Сделки с недвижимостью: как не стать жертвой мошенников

Максим Морозов: У нас сегодня животрепещущая тема: «Как не быть обманутым при покупке недвижимости?». Причём как первичной недвижимости, так и вторичной. Владимир, с какими проблемами обращаются доверители, если речь идёт о покупке первичной недвижимости?

Владимир Малашин: Если вы покупаете офис, посмотрите, чтобы застройщик не включил в этот офис общее имущество дома. На сегодняшний день это основная проблема, когда после получения разрешения на строительство хороший, красивый проект начинает упрощаться, и застройщик делает всё возможное (я говорю про плохого, недобросовестного застройщика), чтобы заработать больше денег. На материалах, на качестве, на том, чтобы продать общее имущество дома. Более того, я считаю, что надо не просто подавать исковое заявление в суд. Надо писать заявление о возбуждении уголовного дела, потому что на лицо — прямое мошенничество.

Максим Морозов: В любом случае, начинаем с экспертизы.

Владимир Малашин: Да, безусловно, основанием является экспертиза.

Валерий Виноградов: Наверное, нужно обозначить для наших слушателей риски первичной недвижимости – жилья. Здесь, кроме глобального риска, когда человек остаётся и без квартиры, и без денег (компания банкротится), есть ещё такие риски, как задержки сроков строительства, плохое качество строительства, невыполнения застройщиком обязательств по благоустройству. Эти риски на сегодняшний день, к сожалению, увеличиваются.

Максим Морозов: Нужно хотя бы из открытых источников узнать о компании-застройщике, максимально узнать о самом строящемся объекте, почитать социальные сети. Конечно, подстраховаться на 100% невозможно, но, всё же, каковы основные рекомендации, как не стать жертвой мошенника?

Владимир Малашин: Основная рекомендация – заключать договор с профессионалами из риэлторского сообщества, и обязательно нужен адвокат, который сопровождает вас. Нужно проводить юридическое сопровождение, такой тандем. Надо обращать внимание на то, какое время собственник владеет недвижимостью.

Если, допустим, проведено две сделки в течение последних трёх лет – это уже красный флаг.

Это мы говорим про вторичную недвижимость. Следующие вопросы — это перепланировки, наследство. Мошенники пошли вперёд, там работают также профессионалы, появились даже дела, когда подделывают не только паспорта, но и решения судов, на основании которых возникает право у продавца.

Максим Морозов: Но это влечёт за собой ничтожность сделки.

Владимир Малашин: Это влечёт за собой виндикацию. Это истребование имущества из чужого незаконного владения, когда собственник помимо воли был лишён права на недвижимость. В этом случае добросовестный приобретатель всё равно теряет эту недвижимость. Да, сегодня можно получить теоретически, а иногда даже практически компенсацию, в том числе от государства. Закон защищает добросовестного приобретателя, но надо доказать, что вы добросовестный приобретатель. Вы не должны покупать по заниженной цене, сам текст договора должен быть правильный.

Валерий Виноградов: Во-первых, о чём надо сказать: где лежит водораздел между риэлторскими и юридическими услугами. Риэлторские услуги заканчиваются там, где появляются две стороны, которые готовы совершить сделку. Поэтому юрист обеспечивает для продавца продажу объекта по максимальной цене за определённый срок, для покупателя – выбор лучшего объекта из того, что представлено на рынке. Дальше, как только появляются две стороны сделки, уже начинается юридическая работа, которая связана с тремя аспектами: экспертиза объекта, экспертиза субъектов (лиц, участвующих в сделке) и экспертиза условий, по которым проходит сделка. И здесь уже начинается профессиональная работа юриста. Если мы говорим о технических характеристиках, то чаще всего — это вопросы, связанные с перепланировками. Если мы говорим о юридических моментах, то это чаще всего те или иные обременения, которые достаточно сложно устранить.

Максим Морозов: Эти документы запрашиваются в управляющих компаниях, в ТСЖ?

Валерий Виноградов: В зависимости от вида документов – там, где они должны находиться. Либо очень часто можно смотреть по интернет-базам.

Максим Морозов: Например, перепланировки. Владимир, вы рассказывали, что нередко сталкиваетесь с этой проблемой. Где запросить документы?

Владимир Малашин: Это, прежде всего, выписка из ЕГРН. Всё находится в Росреестре. Отделение Росреестра – Кадастровая палата. Документы, которые находятся в Кадастровой палате, являются правоустанавливающими.

Максим Морозов: Но формально ты не имеешь к ним отношения. Ты собираешься сделать покупку в будущем. На каких основаниях ты можешь запросить эти документы?

Владимир Малашин: Эти документы, прежде всего, может запросить собственник. Сегодня их может запросить фактически любое лицо, но скоро этот праздник жизни закончится, появятся ограничения.

