Фото: ntproperties - Источник
Складов – особенно качественных - и в стране в целом, и в питерской агломерации в частности, последние годы не хватало. Арендные ставки стабильно росли, большинство проектов знали будущего арендатора еще на старте строительства, а собственники даже устраивали аукционы среди возможных заказчиков. В начале лета прошлого года доля незанятых складов составляла около 1%. Да, скрытая вакансия была заметно выше, но даже с ней можно было уверенно говорить о дефиците.
К концу года ситуация изменилась: с одной стороны, принесли результат выросшие инвестиции в логистические проекты: по объему введенных в эксплуатацию площадей был установлен рекорд. Аналитики Maris подсчитали – в Петербурге появилось 13 новых складских комплексов общей площадью 447 тыс. квадратных метров. Это на 79% выше показателя 2021 года.
С другой стороны, многие компании – и производственные, и логистические - пересмотрели планы развития. Спрос на склады начал заметно снижаться. В результате объем сделок по аренде сократился более чем на 40%. Ввели больше, чем реализовали – и впервые с 2015 года объем вакантных площадей вырос.
Правда, и сейчас доля эта невелика. Например, в зданиях класса А в Петербурге свободно 3,0% складов, в классе В и того меньше - 1,9%.
Согласно прогнозам аналитиков, эти показатели в ближайшие месяцы должны существенно вырасти. Отчасти потому, что на рынок выйдут новые проекты, введение части которых в эксплуатацию было перенесено с рекордного 22 года. В результате объемы двух последних лет будут сопоставимы и рынок зафиксирует рост спекулятивного предложения.
Но кто сейчас активно заинтересован в складских объектах? Главный арендатор – логистические компании, в то время как производители и структуры сферы торговли с марта 2022 года снижают активность.
По прогнозам объем вакантных площадей вырастет до 4-5%. Но и это - совсем не критический показатель, что позволяет считать рынок складной недвижимости самым здоровым и стабильным среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Даже несмотря на вероятное снижение ставок, которое началось еще в последнем квартале прошлого года.
Для частных инвесторов востребованность и стабильность этого сегмента может принести вполне конкретный финансовый результат. По оценке NF Group сегодня 8% или 3.3 млн кв.м. качественной логистической недвижимости России предлагается через закрытые ПИФы. Причем в течение двух последних лет эти структуры все активнее интересуются складскими объектами в городах миллиониках – и эта тенденция продолжится.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»