Василий Селиванов: «Если строить социнфраструктуру за счёт бюджета, кв. метр подешевеет на 11 тысяч»

Заявление Владимира Путина о том, что у государства есть исторический шанс решить жилищную проблему россиян, похоже, не нашло отклика в Петербурге. По словам девелоперов, снижение стоимости квартир по-прежнему сдерживает тот факт, что городские власти перекладывают создание социальной инфраструктуры на строительные компании, то есть – на будущих покупателей. О том, с чем связаны основные издержки и как их сокращение отразилось бы на цене жилья, а также о предложениях по доработке ключевого для отрасли 214 Федерального закона – в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с руководителем холдинга LEGENDA Василием Селивановым.

Максим Морозов: В студии Максим Морозов. Сегодня у нас в гостях руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов. Василий, здравствуйте!

Василий Селиванов: Здравствуйте, Максим!

Максим Морозов: В июле на заседании Совета по стратегическому развитию национальным проектам Владимир Путин заявил, что для снижения себестоимости квадратного метра, необходимо снижать издержки в строительстве. Это принципиальный вопрос, особенно для Петербурга. С чем связаны издержки в нашем городе?

Василий Селиванов: Сегодня полная себестоимость строительства, вернее строительная часть этой себестоимости, составляет 50-60%. Все остальное – расходы не связанные непосредственно со строящимся домом.

Максим Морозов: Что это? Компенсация бюрократических проволочек? Пресловутый коррупционный фактор? Отношения с монополистами?

Василий Селиванов: В первую очередь, в Петербурге очень высокая цена земли. Подготовленной земли нет. Застройщики приобретают в основном земельные участки, не имеющие градостроительной подготовки, и в непредсказуемый срок готовят.

Максим Морозов: Кот в мешке по сути.

Василий Селиванов: Да. Ты смотришь на городские градостроительные документы и видишь, что здесь можно, например, построить жилой дом. А когда ты сможешь получить документацию, не знает никто. Ты можешь совершить прорыв и сделать это за год, а можешь заниматься участком и 5, и 7, и 10 лет. Таких примеров в городе много. Сегодня многие участки приобретаются с использованием банковских кредитов. Банки финансируют приобретение…

Максим Морозов: Кредиты нужно обслуживать. Инфляция и…

Василий Селиванов: Это первый аспект по сути сокращения сроков оформления документации, а главное – снижения рисков. У застройщика должно быть четкое понимание, что территория обладает такими градостроительными возможностями. Застройщику нужна предсказуемость в объемах и сроках получения документации. Потом серьезнейший аспект – у нас очень высокая стоимость подключений. Мы давно обогнали уже, по-моему, все мировые аналоги. Я не знаю, возможно есть где-то места…

Максим Морозов: Да, 200 стран в мире. Наверняка, найдется.

Василий Селиванов: Где на техусловия стоят дороже, но это все перекладывается в себестоимость и компенсируется покупателем. Серьезнейший аспект, о котором мы постоянно говорим, изо дня в день, – это социальная инфраструктура. Расходы на строительство школ и детских садов, а часто еще и дорог внутриквартальных, за границами участка строительства перекладываются на застройщиков.

Максим Морозов: Мне кажется, что нужно четко проартикулировать, что эти затраты перекладываются на застройщиков и следом закладываются в квадратный метр, и это платят горожане.

Василий Селиванов: Когда власть говорит «за счет средств застройщика», мы это однозначно понимаем – включено в себестоимость проекта. Соответственно, это компенсирует покупатель. Сегодня средний размер затрат застройщика на обеспечение социальной инфраструктуры составляет 10-12 тысяч рублей в метре.

Максим Морозов: То есть это потенциал для снижения стоимости?

Василий Селиванов: Это прямой потенциал для снижения. У меня здесь позиция однозначная: это расходы, которые не должен нести застройщик. В моем представлении, надо разделить обязанность и ответственность застройщика, он должен работать в границах участка и отвечать за качество проекта, а город ему должен обеспечить дороги и социальные условия. Эта функция городская. Если на это нет средств в бюджете, надо развивать бюджет.

Максим Морозов: Какие у вас существуют предложения, или какие предложения вам кажутся наиболее актуальными по вопросу социальной инфраструктуры, по вопросу взаимодействия с монополистами, по вопросу контрольно-надзорной деятельности? Что можно поправить, интенсифицировать, улучшить?

Василий Селиванов: Я считаю, что если сейчас федеральная власть принципиально считает возможным в ближайшие годы, в рамках, кстати, установленных планов в национальном проекте, наращивать жилищное строительство, то нужно сделать простые вещи: финансировать инфраструктуру, обеспечить возможность полномасштабного строительства. Это как раз то самое государственное финансирование, те самые субсидии на финансирование социальной инфраструктуры. Второе – сроки и процедуры согласования. В этом смысле здесь федеральные власти делают достаточно много. Я, в общем-то, вижу интенсивность и решений, и настроя федеральных властей, чего, я, конечно, не чувствую на местном уровне.

