«Топ-менеджеры надёжных девелоперских компаний общаются с дольщиками в соцсетях»

Как определить надёжность застройщика? Этот вопрос стал особенно актуальным для инвесторов в период «коронакризиса». Девелоперы рекомендуют обращать внимание на возраст компании, её финансовые показатели, а также учитывать отзывы дольщиков и открытость топ-менеджеров в социальных сетях. Подробнее о критериях надёжности, перспективных, с точки зрения инвестирования, локациях, наиболее востребованной инфраструктуре и доходных программах сервисных апартаментов – в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с заместителем вице-президента Группы RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: В студии Максим Морозов, сегодня у нас в гостях заместитель вице-президента группы RBI Михаил Гущин. Михаил, здравствуйте.

Михаил Гущин: Максим, добрый день.

Максим Морозов: Говорим о надежности девелопера. Существует несколько способов определить, проверить надежность застройщика. Можно обратиться к риелтору или самостоятельно изучить отчетность девелопера по информации из открытых источников. Некоторые СМИ составляют ежегодные рейтинги, недавно портал «Яндекс.Недвижимость» запустил профильный сервис. Какие данные можно назвать наиболее объективными в этой палитре?

Михаил Гущин: На мой взгляд, есть несколько факторов. Первый – это, безусловно, срок существования и работы строительной компании. Всегда понятно, что компания, которая проработала на рынке уже 10, 20 лет, более надежна, чем компания, которая появилась недавно и еще не обладает достаточным опытом работы в столь сложной сфере. Второй фактор – это финансовое состояние компании и ее открытость. Возможность документально подтвердить наличие средств на ее счетах, наличие квалифицированного персонала, и на самом деле компании, которые публикуют отчетность, прежде всего бухгалтерскую, на своем сайте – они, наверное, и должны входить в топ рейтинга надежных компаний. И третье – это, безусловно, отзывы дольщиков, как компания взаимодействует с ними в социальных сетях, насколько она готова отвечать на их вопросы, насколько понятны первые лица и собственники компании, насколько они открыты к общению. И это еще один фактор, который в наш век нельзя недооценивать. Если компания готова общаться, если она готова отвечать на вопросы, то понятно, что она будет так же действовать и в своей основной деятельности. Например, для группы RBI всегда очень важно то, о чем говорят наши клиенты, любой из них может задать вопрос в социальных сетях лично Эдуарду Тиктинскому, либо кому-то из топ-менеджмента, либо мне – и получить достаточно быстро ответ.

Максим Морозов: Для тех, кто покупает жилую недвижимость в инвестиционных целях, принципиально, чтобы комплекс располагался в удобном месте, был окружен социальной инфраструктурой. Какие локации считаются наиболее интересными именно сегодня и останутся интересными в ближайшие годы? Потому что мы говорим об инвестировании – понятно, что срок протяженный.

Михаил Гущин: С точки зрения инвестирования я бы выделил, прежде всего, промышленный пояс. Он сейчас активно развивается, и за последние пять лет мы уже увидели полностью изменение территории у станции метро «Фрунзенская», мы увидели, как преобразился бывший промышленный пояс вдоль Невы, и сейчас очень активно развивается район, расположенный у станции метро «Выборгская», он меняется прямо на глазах. Безусловно, вот эти районы промышленные, в том числе Московский район, которые сейчас активно меняются – они являются, на мой взгляд, наиболее интересными с точки зрения инвестирования. Если выделять тройку рейтинга, я бы выделил Василеостровский район, территории на Уральской улице, территории, расположенные на Косой линии. На второе место я бы поставил как раз района Черной речи, и на третье место – Московский район, который тоже активно развивается, но он очень разный. Поэтому, наверное, все эти территории, которые примыкают к Московскому проспекту, являются тоже лидерами рейтинга инвестиционной привлекательности.

Максим Морозов: Михаил, какие элементы инфраструктуры сегодня наиболее востребованы?

