Фото: Louie Martinez / Unsplash - Источник
Что такое пузырь в недвижимости? Есть активы, цена которых кажется завышенной (она не отвечают реальному состоянию экономики, возможностям, а значит и спросу покупателей). В какой-то момент предложений на рынке становится слишком много, а ипотечный бум, обычно подкрепляющий спрос, сходит на нет… И тогда пузырь лопается.
При этом, есть пузырь или нет, становится ясно только тогда, когда происходит реальное схлопывание. То есть не просто падает спрос, но еще и цены начинают снижаться. Однако последнее происходит не всегда — даже, когда покупатели исчезают. Города, где пузырь может лопнуть, назвали эксперты швейцарского банка UBS в своем ежегодном отчете. Правда исследование охватывает всего 25 мегаполисов, но общее представление о ситуации оно дает.
Так вот - за год пузырей стало меньше, хотя цены в мире особо не изменились после 10% роста годом ранее. И инфляция в целом стала опережать рост в сегменте недвижимости — исчез дисбаланс. Ипотека подорожала, выдавать ее стали меньше, а как мы уже заметили, именно чересчур выгодные кредиты становятся предвестниками пузырей.
Сейчас в зоне серьезного риска по-прежнему находятся только два города: Цюрих и Токио. Оба не слишком интересны российским покупателям.
Из городов, где ситуация напряжённая, но не критическая, выделю более близкие нам (даже сейчас!): Лондон, Париж, Франкфурт, Мюнхен, Тель-Авив. Здесь цены на недвижимость последний год практически не изменились — в немецких городах даже упали. При этом общая инфляция в Германии составляет 4,5%, то есть квадратные метры стоят более-менее разумно.
Наконец, из городов, где по мнению аналитиков цены справедливы, выделю популярный Дубай. За последний год недвижимость здесь (по разным оценкам) подорожала на 10-20%. Казалось бы, риски велики. Но эксперты так не считают.
Во-первых, потому что, с учётом инфляции недвижимость в эмирате по-прежнему стоит на четверть меньше, чем 10 лет назад. Во-вторых, из-за роста доходов местных жителей, который соответствуют динамике цен. И, в-третьих, из-за стабильного спроса со стороны иностранцев. Последние, в частности, разогревают рынок аренды, где ставки тоже повышаются, а это снижает риск пузыря на рынке продаж.
Тем не менее швейцарские эксперты оценивают ситуацию, как напряженную. Да, доходы домохозяйств растут, ипотечное кредитование сокращается, долгов у людей становится меньше. Но доступность жилья для квалифицированных работников (во всяком случае в Европе) по-прежнему на 40% ниже, чем до пандемии. Наконец, риски возникновения пузырей цикличны, а значит текущее успокоение — лишь шаг к тому, что они снова начнут надуваться.
Руководитель практики разрешения споров компании «ССП-Консалт»
Директор Северо-Западного филиала Российского государственного университета правосудия
Руководитель холдинга «Легенда»
Член Общественного совета при Государственной жилищной инспекции Петербурга