Собственник может получить этот документ, и вы увидите, какие данные есть в Кадастровой палате.

Максим Морозов: А если собственник – мошенник? Он может подделать эти документы. Ты можешь запросить документы через собственника, который не заинтересован в том, чтобы они были объективными. А там, в действительности, перепланировка.

Владимир Малашин: Есть много способов, чтобы проверить действительность. Иногда и в Кадастровой палате появляются документы, сделанные не совсем правильно. Когда без решения МВК, без решения суда внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Такие случаи встречаются всё чаще, на это также необходимо обращать внимание.

Максим Морозов: Представим типовую ситуацию. Большая квартира, покупатель узнаёт, что в ней проведена перепланировка, и проведена она незаконно, как выясняется. Но объект интересен. Что делать?

Владимир Малашин: Перепланировка перепланировке — рознь. Допустим, у вас нарушены санитарные нормы, когда санузел находится над жилой комнатой. Это недопустимо при любых условиях, и это проверить и доказать очень легко. Для этого необходимо спуститься, попросить планировку ниже расположенной квартиры, сравнить её с той, которая есть, и вы уже можете принять решение.

Максим Морозов: Если тебе пойдут навстречу собственники квартиры этажом ниже. Если они на месте, если они готовы, расположены.

Владимир Малашин: Мы исходим из того, что риэлтор, юрист, который проводит проверку, экспертизу, должен исследовать все эти вопросы, и если где-то у него есть сомнения, сделка не должна проводиться вообще. Мой подход такой.

Валерий Виноградов: Я придерживаюсь такого же подхода. Если есть обоснованные сомнения, то мы отказываемся от сделки.

Максим Морозов: Поговорим о загородной недвижимости. Там ещё включается вопрос земельного участка. На какие риски здесь необходимо обратить внимание?

Владимир Малашин: Иногда вы приходите, видите очень красивый дом, шикарный деревянный дом. Человек покупает, и через какое-то время узнаёт, что крыша, допустим, вообще не приспособлена для зимы: протечки, не держит тепло. И всё, что можно сделать, — заменить крышу. Просто заменить, её нельзя даже отремонтировать. Или в доме полностью отсутствует дренажная система.

Есть горе-строители, которые из газобетона создают некий дом и говорят: «Мы продаём земельный участок вместе с домом». Я прихожу проверять, и даже не имея технических знаний, говорю: «Самое лучшее — это снести ваш дом и заплатить только за земельный участок». Это будет правильно и честно.

Надо в обязательном порядке брать технического специалиста, который должен исследовать этот дом, и только потом принимать решение о покупке.

Валерий Виноградов: Здесь кроме рисков, связанных с техническими характеристиками дома, наиболее часто встречается ситуация спора с соседями из-за границ земельного участка. А то, что касается дома, если он достаточно давно построен, то здесь нужна экспертиза технических специалистов по строительству. Не говоря о тех аспектах, которые иногда продавец вуалирует. Он говорит: «Сейчас газа нет, но подвести можно очень просто и дёшево». На самом деле, подвести нельзя, либо можно, но это очень дорого.

Максим Морозов: Конечно, по деньгам несопоставимо, но, наверное, в этом смысле может быть выходом — построить новый дом, то есть приобрести участок, а дом построить уже самостоятельно.

Владимир Малашин: Это, безусловно, лучше. И правильно мы говорим про границы, про соседей, в том числе. Вам нужно жить с этими соседями, посмотрите, кто эти соседи. Если у вас будет конфликт, и с людьми невозможно договориться, то нет смысла, наверное, приобретать этот земельный участок, потому что жить в таких условиях будет просто невозможно. Купив дом, сразу обойдите всех, подружитесь со всеми, жить нужно дружно, тогда всё будет нормально.

Максим Морозов: О чем говорит судебная практика?

Владимир Малашин: Судебной практики очень много. Одно из последних дел, которое мы сейчас рассматриваем, — когда было подложное судебное решение и необходимо вернуть денежные средства. Это очень серьёзная проблема. Есть добросовестный приобретатель, и сейчас добросовестный приобретатель теряет достаточно много. Я хотел бы обратить внимание на одно из своих последних дел в Петергофе, когда квартира была переведена в нежилое помещение в результате распоряжения администрации. Человек, который этим занимался, не последний человек, как говорят у нас, «уважаемый», и в администрации, и в других государственных органах. Добиться чего-либо в административном порядке оказалось невозможным. Мы обратились в суд, и как это ни странно, Петродворцовый районный суд вынес мощнейшее решение — признал незаконным весь этот перевод, и оказалось, что фактически 100% протокола было подделано.