Максим Морозов: Поправки в 214-й закон приведут к увеличению себестоимости жилья: разные эксперты говорят по-разному, от 15 до 25 процентов может быть подорожание. Введение эскроу-счетов, отмечают некоторые аналитики, трансформировало рынок так, что регулятором теперь де-факто является не Минстрой, а Центробанк и банки. В чем особенность работы девелоперов с банками в новых условиях?

Василий Селиванов: Отрасль пока еще переходит на новые проекты и надо сказать, что сегодня доля проектов, которые ведутся по старым правилам, все-таки больше. Сегодня в Петербурге 70% проектов ведется по старым правилам. Все наши текущие стройки, в частности, тоже ведутся по старым правилам. Новые проекты будут вестись по новым с использованием эскроу. В этом определенный плюс есть, некая плавность перехода. Потому что работать по новой модели сложнее процедурно. Безусловно, она добавляет затрат. Я соглашусь с тем, что это точно дороже и не меньше, чем на 10 %. Не только застройщик теперь принимает решение, а банк должен до начала проекта взять на себя риск безусловной достройки этого проекта, что бы с ним не случилось. Это очень важно. Те застройщики, которые с банками давно работали по проектному финансированию, мы в частности… Текущие все проекты все равно ведутся с использованием проектного финансирования, выстраивая опыт работы с банками, переход на новые правила, мы не видим в нем процедурных сложностей. Другое дело, что банки теперь являются обязательным участником. Это такая сторона в треугольнике, когда есть рынок, застройщик и банк. Включение обязательного проектного финансирования на любой дом через эскроу – это прямое удорожание. Это радикальное снижение рисков для дольщиков, но в обмен на увеличение стоимости и пока, я считаю, в обозримой перспективе на серьезное сокращение предложения.

Максим Морозов: Какую трансформацию вы наблюдаете?

Василий Селиванов: Банк теперь не оценивает застройщика: сколько он построил, какой он старый на рынке, новый… Это перестало иметь значение. Имеет значение конкретный проект: насколько он устойчив, насколько он ликвиден, насколько банковские стресс-сценарии проект выдерживает.

Максим Морозов: Депутаты настаивают на том, что нужно разрешить раскрытие эскроу-счетов уже на этапе ввода дома в эксплуатацию, а не после того, как первая квартира в проекте будет оформлена – это одно из…

Василий Селиванов: Эти поправки сейчас проходят, да.

Максим Морозов: … нововведений, да. Что на ваш взгляд требует дальнейшей доработки и корректировки?

Василий Селиванов: Я считаю, что к этому мы придем. Вопрос в том, как быстро и насколько последовательно. Это поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Собственно, как это принято и в мире. Потому что, когда мы ссылаемся на опыт развитых стран, мы всегда ссылаемся очень избирательно. Основная практика использования эскроу-счетов и практика финансирования жилищного строительства строится на поэтапном раскрытии.

Максим Морозов: Это логично.

Василий Селиванов: Это логично. Это радикально снижает процентную нагрузку. Сейчас получается, что в любом проекте вся стоимость проекта рано или поздно превратится в ссудную задолженность. И какая бы льготная ставка не была, и как бы она не была покрыта средствами дольщиков на эскроу-счетах, это все равно очень большая база. Возьмем достаточно большой проект в 30-50 тысяч квадратных метров жилья. Капитал проекта к концу строительства будет составлять…

Максим Морозов: Больше миллиарда.

Василий Селиванов: Больше 5 миллиардов.

Максим Морозов: Больше 5 миллиардов.

Василий Селиванов: Это будет база для начисления процентов ежемесячно. Сейчас нужно максимально быстро за короткий срок понять ограничения работы в новой модели. Цыплят надо считать по осени. Мы все узнаем и поймем насколько эта модель эффективна, только когда эти эскроу-счета раскроются, погасят всю задолженность перед банком, и у застройщика после этого еще должно что-то остаться.

Максим Морозов: Необходима ли дальнейшая корректировка 214-го закона? Либо наоборот, потому что есть противоположная позиция – оставьте, как есть, дайте поработать немножко без волатильности.

Василий Селиванов: Действительно, мы все сбились со счета в изменениях в 214-ый. Если государство приняло принципиальное решение переходить на новую модель, то давайте уже перейдем на новую модель и начнем по ней работать. Надо закрыть проекты, которые открыты по проектному финансированию по новым правилам. Смотреть, как эти проекты реализованы. Я думаю, что сейчас, наверное, метаться не надо. Просто по мере замещения новыми проектами по новым правилам старых проектов, мы придем к пониманию, что слишком высока плата за удержание остатков на счетах до конца строительства. Доля процентных расходов по проектному финансированию в структуре себестоимости слишком высока, то есть это гарантия для дольщика, но за его счет. Причем очень высокая плата за эти гарантии. Я считаю, что не так сильно возрастут риски, насколько снизятся процентные расходы, если мы будем постепенно приходить к поэтапному раскрытию.

Максим Морозов: Абсолютно согласен. Василий, спасибо!

Василий Селиванов: Спасибо, Максим!

Максим Морозов: Напомню, в студии Business FM был руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов. Программу вел Максим Морозов. Держитесь курса.