Изъятие земельных участков

Законодательство Российской Федерации предусматривает основания, по которым может быть изъят земельный участок у его собственника. Помимо таких случаев как реквизиция, конфискация, изъятие для государственных и муниципальных нужд, земельный участок может быть также изъят в связи с его нецелевым использованием.

Земельный участок может быть изъят у собственника в следующих случаях:

• участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется для этих целей в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ).

• участок используется с нарушением требований законодательства РФ, в частности используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, а также в случае, если на земельном участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, обязанными произвести ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями, не выполнены соответствующие обязанности (ст. 285 ГК РФ).

Изъятие земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства, осуществляется путем его продажи с публичных торгов. Решение об изъятии земельного участка принимается уполномоченным органом после получения им в установленном порядке соответствующей информации о неисполнении владельцем земельного участка предписания об устранении выявленных нарушений. Если собственник не согласен с решением об изъятии, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже земельного участка с публичных торгов (п. п. 1, 3 ст. 286 ГК РФ; п. 1 ст. 54.1, п. 6 ст. 71 ЗК РФ).

Публичные торги по продаже земельного участка проводятся в течение шести месяцев со дня вступления в силу соответствующего решения суда. По общему правилу начальной ценой изъятого земельного участка является его рыночная стоимость. Если принято решение об изъятии земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, то из начальной цены исключаются расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями. Если указанные расходы, а также затраты по подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, его начальная цена устанавливается равной одному рублю (п. п. 3 - 5 ст. 54.1 ЗК РФ).

Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов, выплачиваются его бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов, в том числе на проведение кадастровых работ (если они проводились) и работ по оценке земельного участка (п. 7 ст. 54.1 ЗК РФ). В случае если на земельном участке расположена самовольная постройка и публичные торги признаны несостоявшимися в отношении земельного участка, начальная цена которого установлена равной одному рублю, либо неоднократно несостоявшимися в остальных случаях, то какое-либо возмещение бывшему собственнику не выплачивается, а земельный участок передается в собственность соответствующего муниципального образования (п. п. 10, 12 ст. 54.1 ЗК РФ).

Федеральным законом от 08.08.2024 N 307-ФЗ перечень случаев изъятия расширяется и конкретизируется: вводится понятие «освоение земельного участка», правообладатели земельных участков, а также пользователи земельных участков на основании разрешения обязаны своевременно приступать к использованию:

• земельных участков в границах земель населенных пунктов;

• садовых и огородных земельных участков (независимо от категории земель).

Под освоением земельного участка из состава земель населенных пунктов понимается выполнение правообладателем земельного участка одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Срок освоения земельного участка из состава земель населенных пунктов составляет три года, за исключением случаев, когда перечень мероприятий по освоению земельного участка предусмотрено проектом рекультивации земель, - в этом случае срок освоения устанавливается в соответствии с таким проектом. Правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов в течение срока рекультивации не считается лицом, которое не использует этот земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, при условии своевременного выполнения таких мероприятий в соответствии с перечнем, предусмотренным проектом рекультивации земель.

В остальных случаях правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов приступает к использованию этого земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием со дня приобретения прав на него, а в случае, если требуется освоение этого земельного участка, не позднее трех лет с указанной даты.

К садовым земельным участкам и огородным земельным участкам независимо от их принадлежности к определенной категории земель применяются предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации положения об освоении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов. Закон вступает в силу с 1 марта 2025 года.

Проектом Постановления Правительства РФ (подготовлен Росреестром, ID проекта 02/07/08-24/00149749) предусмотрен перечень мероприятий по освоению земельных участков:

1. Освобождение земельного участка от древесно-кустарниковой растительности, сорных растений (за исключением деревьев и иных насаждений, выращенных силами правообладателя земельного участка, для целей благоустройства и озеленения земельного участка), препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием.

2. Освобождение земельного участка от предметов, нахождение которых на земельном участке привело к его захламлению.

3. Освобождение земельного участка от отходов производства и потребления, в том числе твердых коммунальных отходов (далее - отходы) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области обращения с отходами, в случае если земельный участок загрязнен отходами.

4. Осушение земельного участка, понижение уровня грунтовых вод, в случае если земельный участок заболочен, излишне увлажнен или характеризуется повышенным уровнем грунтовых вод, препятствующим использованию земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

5. Увлажнение земельного участка, в случае если земельный участок иссушен.

6. Производство земляных работ, необходимых для использования земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием, в том числе:

• а) разработка грунта;
• б) уплотнение и укрепление грунта;
• в) вертикальная планировка участка;
• г) перемещение грунта;
• д) устройство насыпей, разработка выемок;
• е) снятие и хранение плодородного слоя почвы.

