МИХАИЛ ГУЩИН: О том, как подобрать финансовый инструмент для покупки недвижимости

Максим Морозов: Какие финансовые инструменты покупки недвижимости пользуются популярностью у разных категорий покупателей? От каких факторов сегодня зависит выбор того или иного инструмента?

Михаил Гущин: До 24 февраля был большой выбор инструментов. Во-первых, ипотека с достаточно низким процентом. Во-вторых, девелоперы предлагали различные рассрочки. В-третьих — инструмент стопроцентной оплаты в том случае, если деньги у вас на руках. На тот момент с учётом достаточно активного роста рынка даже стопроцентная оплата казалась очень хорошим инструментом. В то же время, если вы хотите не платить всё, особенно инвестируя на стадии начала или середины строительства, когда вы понимаете, что актив сможете сдавать или как-то использовать через два-три года, то по-прежнему девелоперы предлагают ряд рассрочек. Второе — почти все девелоперы сейчас субсидируют ипотеку, и у части клиентов рождается очень простая инвестиционная идея — положить в банк на депозит под 12-15%, взять ипотеку, например, под 3% (например, мы предлагаем ипотеку даже под 0,1% в ряде проектов, в некоторых проектах есть сниженная ставка – она всё равно ниже, чем процент по депозиту), чтобы таким образом подождать завершения строительства, капитализируя первый взнос, который внесли в качестве платежа по ипотеке.

Максим Морозов: Как банки относятся к таким вариантам покупки от застройщика? Не ревнуют?

Михаил Гущин: Банки не ревнуют.

Мы даём достаточно хорошую рассрочку. Мы работаем с банками, субсидируя ставку по ипотеке, поэтому они это всячески приветствуют.

Максим Морозов: На какие факторы обычно ориентируются инвесторы, когда решаю покупать готовое или строящееся жильё? Какие стратегии показывают свою эффективность, если оценивать опыт пандемийного и санкционного кризисов?

Михаил Гущин: Если говорить о покупке готового или строящегося жилья, то ещё один принцип инвестирования — это покупать квартиры в тех проектах, где будет маленький товарный запас. Если вы покупаете квартиру в проекте, который состоит из двух миллионов квадратов метров, то вокруг будет очень много инвесторов. А если вы покупаете квартиру, например, в таких наших проектах, как Futurist в Петроградском районе, или мы сейчас будем выводить проект на Миргородской улице возле станции метро «Площадь Восстания», вы понимаете, что сам проект очень небольшой, конкуренция очень небольшая. В каждой товарной категории представлено мало квартир (20-30-40-50), если говорить об однокомнатных или двухкомнатных определённой площади, с теми или иными видами.

Ваш рост цены зависит не только от роста всего рынка, но и провоцируется тем, что когда на завершающей стадии приходят люди, желающие приобрести квартиру в этом месте, в хорошем проекте, они видят, что просто вариантов нет, и они готовы заплатить больше просто потому, что у застройщика к завершению строительства не остается вариантов, в соседних домах ничего нет. Они готовы платить больше. Естественно, для инвестора, который купил заранее, это является очень выгодной историей, даже если ты планируешь перепродать через пять лет, ты точно будешь это делать в той локации, где никого нет.

И это, естественно, очень сильно влияет на рост цены. Поэтому, на мой взгляд, это покупка строящегося жилья. Тем более, очень часто продукт, который делает Группа RBI, значимо превосходит то, что уже там построено, или то, что было построено в XIX веке, или в начале XX века. Потому что с точки зрения продукта – это закрытые дворы, прекрасные фасады, часть из которых будет затруднительно повторить из-за отсутствия тех или иных материалов, это технологичные решения, например, «умный дом». В этом плане качество продукта потом влияет, в том числе, и на стоимость этой недвижимости. Если говорить о коммерческой недвижимости, то безусловно, покупка коммерческой недвижимости на стадии начала продаж даёт возможность выбрать наиболее оптимальный, с точки зрения потоков, лот, которого точно потом в продаже не будет. Например, на объекте Ultra City мы провели уже четыре аукциона по продаже строящейся коммерческой недвижимости. Каждый из них вызвал большой ажиотаж. Мы видим, что сейчас на вторичном рынке ничего не продаётся. Просто в этих домах нет коммерческих помещений, никто не перепродаёт. Хотя как раз на стадии покупки, на аукционе у нас это можно было сделать.

Максим Морозов: Михаил, спасибо!

Михаил Гущин: Спасибо, Максим!