Как защитить права дольщиков и проектных организаций

Максим Морозов: В студии Максим Морозов. Сегодня я рад приветствовать адвоката Владимира Малашина. Владимир, здравствуйте!

Владимир Малашин: Здравствуйте!

Максим Морозов: Говорим о строительстве и обслуживании многоквартирных домов. Здесь не обойти вопрос проекта. Как часто жильцы, инвесторы, покупатели сталкиваются с тем, что первичный проект не соответствует тому, что получилось на практике?

Владимир Малашин: К сожалению, это уже в течение, наверное, лет 15. Я, по крайней мере, это вижу.

Представьте себе, вы купили квартиру на стадии котлована, и вам предлагаются в некоторых местах фонтаны, хорошая отделка, качественные материалы. Вы смотрите: дом строится, завершение строительства, но – материалы уже другие, качество гораздо хуже, а в некоторых случаях даже поменяли фасады.

Максим Морозов: И вас об этом не предупредили.

Владимир Малашин: И вас не предупредили

Максим Морозов: И стоимость не снижается.

Владимир Малашин: И дом стал менее привлекательным. При этом застройщик затратил меньше денежных средств, чем планировал. Значит, любой дольщик имеет право требовать снижение стоимости этой квартиры.

Максим Морозов: Это можно оговорить изначально?

Владимир Малашин: Это не надо оговаривать изначально, потому что есть требования закона, есть права, есть 214 Федеральный закон. Надо просто защищать свои права. С другой стороны, и проектная организация тоже должна защищать свои права, по крайней мере, в части архитектурного решения. Проектная организация начала строительство, разработала проект на стадии П, затем прошла негосударственная экспертиза, получено разрешение на строительство, потом застройщик почему-то расторгает с ней договор. Как вы думаете, почему?

Максим Морозов: Вопрос денег.

Владимир Малашин: Только вопрос денег, конечно. Потому что он теперь хочет упростить проект, он хочет использовать более дешевые материалы. А в некоторых случаях как, допустим, ООО ЖК «Георг Ландрин», который сейчас строится, просто изменили фасад в некоторых местах и превратили фасад в аквариум.

Максим Морозов: Без них нам сложно обсуждать, их сторону тоже хотелось бы выслушать. Скажите, пожалуйста, форс-мажорные обстоятельства, санкционный режим и некоторые застройщики объективно говорят, что прекращаются поставки, допустим, лифтов из Европы. Они вынуждены обходными путями закупать эти самые лифты – может быть, даже с потерей качества – в Турции, через Казахстан а-ля параллельный импорт и так далее. Как быть, когда форс-мажорные ситуации?

Владимир Малашин: Это не то, что форс-мажорные обстоятельства. Это обстоятельства реальные. Это строительство сегодняшнего дня. Я говорю про то строительство, которое начато, материалы все закуплены, у них всё есть, они могут всё закончить – с этой точки зрения. Здесь, безусловно, и так государственные структуры и правительство пошли на встречу. Фактически есть отсрочка по неустойкам, за нарушение сроков. Застройщикам дано очень много привилегий. И что там скрывать, они могут пролоббировать некоторые нормативные акты. У них сегодня больше возможностей, безусловно, чем у проектных организаций, чем у дольщиков, которые заключают договор, которые хотят получить качественную квартиру.

Максим Морозов: Какие рекомендации вы могли бы дать дольщикам, которые столкнулись с тем, что проект не соответствует заявленному?

Владимир Малашин: Прежде всего, есть проектная декларация, которая всегда публикуется, как правило, даже на сайте застройщика. Отслеживайте, пожалуйста, эти изменения и вы увидите, что появилось в дальнейшем. И ещё один очень важный момент: часто, когда расторгается договор с этой первой проектной организацией, заключается новый договор с непонятной организацией, с точки зрения качества проектирования, увеличивается количество продаваемых площадей.

Иногда, в том числе, продаются места общего пользования. Вы купили офис на стадии котлована, приходите получать офис, а там находятся транзитные вентиляционные трубы. Откуда они взялись? Понятно, что застройщик решил увеличить продаваемую площадь и, фактически, продаёт общее имущество дома.

