о следующих лицах:

• членах семьи (в том числе бывших) собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации имели равные с ним права пользования этим помещением;
• членах семьи (в том числе бывших) собственника жилого помещения в ЖК или ЖСК, круг которых определяется на дату полной выплаты членом кооператива паевого взноса.

Соответствующая информация будет вноситься в ЕГРН на основании заявления собственника жилого помещения и лица, являющегося (являвшегося) членом его семьи, либо на основании решения суда.

Исключение из правила об утрате бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования им распространяется на обе указанные категории граждан. Также предусмотрена необходимость получения нотариально удостоверенного согласия этих лиц на передачу в ипотеку жилого помещения, право собственности на которое возникло в результате приватизации или в связи с полной выплатой паевого взноса в ЖК (ЖСК).

Поправки призваны обеспечить баланс интересов членов семьи собственников жилых помещений и лиц, приобретающих такие помещения на основании гражданско-правовых договоров. Это позволит покупателям проанализировать риски оспаривания сделки в случаях, если квартира была государственной или принадлежала ЖСК, один из жильцов ее приватизировал, но не выделил доли родным. После развода зарегистрированные в квартире члены семьи собственника — бывшие супруг или супруга, дети, в том числе неродные, а также родители — сохраняют право проживания в квартире. Они вправе оспаривать сделки по продаже квартиры.

Изменения в законодательстве о недвижимости всегда актуальны — как для бизнеса, так и для частных лиц, именно поэтому важно знать о нововведениях и возможных последствиях. “Недвижимость — это отличное вложение для тех, кто хочет обеспечить свою стабильность и безопасность в будущем.” — говорил Уоррен Баффет. Как юрист, добавлю — но только если вы грамотно и всесторонне просчитали риски на стадии покупки, следите за изменениями законодательства и судебной практики и своевременно реагируете на них, иначе ваш актив, к сожалению, может постичь участь кареты из сказки «Золушка».