В Жилищном кодексе есть статья, согласно которой, протоколы общего собрания необходимо сдавать в ГЖИ, но это мёртвая норма. Если ты не сдал в ГЖИ — тебе ничего не будет. Я, будучи экспертом «Деловой России», ездил в Минстрой Российской Федерации, чтобы внести изменения в данный закон, в Жилищный кодекс, чтобы признавать эти протоколы ничтожными.

Логика говорит о чём? Если не сдал в ГЖИ, значит, протокол считается ничтожным. Но нет, до сих пор мы не можем провести эту норму, потому что, не буду скрывать, управляющие компании лоббирует этот вопрос по-другому. Но я приветствую Петродворцовый суд, который принимает такие правильные решения, независимо от того, кто является ответчиком.

Максим Морозов: Cсравнительно новая для российского рынка категория недвижимости — это апартаменты. Как вы считаете, какие здесь основные риски? В Петербурге реализуется достаточно много проектов, это модный, популярный сегмент, в том числе среди молодёжи.

Владимир Малашин: Проживая в апартаментах, вы всё-таки рискуете: сегодня будут одни соседи, завтра — другие. Это, в том числе, безопасность вашего там проживания. На сегодняшний день непонятно, сколько вы будете платить за услуги, этот вопрос открыт. Всё это, вместе взятое, играет отрицательную роль, но с другой стороны, если другого нет, и вас устраивает местоположение, почему нет?

Максим Морозов: И сервис, в том числе. Если мы говорим о сервисных апартаментах. Валерий, какие риски здесь видите вы? В первую очередь, для тех, кто живёт или снимает и пользуется услугами управляющей компании. Что здесь необходимо предусмотреть?

Валерий Виноградов: Я скажу немножко с другой стороны.

Апартаменты — очень хороший вид доходной недвижимости, но здесь, кроме местоположения, надо учитывать то, что апартамент апартаменту — рознь. Есть апартаменты 19 метров, а есть апартаменты 45 метров.

Есть апартаменты на первом этаже, есть — на последнем. Есть вид во двор, есть вид на шумную улицу. Есть апартаменты, которые управляются собственником, есть, которые управляются управляющей компанией. Есть апартаменты с начинкой, то есть меблировкой, которая осуществляется управляющая компанией, есть апартаменты, меблировку которой осуществляет сам собственник. Так вот, для того, чтобы это стало доходной недвижимостью, нужно все эти моменты учесть. Сегодня апартаменты пользуются спросом, но надо понимать, что это не жилая недвижимость, это коммерческая недвижимость, там другие условия использования, другие налоги. И всё это надо изучать внимательно. Поэтому говорить о том, что купил апартаменты и ты являешься рантье, получаешь большой доход — неправильно. Там тоже нужно выбирать определённые проекты, а в этих проектах выбирать лучшие апартаменты. Тогда всё будет хорошо.

Максим Морозов: Если сравнивать юридические риски от покупки традиционной, классической квартиры и апартаментов?

Владимир Малашин: Риски абсолютно одинаковые. И там, и там есть риски, они примерно аналогичные. Я против небольших «клеток», студий, которые вообще бы запретил, потому что когда вы покупаете студию за 10 миллионов рублей на Петровском острове – я этого не понимаю. Зачем эти студии продаются, для какой цели? Это небезопасно для жильцов, для жителей города. Мы говорим о семье, прежде всего. У неё должна быть кухня, должна быть отдельная комната. Но когда всё это вместе в непонятном виде — это неправильно.

Максим Морозов: И должна быть возможность заниматься спортом. Мы ещё хотели в двух словах сказать о том, что успех сегодня во многом зависит от здорового образа жизни.

Владимир Малашин:

Если вы занимаетесь бизнесом, и при этом не занимаетесь спортом, у вас вряд ли что-то получится.

Надо на протяжении всей жизни поддерживать себя в форме. Наше адвокатское сообщество, единственное в Российской Федерации, имеет Беговой клуб. Он существует только в Адвокатской палате Санкт-Петербурга.

Валерий Виноградов: В любом бизнесе главное — энергия. Вопрос, откуда ты эту энергию берёшь, что для тебя является местами силы, и здесь, наверное, нужно говорить как о ежедневной утренней зарядке, либо походах в фитнес-центр, так и о глобальных моментах. Допустим, я за последние два месяца был на маральниках Алтая, совершил восхождение на вершину Эльбруса, на самую высокую точку Европы, сейчас только вернулся с Камчатки, где прошёлся по вулканам. Безусловно, всё это – места силы, это способствует физическому состоянию, энергетике, и каждый день ты чувствуешь готовность к великим свершениям во благо рынка недвижимости.

Максим Морозов: Особенно сейчас в такое неспокойное, волатильное время. Коллеги, спасибо!

Владимир Малашин: Спасибо!

Валерий Виноградов: Спасибо!