«Сегмент апарт-отелей начал стремительно восстанавливаться после пандемии»

Кризис, вызванный пандемией, актуализировал традиционный вопрос инвесторов «как сохранить и приумножить»? Ответы разные – от криптовалюты до недвижимости. Некоторые аналитики обращают внимание на такой перспективный сегмент как сервисные апартаменты. О том, какие апарт-отели считаются привлекательным инструментом вложения денег, как определить доходность от владения юнитом и что за тренды наметились на рынке – в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с заместителем вице-президента Группы RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Инвесторы разошлись во мнениях, как сохранить и преумножить период кризиса, вызванного пандемией. Среди популярных стратегий покупка золота, недвижимости, криптовалюты и других активов. Если же говорить о недвижимости, то, по словам некоторых аналитиков, загородные объекты остаются дорогостоящим и низколиквидным приобретением. Согласны ли вы с такой точкой зрения? На фоне самоизоляции риелторы говорят, напротив, о росте продаж домов, рекреационных апартаментов. О спросе на загородку и на город – произошла ли переориентация спроса?

Михаил Гущин: У нас есть два загородных объекта, один – объект EcoCity во Всеволожском районе, второй – проект «Русские сезоны» в Сестрорецке. И я могу сказать, что текущая ситуация оказала, безусловно, благотворное влияние на спрос на эти проекты. Как только начался карантин, мы увидели, что их достаточно активно стали покупать. По объекту EcoCity у нас спрос вырос в 3-4 раза по сравнению с докризисным периодом. Безусловно, этому помогла льготная ипотека, но тем не менее мы увидели, что для людей ценность загородной жизни, ценность семейной жизни обострилась в период карантина. Иногда люди покупают так второе жилье, и я бы, наверное, провел разделение между загородным домом и загородной квартирой. Потому что загородный дом требует обслуживания, он и достаточно дороже в покупке, чем квартира. Мы видим, что развитие удаленной работы, развитие удаленных способов образования в том числе, как раз ведет к повышению популярности. Возможно, в будущем мы увидим некий бум.

Максим Морозов: Немного о цифрах: я посмотрел статистику, по данным Knight Frank, объем инвестиций в российскую недвижимость сократился – наверное, ожидаемо, в июне на 24%, примерно на четверть. При этом аналитики CBRE подчеркивают, что в апреле и июне основными драйверами инвестрынка стали жилая и офисная недвижимость, 52% и 43% сделок. Как в целом можно охарактеризовать поведение инвесторов в последние 3-4 месяца?

Михаил Гущин: На наших проектах мы увидели, что, наоборот, объем продаж увеличился по сравнению с нашим планируемым. Это, наверное, один из лучших летних периодов, которые я помню за свои 15 лет работы в этой сфере. Действительно, люди покупают жилую недвижимость и покупают, как правило, недвижимость достаточно качественную. То есть люди не идут в «картофельные поля», а стараются купить то, что будет ликвидным еще достаточно долго. В центре города, либо в хороших спальных районах, таких как Приморский. Безусловно лидерами являются объекты, которые близки к завершению, потому что уровень неопределенности, уровень неуверенности людей в будущем достаточно высок в текущей ситуации. С точки зрения других сегментов я могу сказать, что ключевым всегда является количество продукта и качество недвижимости, которое предлагается или продается. И ликвидная недвижимость как была в цене, так и осталась, то есть мы не увидели снижения ни по торговым помещениям, ни по офисным качественным, ни по жилым. В то же время я могу сказать, что, например, структура торговой недвижимости точно изменится, потому что ситуация с пандемией привела к увеличению объемов онлайн-торговли, онлайн-доставки, всех видов доставки. И именно эта история, когда люди привыкли покупать онлайн, им это нравится, они понимают, что это можно делать гораздо более удобно, чем раньше – она, безусловно, привела к изменению, перераспределению предпочтений инвесторов в том числе. Но при этом жилая недвижимость, особенно с учетом того, что рынок аренды в России до сих пор недостаточно развит, продолжит развиваться и продолжит быть привлекательным активом для инвесторов. В то же время отмечу, что, на мой взгляд, арендный рынок в текущей ситуации будет развиваться. Появляются комплексы, где люди получают возможность проживать достаточно долго, при этом получать весь спектр услуг в виде доставки, уборки, и это становится более интересным и даже в части более выгодным, чем проживание в собственном жилье. Текущая ситуация тоже даст толчок новым форматам. Ты всегда можешь уехать из этих апартаментов, если ты их арендуешь, или ты можешь закрыться и вообще не выходить в свет, оставаясь наедине с сервисом такого апарт-отеля.

Максим Морозов: После нескольких лет роста рынок апартаментов замедлился из-за ограничений, вызванных коронавирусом. «Коммерсантъ» приводил в свое время прогноз Colliers International, согласно которому к 2023 году совокупный номерной фонд сервисных апарт-отелей в Петербурге должен был составить более 23 тыс. юнитов, на 15% превысив число номеров в гостиницах категории 3-4 звезды, то, что сопоставимо. Какие корректировки внес коронавирус?