7. Рекультивация земель. Проектом Постановления Правительства РФ (разработан Росреестром, ID проекта 02/07/08-24/00149748) предусмотрены признаки неиспользования земельных участков:

1.Признаки неиспользования земельных участков, на которых отсутствуют здания, строения, сооружения, при условии, что правовой режим таких земельных участков предусматривает строительство и размещение объектов капитального строительства:

1) отсутствие на земельном участке в течение двух лет и более фундамента здания, строения, сооружения, или подземных конструктивных элементов сооружения, для строительства которых предназначен земельный участок, ‎если информация об иных сроках выполнения соответствующих работ ‎не содержится в разрешении на строительство;

2) отсутствие на земельном участке в течение пяти и более лет здания, строения, сооружения, для строительства которых предназначен земельный участок и в отношении которых в соответствии с законом осуществлена государственная регистрация прав на такие здание, строение, сооружение ‎либо на любое помещение или машино-место в них, за исключением случаев, ‎когда соответствующие права не подлежат государственной регистрации ‎в соответствии с законом, а также если судом установлено, что правообладатель земельного участка не смог завершить его строительство в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект капитального строительства. Аналогичные признаки применяются для земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

2.Признаки неиспользования земельных участков, на которых расположены не являющиеся самовольными постройками здания, строения, сооружения, в отношении которых в соответствии с законом осуществлена государственная регистрация прав (в совокупности):

1) неиспользование зданий, строений, сооружений для осуществления хозяйственной деятельности, ведение которой допускается в таких зданиях, строениях, сооружениях, в течение пяти и более лет;

2) разрушение или повреждение конструктивных и иных элементов здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке (в совокупности: разрушение (повреждение) крыши, разрушение (повреждение) стен, разрушение (повреждение) фундамента, отсутствие окон или стекол на окнах, отсутствие внутри здания, строения, сооружения работоспособных сетей инженерно-технического обеспечения), при условии невыполнения работ по устранению указанных обстоятельств в течение пяти и более лет.

3.Признаки неиспользования земельных участков, правовой режим которых не предусматривает возможность строительства зданий, строений, сооружений, в том числе в случае если правовой режим земельного участка предусматривает возможность возведения некапитальных строений, сооружений, (за исключением огородных земельных участков) (в совокупности):

1) на земельном участке в течение трех и более лет не осуществляется деятельность, соответствующая правовому режиму земельного участка;

2) захламление на площади более чем пятьдесят процентов земельного участка предметами, не связанными с его использованием ‎в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением, ‎или загрязнение на указанной площади земельного участка отходами производства и потребления, в том числе твердыми коммунальными отходами, при условии невыполнения работ по освобождению земельного участка от таких предметов или отходов, либо наличие на более чем пятидесяти процентах площади земельного участка сорных растений высотой более одного метра и (или) древесно-кустарниковой растительности (за исключением древесно-кустарниковой растительности, выращенной силами правообладателя земельного участка, для целей благоустройства и озеленения территории земельного участка) при условии невыполнения работ по освобождению земельного участка от таких сорных растений и древесно-кустарниковой растительности в течение одного года и более.

4. Признаки неиспользования садовых или приусадебных земельных участков (в совокупности):

1) признаки, предусмотренные подпунктом 2 пункта 2 (в случае, если на садовом или приусадебном земельном участке размещен садовый дом и (или) иные объекты, которые ‎в соответствии с законом допускается возводить на таком земельном участке);

2) признак, предусмотренный подпунктом 2 пункта 3;

3) неосуществление в течение трех и более лет подряд на земельном участке деятельности: сельскохозяйственных культур – для садовых земельных участков, сельскохозяйственной продукции – для приусадебных земельных участков.

5. Признаками неиспользования огородных земельных участков являются в совокупности:

1) признак, предусмотренный подпунктом 2 пункта 3;

2) неосуществление в течение трех и более лет подряд выращивания ‎на земельном участке сельскохозяйственных культур. В случае если на земельном участке расположено несколько зданий, строений, сооружений, такой земельный участок считается соответствующим признакам, указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 2, ‎в случае если такие признаки имеет каждое из находящихся на земельном участке здание, сооружение. Помимо изъятия, за использование земельных участков не по целевому назначению установлена административная ответственность в виде штрафов: За использование земельного участка не по целевому назначению установлена ответственность в виде штрафа в следующих размерах (ч. 3 ст. 3.5, ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ):

Если земельный участок, предоставленный для строительства не используется в течение трех лит, то к его правообладателю могут быть применены следующие меры ответственности (ч. 3 ст. 3.5, ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ):

Такая же ответственность предусмотрена за неиспользование земельного участка, предназначенного для садоводства и огородничества.

Мы рекомендуем уже сегодня провести ревизию имеющихся земельных активов, во избежание рисков их изъятия.