Михаил Гущин: На мой взгляд, ситуация коронавируса частично поменяла наши предпочтения по инфраструктуре. Если последние 3-4 года мы явно видели, что потребность в закрытых дворах, очень хорошем благоустройстве находится на высоком уровне, то сейчас мы увидели явный запрос на безопасность, на контроль периметра, и поняли, что мы все-таки не придем к европейской системе, когда двор является полностью открытым для всех вокруг. Он должен быть закрыт, он должен представлять собой очень приватное пространство, где удобно находиться как в момент каких-то неприятностей, так и целый день. И это, безусловно, является важным фактором. Второе место – безусловно, социальная инфраструктура, то есть детские сады и школы. В нашем проекте UltraCity мы как раз строим два детских сада и полноценную школу, и видим, что это является крайне привлекательным для клиентов. Более того, не хватает специализированных школ в новых районах. Конечно, нам очень хотелось бы создать такой проект, в котором была бы школа не просто общеобразовательной направленности, но прежде всего специализированная, которая смогла бы стать центром образования для всего района.

Максим Морозов: Как распределяются обязанности, связанные и с обеспечением, и с обслуживанием инфраструктуры между девелопером, управляющей компанией – и властями, районными, муниципальными?

Михаил Гущин: Девелопер, прежде всего, создает инфраструктуру, и сейчас мы видим различные кейсы. Например, в рамках наших проектов мы, как правило, всегда строим детские сады и школы, полностью вводим их в эксплуатацию, оборудуем, и после этого передаем муниципальным властям или районным властям. Иногда существуют кейсы, когда дороги так же строятся за счет девелоперов, но это достаточно редкая история. А инфраструктура, связанная с проживанием людей, например, в проекте «Созидатели» или в проекте «Футурист» – это проекты уже элитные, мы размещаем инфраструктуру внутри жилого комплекса, которая заключается как раз в различных объектах, кабинетах, местах для отдыха и, безусловно, там уже обслуживают сами жильцы, и оплачивают содержание сами жильцы этого дома.

Максим Морозов: Михаил, в чем состоят принципиальные отличия инвестиционной недвижимости и недвижимости, предназначенной для собственного проживания? Здесь, может быть, с точки зрения строительства, обслуживания, управления.

Михаил Гущин: С моей точки зрения, сервисные апартаменты являются одним из наиболее интересных предметов для инвестирования. С чем это связано? Каждый раз, когда вы сами сдаете в аренду ту же самую квартиру, вы, по сути, имеете еще одну работу. Каждый человек, который сдавал в аренду одну квартиру или несколько, понимает, что это целый пул проблем. И, по сути, вы, заработав на работе или бизнесом деньги, вкладываете их и получаете вторую работу. Инвестиционные апартаменты позволяют снять с себя это бремя и получать определенный денежный поток каждый месяц на карточку и уходить от трудозатрат, которые связаны со сдачей в аренду квартир. Это безусловный плюс. Ещё, на мой взгляд, если девелопер делает правильный проект, то, по сути, это становится гостиницей. Просто поскольку у нас в России очень сложно привлекать длинное финансирование, мы используем метод привлечения продажи небольших помещений в гостиничном комплексе для того, чтобы просто получить и собрать финансирование на дальнейшее строительство гостиницы. И этот проект в глазах арендаторов, безусловно, обладает сразу большим объемом преимуществ. Во-первых, это управляющая компания и все гостиничные сервисы. Мы, наверное, помним практику проживания в отеле, в гостиницах, обычно писатели любили это делать. Для меня это тоже является очень привлекательной историей, потому что ты избавлен от бытовых хлопот. Управляющая компания обеспечивает уборку, доставку продуктов, если необходимо.

Максим Морозов: Весь гостиничный сервис.

