Как решить проблемы владельцев недвижимости в историческом центре Петербурга

Максим Морозов: Мы говорим о сохранении и развитии так называемого «старого Петербурга». Каким должен быть Петербург, если мы говорим о его исторической части?

Михаил Амосов: Мне кажется, что есть некий консенсус по тому, что мы должны сохранять центр Петербурга. Вопрос в том, как это делать. В этом смысле есть проблемы, в том числе законодательные. У нас есть 820-й закон о границах зон охраны исторического центра, примерно название. Он устанавливает, что у нас в центре города есть пространство, кстати говоря, не очень большое, где ничего делать нельзя, можно только сохранять здания, которые существуют. Грубо говоря, это зона вокруг Невского проспекта, Дворцовая площадь, Петропавловская крепость, Стрелка Васильевского острова, такое пространство. Дальше идёт зона регулирования застройки. Есть зона первая, вторая, третья – как кольца. Строгость постепенно уменьшается. Есть определённые правила, мы эти зоны корректируем.

Сейчас рассматривается закон, который некоторые вещи убирает или корректирует. Например, есть зона бывшего завода «Ригель» на Петроградской стороне, там сейчас будет повышена высотность разрешенной застройки.

Максим Морозов: Либерализация для застройщиков.

Михаил Амосов: Да, реализация для застройщика, чтобы ему было легче привлекать деньги и легче было бы отбить свои вложения. Но параллельно Министерство культуры издаёт акт о том, что мы историческое поселение, а у исторического поселения тоже свои требования. Сегодня эти требования вступают в противоречие с 820-м законом, о котором я говорю. На мой взгляд, это колоссальная проблема для тех, кто собирается что-то делать в нашем городе. Мы должны гармонизировать нормативные акты, иначе любой застройщик просто с ума сойдёт.

Владимир Малашин: С каждым годом количество домов-объектов культурного наследия, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, увеличивается. Вот в чем проблема! И я считаю, что проблему можно решить даже на уровне Законодательного собрания. Сегодня Санкт-Петербург соревнуется с другими городами по количеству сданного жилья, при этом многие дома, которые являются объектами культурного наследия, находятся в неудовлетворительном состоянии. Средств нет. Где их найти?

Почему нашему Законодательному собранию не разработать закон, который разрешает новое строительство с обязательным отчислением средств застройщика на восстановление исторических задний по целевому назначению? Именно целевое назначение, чтобы не собирать денежные средства, допустим, в КГИОП. Они там растворятся.

Максим Морозов: Владимир, тут же вам застройщики скажут, что сегодня девелоперы в Петербурге и так вынуждены за бесплатно передавать объекты социальной инфраструктуры городу: школы, детские сады, пожарные депо, подъездные пути. И это в итоге сказывается на удорожании конечного квадратного метра. То есть, смотрите, какая несправедливость с точки зрения нас, налогоплательщиков, горожан: мы платим налоги за то, чтобы нам строили социальную инфраструктуру, и второй раз с нас берут за это же, закладывая это в стоимость квадратного метра жилья.

Владимир Малашин: Максим, вы прекрасно защищаете права застройщиков, но, я считаю, что у застройщиков всё хорошо. Читаю рекламу: премиальный жилой комплекс на берегу острова в двух шагах от парка, из окон квартир открываются роскошные виды на водную гладь, парк и знаковые доминанты исторической застройки города. Звоню. Оказывается, дом находится в 25 метрах от моста. Кто купит? Тем не менее, продают. Студии продают по 8 миллионов, однокомнатные квартиры — по 16 миллионов. Они строят и получают достаточную прибыль, чтобы отчислять на эти исторические здания. Нам не надо такого количества нового жилья.

Михаил Амосов: Эту мысль о том, что нам не надо столько жилья, я слышу очень давно. У нас в нормативах сегодня 28 квадратных метров на человека. На самом деле, мы уже имеем больше: 30, а может быть, даже ещё больше. Что я хочу сказать? Что значит, нам не надо? Жители хотят иметь больше квадратных метров, потому что западно-европейские стандарты далеки от нас. В соседней Финляндии обеспеченность 45 метров на человека.

Максим Морозов: Предложение Владимира по поводу целевого взноса…

Михаил Амосов: Я думаю, что это в конечном итоге ляжет не на девелоперов, а на покупателей этих квартир, то есть на простых петербуржцев, поэтому нужно думать о других вариантах. Например, наш город взят под охрану ЮНЕСКО. Мне казалось, что правильно было бы, если бы на федеральном уровне появилась программа по поддержке городов, где есть объекты ЮНЕСКО. Дальше, из того, что говорил Владимир, со многим я соглашусь. Эти деньги должны были бы поступать не какой-то бюрократической структуре, а в итоге тем домам, которые в центре города должны содержать их жители.

