В Смольном объяснили, почему девелоперы обязаны «дарить» городу школы и поликлиники

В Смольном предложили дополнительно предусмотреть в бюджете 10 миллиардов рублей на улучшение жилищных условий петербуржцев. В результате, в 2023 году объем финансирования соответствующих городских программ превысит 43 миллиарда. В связи с вводом в эксплуатацию большого числа новых социальных объектов также предусмотрены дополнительные средства на зарплату сотрудников, оборудование и бесплатное питание учащихся. В целом, с 2019-го по 2023 год объем затрат на создание социальных объектов за счет бюджета увеличился в 2,5 раза — с 28 до 66 миллиардов рублей. Об особенностях развития инфраструктуры, а также о том, в какой пропорции ее необходимо строить за счет города и за счет девелоперов — шеф-редактору Business FM Петербург Максиму Морозову рассказал вице-губернатор Валерий Москаленко.

Максим Морозов: Как в динамике меняется объем бюджетных средств, направленных на строительство и содержание социальной инфраструктуры?

Валерий Москаленко: Выражу свое мнение относительно того, почему в Петербурге образовался дефицит социальной инфраструктуры. На мой взгляд, причина кроется в приватизации 1990-х и «нулевых» годов. В свое время город пошел по схеме, когда земля, особенно под жилищную застройку, стала частной. Была позиция вовлекать землю в оборот. Ряд других крупных регионов (в которых также идет серьезное жилищное строительство) использовал другую схему — там землю передавали в аренду. Соответственно, в земельном банке Санкт-Петербурга под жилищное строительство преобладает доля частного владения. Это высокодоходный вид бизнеса. Собственник оформляет проектную документацию и получает разрешение на строительство. Таким образом, одномоментно запускалось достаточно большое количество жилищных проектов. С одной стороны, с точки зрения доступности жилья — это хорошая история. Только данные объемы на период «десятых» годов не соответствовали бюджетным возможностям по созданию социальной инфраструктуры. К концу «десятых» годов в Петербурге образовался серьезный дефицит объектов социальной инфраструктуры. Разрешения на строительство жилья были выданы, но по многим территориям даже не было принято решение о строительстве социнфраструктуры — садиков и школ. Поэтому распоряжением губернатора была создана градостроительная комиссия, которая рассматривает вопросы реализации проектов жилищного строительства. В вопросе была поставлена точка.

Если девелопер хочет реализовать проект, то он на площадь возводимого жилья должен синхронно обеспечивать три вида объектов социальной инфраструктуры: детский садик, школу и поликлинику. Если застройка комплексная, то речь идет и о внутриквартальных дорогах. Я считаю, что это золотая середина — не останавливать жилищное строительство и увязывать его с возможностями бюджета по созданию социальной инфраструктуры.

Важно учитывать, что земельные участки находятся в частной собственности, и девелоперы хотят реализовывать проекты жилищного строительства. Мы, не останавливая данный процесс, должны были обеспечить ввод социальной инфраструктуры. Поэтому и было принято решение: если инвестор желает построить жилье, он должен принимать на себя социальные обязательства. На тысячу жителей, если не ошибаюсь, необходимо около 120 мест в школе, 62 места в детском садике, а также определенное количество мест в поликлинике. Бизнес принял эти правила игры.

Максим Морозов: Приняли далеко не все. Здесь еще вопрос о справедливости. Сейчас девелоперы вынуждены строить и передавать безвозмездно в собственность города и школы, и детские сады, и поликлиники. Получается некоторая несправедливость, потому что вся эта стоимость закладывается в стоимость конечного квадратного метра жилья. Покупатели квартир в жилых комплексах платят дважды. С одной стороны, как налогоплательщики, ведь из налогов физических лиц деньги, в том числе, идут на создание городской инфраструктуры, с другой стороны, в стоимость квадратного метра закладывается, как мне говорят строители, уже до 20 тысяч рублей тех самых социальных обязательств застройщиков перед городом. Это воспринимается как косвенный налог. Получается, что в итоге социальные обязательства оплачивают не «жирные коты-девелоперы», а обычные покупатели жилья. Возьмите любой социологический опрос, петербуржцы скажут, что жилье в городе безумно дорогое, а строители скажут, что уже невозможно снижать собственно строительную себестоимость. Есть компромисс, опыт других субъектов Федерации. В некоторых регионах власти не бесплатно забирают у застройщиков объекты социнфраструктуры, а делают некоторые выплаты. Компенсация, например, 30% или 50%. В Петербурге же, как говорят участники рынка, не совсем справедливая история. Вы сказали, что бизнесмены это приняли. Я не соглашусь, приняли далеко не все.

Валерий Москаленко: Это спор, который не закончится никогда. Сравнение с другими субъектами не совсем корректно.

Себестоимость строительства по России приблизительно одинаковая, но доходность от реализации объектов в Петербурге и Москве несоизмерима с доходностью в других регионах. Поэтому, когда говорят, что возведение детских садиков, школ и поликлиник возлагается на застройщиков жилья и поэтому дорожает квадратный метр, это лукавство. Давайте сравним маржинальность, себестоимость строительства и цену продажи. Все складывается не так линейно.

Когда у застройщиков не было обязанности по строительству объектов социальной инфраструктуры, квадратный метр был дешевым? Нет, такого не было никогда. Себестоимость при этом была существенно ниже. Мы же прекрасно понимаем, когда город строил жилые дома по госзаказу, сколько это стоит. Сейчас у строителей, наверное, не самое лучшее время, но не надо забывать, что по Петербургу двигателем является ипотека, в том числе с государственной поддержкой. Правила игры должны быть справедливыми.

Максим Морозов: Не будет ли больше справедливости, если город будет не бесплатно забирать объекты социальной инфраструктуры, а хотя бы частично компенсировать затраты на их возведение, чтобы девелоперы чувствовали себя партнерами города, а не обязанными городу?

Валерий Москаленко: Давайте скажем по-другому.

В Петербурге расходы на социальную инфраструктуру, исходя из бюджета, которого мы достигли, в 2019 году составляли 28 миллиардов. Это вся социальная инфраструктура, все объекты капитального строительства, школы, садики. В 2023 году расходы составили 65 миллиардов рублей. Мы увеличили расходную часть в два с половиной раза, потому что достигли триллиона рублей доходной части бюджета.

И поэтому неправильно говорить о том, что социальную инфраструктуру сплошь и рядом создают только застройщики. Коллеги, если вы хотите строить жилье в Петербурге, необходимо соблюдать определенные правила. Это справедливо. Есть собственники, которые хотят построить недвижимость и при этом знают, что у города одновременно нет средств на социнфраструктуру в таких объемах. Почему мы занимаемся этим пять лет? Почему изменили правила? Для того, чтобы у жителей под боком были детский садик, школа, объекты первой необходимости.