Фото: Photo by paul form PxHere - Источник
Быстрый рост цен и куда более выгодные кредитные условия на первичном рынке – два фактора, которые способствовали спросу именно на такое жилье. Свой интерес был у инвесторов – по ходу строительства объект всегда дорожает, в пандемию это стало еще более заметно. Разница в спросе привела к разнице в ценах – квадратный метр в новостройке (уже после перехода на эскроу в 2019 году) стал стоить больше, чем на вторичке. А к концу 2022-го разница в Питере могла составлять и 20%, и 25%.
Но спекулятивные вложения становятся менее интересными. Цены расти перестали, ипотека дорожает. Потенциальные покупатели не уверены в инвестиционном будущем, а текущая статистика их не устраивает. И вот спрос на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге с начала года упал почти на четверть, а доля сделок с квартирами на этапе котлована в общем объеме ДДУ с 2020 года сократилась с 64% до 20%.
Одновременно по данным Центробанка, которые приводят Ведомости, число выданных ипотечных кредитов в Питере в первом полугодии даже выросло на 11%. Но именно за счет активности на вторичном рынке.
Возможно, не последний фактор, который стоит брать в расчет – валютный. Вспомним, что цены на вторичном рынке резко – почти на 15% - выросли весной прошлого года, достигнув пика в апреле. Но с тех пор они стабильны уже больше года, по данным BN средняя цена квадратного метра в Питере в июле составила около 195 тысяч рублей. Напротив, новостройки подорожали до 215 тысяч в апреле, потом еще осенью, когда заработали ипотечные программы, в том числе с нулевой ставкой, а успокоились только к концу года у отметки в 220 тысяч рублей за квадрат.
А теперь – те же самые цифры в недружественных валютах. В феврале 2022-го квадратный метр в питерской новостройке стоил чуть более двух тысяч евро, к лету, когда европейская валюта опустилась ниже 60 рублей, цена выросла до 3 300, а сейчас опять вернулась на уровень чуть выше двух тысяч.
По оценке аналитиков Nikoliers , ослабление рубля способствует повышению спроса на недвижимость, как со стороны физических лиц, так и со стороны крупных инвесторов. Как мы отмечали в одной из прошлых программ, текущий год должен поставить рекорд по инвестициям в недвижимость, и текущий тренд на ослабление рубля способствует достижению еще больших показателей.
Каким будет этот курс, сколько метров можно будет купить в той или иной валюте через месяц, полгода или год… Очевидно, что часть покупателей не хочет ждать – в том числе и ответов на эти вопросы. Для кого-то это может и неплохо. Хотя для рынка в целом нездорово. В недвижимости лучше, когда у обеих сторон есть продолжительные планы.
Член команды юристов, выступающих против закона о КРТ
Президент холдинговой компании «Созвездие Водолея», основатель бизнес-школы
Президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области
Заместитель председателя комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Заксобрания