Сергей Софронов: для строительной отрасли 2023 год получился более чем удачным

Об основных итогах строительной отрасли Северной столицы в 2023 году, влиянии ключевой ставки и изменений условий по льготной ипотеке на темпы ввода новых проектов и продажи жилья, а также о развитии сегмента сервисных апарт-отелей в городе обозреватель Business FM Петербург Татьяна Копылова беседует с коммерческим директором ГК ПСК Сергеем Софроновым.

Татьяна Копылова: 2024 год уверенно набирает обороты, но никогда не поздно обсудить и подвести итоги ушедшего 2023. Как бы в целом вы могли оценить ситуацию на строительном рынке в ушедшем году по сравнению с 2022?

Сергей Софронов: Можно сказать, что 2023 год для строительного рынка был более позитивным, хотя первая половина года оптимизма не внушала, это было такое продолжение 2022 года. Во второй половине 2023 года спрос значительно увеличился: в каких-то сегментах — в 1,5 раза, в каких-то можно сказать, что и в 2 раза. Поэтому можно сказать, что 2023 год был более чем удачный для строительной отрасли.

Татьяна Копылова: А за счёт чего выросли продажи?

Сергей Софронов: Тут повлияла совокупность причин. Во-первых, прошлый год был спокойнее в информационном фоне. Поток новостей всегда влияет на настроение, желание что-то приобрести. Также повлияло достаточно большое количество экономических причин: это снижение курса национальной валюты, который перешёл в психологическую отметку 100 рублей за доллар, это разгоняющаяся инфляция, про которую постоянно говорится с высоких трибун, а также значимое увеличение ключевой ставки Центрального банка.

Татьяна Копылова: Многие девелоперы действительно отмечают, что год для них сложился неплохо и по вводам объектов, и по продажам. А какие именно результаты у группы компаний ПСК?

Сергей Софронов: У нас 2023 год тоже прошёл позитивно. Нам удалось увеличить выручку по проектам на 40%, относительно 2022 года. Мы закончили строить два крупных жилых комплекса, и запустили в продажу и строительство ещё три новых проекта: два крупных проекта комфорт-класса и один проект бизнес-класса в Центральном районе Санкт-Петербурга. Более того, по итогам 2023 года мы вошли в топ-10 застройщиков по объёмам строительства.

Татьяна Копылова: Вы уже упомянули про увеличение ключевой ставки. Как именно она может отразиться на ситуации с продажами, и как повлияет на ипотеку?

Сергей Софронов:

Высокая ключевая ставка — это дорогое проектное финансирование, то есть дорогие кредиты для застройщиков, что влечёт за собой увеличение себестоимости строительства. Это может негативно повлиять в будущем на запуск новых проектов. И, безусловно, высокая ключевая ставка — это дорогие кредиты на жилье.

Конечно, у нас до сих пор сохранились программы с господдержкой, но вторая половина 2023 года ознаменовалась ухудшением условий по этим программам. Где-то вырос первый взнос с 20% до 30%, а где-то сократился максимальный размер возможного кредита с 12 до 6 миллионов рублей. Но это ещё не все. В начале 2024 года ряд крупных банков, а за ними и практически весь остальной банковский сектор, ввели комиссию за выдачу льготных кредитов, которую необходимо заплатить застройщику, чтобы его клиент приобрёл квартиру в ипотеку по ставке 6%, либо 8%. Эта комиссия достаточно существенна — от 7,5% и выше.

Татьяна Копылова: Насколько может вырасти недвижимость в цене с учётом всех этих факторов, о которых вы сказали?

Сергей Софронов: Сама недвижимость не дорожает. Дорожает она, скорее, в зависимости от того, по какой программе вы её приобретаете. Если вы планируете купить квартиру, и заплатить за неё 100%, что для вас стоимость недвижимости не изменится. Если вы берете ипотеку с господдержкой в банке, в котором необходимо заплатить комиссию, то стоимость недвижимости вырастет как минимум на размер этой комиссии, а это сумма от сотен тысяч рублей и выше.

Татьяна Копылова: Существует ли какой-нибудь способ купить недвижимость в этом году так, чтобы сильно не переплачивать?

Сергей Софронов: К счастью, пока ещё не все банки ввели комиссию, поэтому остаётся какое-то пространство для манёвра. Более того, сохраняются программы семейной ипотеки и IT-ипотеки со старыми условиями: это минимальный первый взнос в 20% и расширенная сумма кредита.

Татьяна Копылова: С жилой недвижимостью разобрались, картина ясна. А что происходило в прошлом году на рынке апартаментов?

Сергей Софронов: Давайте говорить про сервисные апартаменты, потому что это реально работающий инструмент. Допустим, в нашей сети апарт-отелей Avenir загрузка по высокому сезону составила порядка 100%. В высокий сезон было сдано практически все. В любом случае, собственник без дохода не оставался, и управляющая компания в этом кровно заинтересована, поскольку она получает доход от того, насколько сильно загружен тот или иной проект.

Татьяна Копылова: Проценты действительно внушительные. А сколько инвестор получает, грубо говоря, на руки?

Сергей Софронов: У нас разброс цифр по проектам достаточно большой. Доход собственника от 30 000 до 85 000 в месяц, это максимальные и минимальные суммы. Зависит от того, какой апартамент, в каком апарт-отеле, и как его сдавать — посуточно или в долгосрочную аренду. В нашем случае от 30 000 до 85 000 в месяц, и это на руки уже с учётом комиссии управляющей компании, расходов на уборку и прочий сервис. Причём речь идёт об апартаментах, которые стоят от 5-6 миллионов и выше. Если считать доходность с квадратного метра, то апартаменты в среднем приносят вдвое больший доход, чем сдача квартиры.

Татьяна Копылова: Существует ли, на ваш взгляд, риск того, что все, кто хотел вложить деньги в апарт-отели, уже это сделали, и в ближайшее время на рынке может начаться некая стагнация?

Сергей Софронов: Большинство из тех, кто уже вложил деньги в апарт-отели, хотели бы вложить ещё. Об этом говорит статистика повторных обращений. К нам достаточно часто обращаются клиенты, которые приобрели апартаменты, и они приобретают повторно в том или другом нашем проекте. Сейчас в моменте есть, конечно, соблазн положить деньги на депозит под 15% годовых, а где-то даже и выше. Но все равно это на ограниченный период времени 3-6 месяцев. Все равно потом встанет вопрос «что делать с этими деньгами дальше?».

Апартаменты как раз-таки рассчитаны на людей, которые заинтересованы в инвестировании на длительный горизонт и получении стабильной доходности от сдачи недвижимости в аренду.