Михаил Гущин: На текущий момент сегмент сервисных апартаментов, сегмент гостиниц, наверное, пострадал наиболее сильно. Поскольку снизился туристический поток, критически важным становится открытие границ. При этом могу сказать, что сам сегмент начал стремительно восстанавливаться. Если в части апарт-отелей в апреле, в мае заполняемость была 5-7%, точно так же, как в гостиницах, то сейчас мы видим, что в качественных гостиницах, в хороших отелях заполняемость достигает уже 50-60%, а иногда и 100%. При этом есть огромные апарт-отели, которые строятся периодически в Петербурге, они оказались наиболее подвержены этому влиянию. И с точки зрения вложений в проекты, в которых тысяча номеров, две тысячи номеров, безусловно, это является неким вопросом с точки зрения анализа рисков такого формата. Но в то же время небольшие проекты, небольшие отели в хороших местах по-прежнему остаются привлекательными, и заполняемость в них растет более высокими темпами, чем в больших проектах.

Максим Морозов: Сегмент сервисных апартаментов некоторые аналитики называют наиболее перспективным с точки зрения инвестирования. Чем можно объяснить их сравнительную привлекательность?

Михаил Гущин: Достаточно невысокий входной порог. Второе – это возможность не заниматься непосредственной сдачей в аренду, а сегмент сервисных апартаментов предполагает увеличение простым способом, через оператора. На самом деле, на Западе во многом гостиница является сегментом, который требует наиболее длинного финансирования, наиболее дешевого, просто в силу больших инвестиций. Поэтому у нас продажа апарт-отелей по юнитам – это, по сути, просто замена такому длинному инвестированию, длинному финансированию. Сейчас ставка рефинансирования снижается, и возможно, скоро потребность в распродаже отелей просто уйдет, поскольку появятся длинные деньги, которые позволят финансировать строительство отелей традиционным образом. С точки зрения привлекательности для конечного покупателя, инвестора – безусловно, если мы посмотрим сейчас на ставки депозитов, мы увидим, что они достигают 4-5%. После последнего снижения, я уверен, он еще упадут, после снижения ставки Центробанка. И в этой связи как раз юнит в отеле или в гостинице становится привлекательным вариантом, потому что он обеспечивает доходность явно большую, чем депозит, и при этом обеспечивает некую высокую сохранность денежных средств.

Максим Морозов: Я как раз хотел спросить, доходных программ на рынке все больше и больше – как сегодня рассчитывается перспективная доходность, доходность в будущем, учитывая волатильность рынка? На какие параметры апарт-отелея и юнита рекомендуется обратить внимание перед покупкой?

Михаил Гущин: Доходность рассчитывается достаточно просто: денежный поток, который способен обеспечивать этот юнит – как правило, управляющая компания дает прогноз относительно этого потока, есть программа гарантированного дохода. Есть классическое высказывание «place, place, place» – фактор места является одним из наиболее важных. Метро рядом, в центральной части города, безусловно, желательно с какими-то местами, которые генерируют поток туристов, желательно вдали от совсем напряженных магистралей. Плюс, безусловно, качество самого проекта, который будет построен, потому что от этого будет зависеть его заполняемость. Какие опции заложены в проект, качество и уровень отделки, репутация девелопера, который его строит. Какие-то отдельные вещи, которые повышают восприятие проекта в глазах будущего покупателя. И опыт управляющей компании, отзывы людей, которые в этом апарт-отеле покупали – это все повышает привлекательность и надежность инвестиций.

Максим Морозов: Сегодня одной из главных тем, причем на различных уровнях, является возвращение к привычной жизни, преодоление кризиса. Традиционный для наших с вами интервью вопрос – как трансформируется рынок недвижимости, жилой недвижимости? Какие тренды сейчас, учитывая все условия, вы могли бы назвать?

Михаил Гущин: Я бы сказал, что один из основных трендов – это повышение уровня безопасности в проектах. Это то, что уже было – это закрытый двор. Плюс дополнительные психологические вещи, которые позволяют контролировать проникновение людей в закрытый периметр. Второй тренд – это увеличение роли внутренней инфраструктуры для таких ситуаций, в которой мы побывали. Это возможность прогулки прямо на территории дома, возможности проведения досуга, доступ к инфраструктуре доставки. И еще одна тенденция, более серьезная – появление такого рода проектов, которые будут удалены от центра, но при этом располагаться в хороших местах, малоэтажных, местах с хорошей природой, где можно будет работать достаточно комфортно. Для Петербурга это, прежде всего, Курортный район, и, возможно, Всеволожский район, та часть, которая прилегает к МЕГА-Парнас. Там есть места, где с одной стороны есть природа, а с другой – транспортная и инфраструктурная обеспеченность. Возможно, к нам придут «умные дома» в полном объеме, причем не в формате квартиры, а в формате именно дома, когда ты сможешь находиться в доме целый день, обеспечивая себя полностью.