Михаил Гущин: Весь гостиничный сервис. Это, конечно, удобно для жизни. Когда клиенты это видят, они, конечно, с большим удовольствием арендуют вот такой продукт, нежели квартиру, в каком-то жилом комплексе. А уж если говорить про посуточную аренду, то там вообще сложно сравнивать, поскольку сдавать квартиру посуточно в жилом доме – это, как правило, огромное количество проблем, с которыми тяжело справиться.

Максим Морозов: Считается, что дизайнерское оформление квартиры и апартаментов более принципиально для тех, кто совершает покупку для собственного проживания. Среди востребованных предложений на рынке – неоклассика и ар-деко. Какая роль отводится дизайнерскому оформлению инвестиционных апартаментов, насколько то принципиально?

Михаил Гущин: На мой взгляд, это крайне важно, потому что мы все любим дизайн, любим красивые вещи, мы готовы платить за них деньги. И в этом плане в наших проектах мы используем концепцию в чем-то дизайнерских бутик-отелей, когда мы для каждого проекта разрабатываем свой уникальный стиль дизайна и оформления. На мой взгляд, это будет привлекать как гостей в будущем, так и инвесторов сейчас, потому что даже если вы продавали свою квартиру когда-нибудь, вы знаете, что квартира с плохим ремонтом и с хорошим ремонтом имеет различную ликвидность. И, более того, ты можешь на ремонте еще немного заработать, потому что очень тяжело найти на рынке Петербурга квартиру с хорошим ремонтом. Как правило, на самом деле, люди сейчас больше тянутся не к ар-деко и не к классике, а к современному стилю дизайна интерьеров, и это здорово, потому что ар-деко и классика остались в прошлых веках, и очень тяжело сделать ар-деко и классику в недорогом исполнении. Это стили, которые требуют очень дорогих материалов, дорогих аксессуаров, сложно сделать это достойно.

Максим Морозов: Михаил, если мы все-таки говорим об инвестиционных апартаментах, как дизайнерское оформление сказывается на капитализации объекта?

Михаил Гущин: На мой взгляд, мы видим, что с точки зрения доходности этих объектов, то есть с точки зрения сдачи в аренду можно смело говорить о том, что дизайнерское оформление прибавляет 15-20% к стоимости аренды, и, соответственно, к доходности этого проекта. С чем это связано? Во-первых, более активно идут различные бизнес-аудитории, это большие компании, которые привозят бизнес-туристов, и сами бизнес-туристы, которые как раз склонны и готовы платить за качество дизайна, потому что для них это важно. Второе – это часть посуточной аренды в моменты наивысшего спроса, в сезон белых ночей, когда такой объект, проект с дизайнерской отделкой, становится более привлекательным для туристов, потому что он выделяется на общем фоне и понятно, что люди едут туда с гораздо большей охотой, хотя бы чтобы просто сделать селфи и выложить его в интернет, показать, в каком номере они сейчас находятся. Это становится отдельной субкультурой, мы явно видим, что это прибавляет инвестиционной привлекательности таким номерам.

Максим Морозов: Инвестиционная привлекательность недвижимости также во многом формируется за счет программ доходности. Как формируются сами эти программы – потому что на рынке представлено довольно много?

Михаил Гущин: Есть несколько программ, одна из них – это программа гарантированного дохода. В связи с коронавирусом она практически уходит с рынка, но в нашем проекте Studio Moskovsky еще осталось несколько таких номеров. Когда ты каждый месяц получаешь гарантированный доход, управляющая компания готова его платить. Это, в том числе, знак того, что управляющая компания уверена в своем бизнесе, она готова платить эти деньги, она готова поручиться за будущую доходность номера. Это, кстати, еще один из маркеров надежности строительной компании, которая готова на это идти. Вторая программа – это программа, при которой платится определенный процент, основной процент как раз от загрузки номера, от денежного потока, который предоставляется арендатором. То есть управляющая компания вычитает свой процент за обслуживание, процент, как правило, разный, от 10 до 15%, а оставшуюся сумму получает владелец номера.

Максим Морозов: Что же, Михаил, спасибо.

Михаил Гущин: Спасибо большое.