Максим Морозов: Насколько распространенная практика? У крупных строительных холдингов проектная организация входит в их структуру, в группу компаний, и там сложно увидеть конфликт интересов.

Владимир Малашин: Практика достаточно распространённая. К сожалению, наш стройнадзор этот вопрос фактически не отслеживает, поэтому там идёт постоянная текучка кадров. На месте губернатора, что бы я сделал: я, наверное, нашёл бы всё-таки честного человека, потому что там нужен просто честный человек, который будет работать руководителем этой структуры, потому что все «несут». Этот вопрос надо остановить.

Максим Морозов: Как часто на практике возможно решить проблему в досудебном порядке? Работает ли здесь институт медиации?

Владимир Малашин: К сожалению, нет. Мы направляем претензии, безусловно, используем эту процедуру. Но застройщики, как правило, не реагируют.

Максим Морозов: Тогда суд.

Владимир Малашин: Да, тогда суд. Суд идёт, есть очень хорошая практика.

Максим Морозов: Про практику расскажите, пожалуйста.

Владимир Малашин: Практика есть и по защите проектных организациях, но только в части архитектурного решения, не всего проекта. В части архитектурного решения практика положительная и можно добиваться, как минимум, получения компенсации за нарушение архитектурного решения. Когда нарушает застройщик и игнорирует при этом, несмотря на все согласования, которые он еще проведёт с КГА, с какими-то структурами – не играет роли. Без разрешения автора (у него есть исключительное право на это архитектурное решение) он не имеет права (как я привёл пример) вносить изменения в фасад.

Максим Морозов: По дольщикам, насколько я понимаю, реагирование уже де-факто.

Владимир Малашин: Да.

Я ещё раз обращаюсь ко всем дольщикам, кто покупает недвижимость: отслеживайте, пожалуйста, проектные декларации застройщика, какие вносятся изменения. Вы купили и хотели получить свой объект недвижимости – квартиру или нежилое помещение – из конкретных качественных материалов, а получаете из дешёвых материалов или вообще были сделаны изменения, которые вас не устраивают, когда ваш объект ухудшается с точки зрения качества.

Максим Морозов: В суде мы находимся «внутри» 214 Федерального закона или закон «О защите прав потребителей» тоже используется?

Владимир Малашин: В данном случае всё зависит от того, жилое это помещение или не жилое. Безусловно, по жилому помещению можно использовать и 214 закон, и закон «О защите прав потребителей». Перспективы, безусловно, есть, надо всё это использовать. Хотя я хотел бы добавить, что не все компании ведут себя так. Я совсем недавно (есть один объект, не будем его называть, на месте завода «Светлана») принимал квартиру, оказывал содействие дольщику. Было замечено мною три недостатка, которые были устранены в течение 5-10 минут. И можете себе представить, я не нашёл больше ни одного недостатка в квартире. Дом уже сдан, территория ухожена, всё приведено в порядок, всё красиво. Так что могут строить, если хотят.

Из материалов дела:

За первые шесть месяцев 2022 года объём спроса на первичном рынке жилой недвижимости Петербурга составил 1 млн 280 тысяч кв. м, или 33 155 квартир, – подсчитали в консалтинговой компании Nikoliers. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель снизился на 18%, а число реализованных квартир – на 9%. Наибольшее сокращение спроса зафиксировано в премиум-классе − за шесть месяцев было реализовано всего 300 квартир, что на 36% меньше показателя за аналогичный период 2021 года. В бизнес-классе спрос сократился на 21%: было куплено 2 285 квартир.

Максим Морозов: Теперь поговорим про обслуживание. К сожалению, идёт монополизация, огосударствление управления многоквартирными домами: в основном, это либо государственные, либо муниципальные, либо протогосударственные компании. И всё чаще они убыточные.

Владимир Малашин:

Если дом большой, безусловно, самая лучшая, будем говорить, форма правления – это товарищество собственников жилья. Где председатель ТСЖ работает только на бесплатной основе: он ни в коем случае не должен получать никакие денежные средства. В этом случае есть перспективы. Есть правление, которое контролирует денежные средства.