Владимир Малашин:

Необходимо инициировать закон, может быть – закон Санкт-Петербурга, чтобы проекты многоквартирных домов хранились где-нибудь, хотя бы в каких-то архивах, в какой-то организации в течение 25 и более лет. На сегодняшний день этих проектов нет.

Парадоксальная ситуация, когда я сижу, допустим, в арбитражном процессе, и судья делает запросы. Говорит: «Я посылаю запрос в комитет по градостроительству и архитектуре или в Госстройнадзор, чтобы представили проект дома». Этих проектов там нет. Оказывается, наши законы говорят о том, что проект должен храниться в управляющей компании.

Максим Морозов: Для чего это необходимо на практике?

Владимир Малашин: На практике очень много вопросов, потому что за дом должен кто-то нести ответственность. Допустим, построили дом, и застройщик украл кусочек общего имущества дома и включил это в нежилое помещение. Была вентиляционная, он её разделил пополам и продал. Прямое мошенничество. Кто должен нести ответственность? А проекта нет. Второе: как проектная организация сегодня строит дома? Как правило, застройщик берет хорошую проектную организацию, получает разрешение на строительство, моментально расторгает договор с этой проектной организацией и дальше минимизирует свои расходы. Это сегодняшняя практика. Я надеюсь, представители Госстройнадзора и КГА услышат, что я говорю. Это известный факт.

Михаил Амосов: Владимир, я хочу вам сказать, что не первый раз от адвокатов слышу об этой проблеме. Я думаю, что здесь есть здравое зерно. Если бы адвокатское сообщество как-то смогло обобщить, может быть, какие-то примеры судебной практики представило бы нам в Законодательное собрание, для нас это было бы тогда основанием заняться этим серьёзно. Поэтому, если у вас есть такая практика, было бы неплохо получить в письменном виде и в трёх экземплярах, как говорил известный киногерой.

Владимир Малашин: Практика есть, более чем.

Максим Морозов: Коллеги, ещё одна важная подтема, если мы говорим о старом Петербурге — это жилищно-коммунальное хозяйство, обслуживание и рост тарифов. Я посмотрел, что даже по официальной статистике в декабре 2022 года тарифы на коммунальные услуги в Петербурге суммарно выросли на 8,5%. Такая политика может подорвать платёжную дисциплину, как говорят эксперты, и сделать неизбежным рост задолженности.

Михаил Амосов:

Кто принимает решение? Решение принимают органы исполнительной власти. Решение, о котором вы говорите — это решение комитета по тарифам правительства Санкт-Петербурга. Органы исполнительной власти, в общем, работают в достаточно закрытом режиме.

Если мы принимаем закон, то есть публичное обсуждение, есть по таким сложным вопросам предварительное обсуждение, слушания.

Максим Морозов: Оценка регулирующего воздействия.

Михаил Амосов: Да. Понятно, что в органах исполнительной власти эта работа тоже проводится, но. по большому счёту, мы этого не видим. Мне кажется, что в качестве первого шага нужно было бы договориться о том, что мы в Петербурге перед принятием тарифов обязательно проводим парламентские слушания, чтобы мы могли задать неудобные вопросы, чтобы перед нами отчитывались, чтобы этот доклад проходил не только перед губернатором, но и перед депутатским корпусом. Мне кажется, это было бы полезно. Вторая тема, что над нашим правительством города есть ещё федеральное правительство, и сейчас решение, о котором вы говорите, это что такое? Обычно тарифы меняются 1 июля, так договорились. Это правильно, потому что летом полегче это делать, менее болезненно для людей. Первого января у нас высокие платежи за отопление и так далее. Поэтому 1 июля. Но правительство Российской Федерации сказало: «Нет, в этот раз мы 1 июля 2023 года менять не будем, мы изменим в декабре» Второй раз за год понимаете? Конечно, это крутовато! По секрету вам скажу, я уверен, что есть некая политическая составляющая, потому что правительство Российской Федерации поклялось, что она не допустит повышения тарифов до 1 июля 2024 года. В марте 2024 года должны состояться выборы президента.

Особенно меня возмущает повышение тарифов на вывоз мусора, потому что туда откровенно закладывается инвестиционная составляющая в строительство мусороперерабатывающих комплексов, что вообще нехорошо.

