Фото: Daria Datipina / Unsplash - Источник
Признаков перегрева много. Среди них, например, увеличение срока окупаемости жилья, то есть цены растут, а ставки аренды за ними не поспевают, что делает неинтересным вложение для получения дохода. Правда, это история не последних лет, доходность уже давно ниже инфляции и ставок по депозитам. 4% годовых от сдачи в аренду — усредненный показатель по Санкт-Петербургу, и зарабатывать реально удается разве что на краткосрочной аренде тем, кто покупал в начале пандемии.
Как зафиксировать перегрев в цифрах? Тут универсальных параметров нет. Например, специалисты Центра Макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования выделили три критерия. Рост цен должен как минимум на 5% превышать рост зарплат на протяжении четырех лет. Цены на «первичке» и «вторичке» должны различаться все сильнее, разница между ними должна увеличиться более чем на 15%, опять-таки за 4 года. И, наконец, льготная ипотека должна определять спрос на строящееся жилье — не менее 60% покупок должны быть именно такие.
Безусловно, такие параметры актуальны исключительно на данный момент времени и исключительно для России. Но Россия — страна большая, ситуация от региона к региону может различаться. Собственно, исследования Центра показали, что не так много регионов уже столкнулись с перегревом. Но среди тех, кто столкнулся — Петербург и Ленинградская область. Столичный рынок, кстати, эксперты перегретым не считают. Но борьба с высоким спросом завершается. «Не провоцировать новые всплески необеспеченного спроса на жилье за счет льготных ипотечных программ, охватывающих все слои населения». «Сохранить лишь программы, поддерживающие «целевые» группы населения, как то семьи с детьми, жителей малых городов и т.д.». Это рекомендация экспертов, и это же — позиция Центробанка. Стимулирование спроса завершается…
Для государства и его экономики слишком высокий спрос — нехорошо. Для реальных покупателей «перегретость» — понятие скорее абстрактное. Да, зафиксировать его можно, тем более что есть формальные параметры. Другое дело, что ответ на вопрос «а был ли перегрев?» мы скорее всего получим задним числом. И на уровне конкретного человека ничего не почувствуем. Разве что льготных кредитов теперь не будет. Спрос упадет. Но, как мы уже говорили несколько недель назад, из этого не следует, что жилье вдруг подешевеет.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»