Вы нанимаете штат, управляющего и работаете. Я не могу представить, что в доме, где 100 квартир и больше, данная компания может быть убыточной! Это просто несерьёзно! У меня есть примеры, где за год дом собирает порядка 10 млн. рублей и вкладывает в содержание общего имущества. Дом не должен поддерживаться в каком-то состоянии, он должен улучшаться с каждым годом.

Максим Морозов: Там, где 10 млн., – это ТСЖ?

Владимир Малашин: Да. И там есть возможность привести дом в идеальное состояние. Все будут только счастливы от этого: будут проводить в доме праздники, например, день соседа.

Максим Морозов: Надо, чтобы жили пассионарии, жильцы с гражданской позицией, чтобы они организовали ТСЖ. А ведь зачастую, чем больше дом, тем чаще люди не знают друг друга, не хотят этим заниматься, считают это головной болью. Им проще это передать на своего рода аутсорсинг управляющей компании.

Владимир Малашин:

На сегодняшний день ЖКС изжили себя полностью.

Сейчас это всё известно через специальные сайты: на сайте налоговой можно получить полностью картинку о любой компании. Они же все убыточные. Они все еле живущие, находятся в полуобморочном состоянии.

Максим Морозов: Чем вы это объясняете?

Владимир Малашин: Объясняю только одним – воровством.

Максим Морозов: Бытовая коррупция?

Владимир Малашин: Просто бытовая коррупция! Просто воруют на подрядах, на всём, это же и так понятно. Сейчас насчёт мусора не будем говорить, потому что это особая тема.

Максим Морозов: Реформа

Владимир Малашин: Да. Тоже сейчас суды идут с этой компанией. Раньше мы собирали денежные средства. Допустим, большой дом, миллион рублей на мусор. И идёт экономия, потому что машина приезжает не каждый же день. А здесь мы опять собираем этот же миллион, и у нас этот миллион новый оператор забирает в полном объеме, несмотря на то, что каждый день не приезжает, как положено. Всё это сделано не совсем правильно, но сейчас суды поставят всё на свои места, пока идёт положительная практика. Я думаю, что этот вопрос тоже будет нормализован.

Из материалов дела:

Долги россиян за жилищно-коммунальные услуги за год рекордно выросли на 56,5 млрд. рублей и превысили 800 млрд., – пишут «Известия» со ссылкой на Росстат. Задолженность перед ресурсоснабжающими организациями увеличилась на 11%, перед управляющими компаниями — на 3%. Петербург в прошлом году попал в топ регионов с самой большой просрочкой оплаты услуг ЖКХ. Всего за 12 месяцев горожане накопили 23 млрд. рублей долга, что на четверть выше, чем в 2020-ом.

Владимир Малашин: Есть новые дома, появились застройщики, которые инициировали новые управляющие компании, которые хорошо работают. Ведь и управляющая компания, бывает, хорошо работает, в отличие от ЖКС. Этот опыт надо перенимать, надо освещать этот опыт в средствах массовой информации.

Максим Морозов: Насколько сложно перейти либо от ТСЖ к управляющей компании, либо от УК в другой УК, если тебя не устраивает действующая управляющая компания (должны собраться минимум 50% собственников, правда, попробуй собери всех, если дом на полторы тысячи квартир, большой жилой комплекс, чтобы сменить эту управляющую компанию). Насколько это сложно, переходить из формы в форму?

Владимир Малашин: Нужна инициативная группа. Реестр собственников любого дома пока ещё можно получить вообще без проблем. Другое дело – как-то оповестить. Набрать 50%, я думаю, не проблема. Но

вопрос состоит только в одном: кто станет лидером? Если вы говорите о ТСЖ, найдите этого честного человека.

Мы с вами говорили в начале о стройнадзоре, что очень сложно в эту структуру найти честного человека. Всё зависит от людей. Да, этих людей очень мало, это штучный товар, но их надо искать.

Максим Морозов: Чтобы резюмировать наш разговор: как сказал бы Жванецкий: «Что в консерватории поправить?». Это борьба с бытовой коррупцией, усиление контрольно-надзорной функции государства и это самоорганизация «на земле», что называется.

Владимир Малашин: Да.

Максим Морозов: Владимир, спасибо!

Владимир Малашин: Пожалуйста, всегда готов оказать содействие, проконсультировать или рассказать о практике, которой у меня на сегодняшний день достаточно.