Владимир Малашин: В интересах кого повышаются тарифы? Если это государственные интересы, я согласен. Но здесь государственных интересов и близко нет. Это чьи-то личные интересы. За 2022 год долг петербуржцев перед ресурсоснабжающими организациями составил более 2 миллиардов рублей.

Что касается мусора, приведу пример одного ТСЖ. За 2021 год это ТСЖ платило за мусор 405 900 рублей, а в 2022 году оператор-монополист выставил счёта на 2 581 000. В 6,4 раза больше! У кого забрали эти деньги? У жильцов дома. Эти деньги в хорошем ТСЖ направляются на содержание общего имущества.

Ещё неизвестно, как будут решать вопросы, допустим, владельцы нежилых помещений, которые должны заключать отдельный договор. Где их баки стоят и так далее?

Михаил Амосов: А они, скорее всего, принесут в ваши баки. И два раза заплатите вы за вывоз мусора, и они ещё сами заплатят по отдельным договорам «Невскому экологическому оператору». Скорее всего, будет так.

Владимир Малашин: Совершенно верно. Как будет осуществляться раздельный сбор мусора – тоже непонятно. Теперь с первого марта якобы разрешили вообще не платить людям, которые не живут. А кто за них будет платить? Соседи. Других вариантов не существует. То есть будут увеличены тарифы для других. Поэтому, наверное, ТСЖ лучше не бороться сейчас, не в суды ходить и так далее, а провести собрание и сказать, что каждый индивидуально заключает договор и деньги будут идти туда. По крайней мере, не будет платить сосед.

Михаил Амосов: Это как раз мечта монополиста. Почему? Потому что федеральное законодательство предусматривает, что если у вас в доме раздельный сбор мусора, то вы платите не с квадратного метра (при индивидуальных договорах только с квадратного метра, по-другому никак), а ваш дом платит по факту: сколько вывезли, столько заплатили. И это правильно, это должно стимулировать нас разделять мусор, заниматься этой работой и так далее. Наш монополист «Невский экологический оператор» принадлежит вообще-то городу, Ленинградской области и ещё двум коммерческим структурам, но контрольный пакет у государства. Тем не менее, он ведёт себя не как государственная структура, а как частная контора, которая хочет максимизировать свою прибыль и минимизировать свою работу, потому что на сегодняшний день только один дом, одно ТСЖ перешло на систему оплаты по факту. И, конечно же, они платят меньше, то есть для них действует другой принцип оплаты за реально сделанную работу. Выясняется, что платить можно меньше. Но делается всё для того, чтобы не допустить переход даже тех домов, которые к этому готовы.

Максим Морозов: Сейчас Владимир Малашин будет ругаться. До этого он меня упрекал, что я выгораживаю девелоперов, сейчас будет ругаться, что я выгораживаю «Невский экологический оператор». Я хочу сказать, что мы сейчас говорим с вами о следствиях, а не о причине. «Невский экологический оператор» — это правоприменитель в субъекте, в соответствии федеральным законом. Соответственно нужно что-то поправить в консерватории, как бы сказал Жванецкий, в постановлении правительства, либо на законодательном уровне.

Михаил Амосов: Я бы хотел, честно вам скажу, ввести такую норму (мы это обсуждаем в Законодательном собрании, но мне, к сожалению, не удаётся убедить коллег из «Единой России») – обратиться в правительство Российской Федерации с предложением о том, что переход на оплату по факту можно делать во всех домах, которые за это проголосуют.

Владимир Малашин: Я за то, чтобы сделать реформу ЖКХ в полном объёме, и в городе упразднить ЖКСы, создать, может быть, одну единую государственную структуру как альтернативу частным: мощную, с высокими заработными платами. Но если ЖКС находится в предбанкротном состоянии, если по итогам года у них не плюс, а минус, они не должны работать на этом рынке. Можно всё что угодно говорить, что люди якобы не платят деньги и так далее.

Я по своей практике могу сказать: любая обслуживающая управляющая компания, которая имеет минус в конце года — это компания, где воруются средства собственников.

На этом рынке должны быть именно порядочные организации, там должен быть персонал: и дворник, и электрик с высокими заработными платами, но там не должно быть возможности (или чтобы эта возможность была минимизирована) эти деньги увести каким-то образом. Для этой цели должна быть доступна вся информация, открытая для всех собственников, и проблем не будет. Создать, допустим, ТСЖ в каждом доме, и лучше это сделать на бесплатной основе. И финансовые средства должны проходить через это ТСЖ.

Михаил Амосов: Тогда появляется контроль за теми, когда вас обслуживает. Так работает Западная Европа.

Владимир Малашин: Это решение вопроса.

Максим Морозов: Прошу занести в протокол!