Фото: Photo by form PxHere - Источник
Объем сделок на рынке коммерческой недвижимости в 2023 году и в России, и в Петербурге ожидается рекордным. В какой-то степени это говорит о живости рынка, но более о неповторимости исторического момента – массовой смене собственников.
Невиданные доселе цифры более чем достижимы. 500, а то и 600 миллиардов рублей по итогам года могут составить инвестиции в российскую коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент. Уже в первой половине были потрачены рекордные 342 миллиарда рублей, тогда как за весь прошлый год – 487. А максимальный результат за десять допандемийных лет – в 2016-м - не дотянул и до 300 миллиардов.
Примерно пятая часть всех российских инвестиционных сделок, если считать по объемам вложений, приходится на Петербург. В Северной столице по данным NF Group за полгода инвесторы продали и купили примерно на 64 миллиарда рублей. Четвертый год растет доля вложений в уже готовый бизнес, в общем объеме она составляет больше половины. Такой результат стал в каком-то смысле неожиданным – в конце прошлого эксперты предсказывали рост, но более скромный.
В целом по России активнее всего меняются собственники торговых комплексов. Если в 2022 году на них потратили 8% всех вложенных средств, то с начала 2023-го доля выросла почти до 40%. Объекты ритейла привлекают, несмотря на рост, вакансии и связанные с этим риски – в Петербурге в конце прошлого года она превысила 10%, но сейчас пошла вниз и к концу года ожидается на уровне 6%.
А вот сравнить доли отечественных и зарубежных покупателей не получится – последних на рынке просто нет. И их появления не предвидится. Иностранцы, как правило, пришедшие в Россию еще до 2014 года, сейчас только продают. Те, кто закрыл сделку по выходу с рынка еще в прошлом году – скорее всего, могут быть довольны результатом, и процедурным, и финансовым. Да, продавать пришлось вероятнее с дисконтом, но рубль в 2022-м был крепкий, и уйти из России с деньгами было проще. Сейчас получить одобрение на продажу куда более долгая задача.
Одновременно резко выросло число спекулятивных сделок. Получить кредит сейчас нетрудно, привлекательных, в том числе по цене, продуктов много, и в планах многих новых собственников – скорая перепродажа.
Наконец, все активнее на этом рынке проявляют себя частные инвесторы. Порог входа для инвестиций в коммерческую недвижимость через ПИФы куда меньше, чем при покупке жилья, есть паи с ограниченной суммой капитала. Например, от 100 000 рублей. И такие вложения вполне могут принести, скажем, 10% годовых, а квалифицированные инвесторы, используя кредитные средства на вложенный капитал, получают и больше…
Число ПИФов, работающих с коммерческой недвижимостью, в сегменте растет. То есть сегмент становится более интересным инвесторам разного уровня. Ведь возможности для вложений за границей стало меньше, а, например, на фондовых площадках многие за последние два года сильно обожглись.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»