МИХАИЛ ГУЩИН: О «консерваторах» и «авантюристах» на рынке недвижимости

Максим Морозов: Как со временем, а также, учитывая санкционный кризис, меняются стратегии инвесторов, которые рассматривают покупку недвижимости? Какие параметры объекта становятся более принципиальными?

Михаил Гущин: С учётом текущей ситуации инвесторы достаточно сильно поменяли своё восприятие того, что они могут покупать. Во-первых, все сейчас ищут объекты, дистресс-активы, которые продают очень дёшево. Но в то же время, мы практически не видим таких объектов недвижимости на рынке. С одной стороны, появляются предложения, которые имеют лучшие сроки окупаемости, если брать сегмент встроенных помещений в коммерческой недвижимости, но их очень-очень мало.

При этом основная часть инвесторов в недвижимость всё-таки рассчитывает на долгосрочную стратегию и на долгое время. Исходя из этого, по-прежнему остаются привлекательными объекты, которые расположены в центральных частях города, в освоенных, обжитых, спальных районах. По-прежнему как раз такого рода объекты становятся всё более интересными, потому что развивающиеся районы, удалённые от центра, «большие картофельные поля» становятся более рискованными в этот период времени.

Если говорить о наших проектах, то мы видим очень большой спрос на такие проекты как Ultra City, который расположен в Приморском районе. Когда весь район уже застроен и остаётся интересный кусочек, то конечно, объект всегда становится инвестиционно привлекательным. Безусловно, это и объекты в центральной части города, где мало объектов. Мы видим, что количество таких проектов уменьшается со временем. Это связано, в том числе, со стратегией городской власти, которая сейчас очень внимательно относится к обеспечению объектов школами, детскими садами и прочей социальной инфраструктурой. На наш взгляд, это будет приводить к уменьшению вывода в продажу проектов в центральных частях города.

Максим Морозов: Михаил, если разделить инвесторов на две условные группы: «консерваторов» и «авантюристов», то в чём будут заключаться их отличия? С какими рисками сопряжены первый и второй подходы к инвестированию в современных экономических реалиях?

Михаил Гущин: Действительно, есть люди, которые очень аккуратно относятся к недвижимости, считают её инструментом, который должен обеспечивать стабильный доход и расти со временем. То есть иметь очень хорошую капитализацию со временем, рост стоимости актива. И есть вторая часть людей, которые хотят очень быструю окупаемость даже в этом консервативном сегменте.

Максим Морозов: Склонны к риску.

Михаил Гущин: Да. Вторая группа — это люди, которые периодически покупают активы, находящиеся в банкротной фазе, люди, которые выкупают активы с торгов, люди, которые покупают объекты у компаний, которые не могут ввести объект в эксплуатацию три или четыре года.

Но, на мой взгляд, инвестирование в такого рода объекты, то есть попытка быстрых выходов или спекулятивного инвестирования требует очень большого уровня профессионализма или готовности пожертвовать достаточно большим объёмом денег.

Максим Морозов: Здесь наверняка потребуется помощник в виде риэлтора.

Михаил Гущин: Да, возможно. Но при этом риэлтор же является посредником, он не отвечает за результат. Точно также как и брокер на фондом рынке. Принятие решения всегда остается за человеком. Все риски находятся «на борту» того, кто обладает капиталом для инвестирования. Поэтому тут, скорее, необходим очень трезвый и профессиональный подход к тем рискам, которые принимает человек, потому что рынок недвижимости очень консервативный. А в условиях текущей экономической и политической реальности все понимают, что хорошие активы продавать дёшево никто не будет, потому что они являются защитой. На первый план выходит такая консервативная стратегия, когда, с одной стороны, ты не инвестируешь в огромные «картофельные поля», а покупаешь объекты в хороших местах, в Центральном, Московском, Петроградском, Приморском районах. При этом объекты могут быть даже более дорогими или казаться переоценёнными. Но мы делали специальную аналитику и видели, что именно эти районы имеют наибольшую динамику роста цены, даже в периоды роста цен на рынке, по сравнению с другими локациями. То есть по темпам роста они опережают на 5-10%. Это означает, что купив даже сейчас, в период, когда рынок находится в низкой фазе, в момент, когда он выйдет в стадию роста (а это будет всегда, это цикличность экономики), ваш актив будет расти быстрее. Консервативная стратегия как раз и строится на том, что ты покупаешь объект в хорошем месте, и в моменты роста он растёт больше, капитализация актива возрастает.

Я сам периодически инвестирую в недвижимость и придерживаюсь именно этой стратегии, потому что понимаю, что актив в хорошем месте (Центральный, Петроградский район, даже Приморский район) – это актив в месте, где новой земли не прибавляется.

Максим Морозов: «Покупайте землю, её больше не делают» — Генри Форд.

Михаил Гущин: Точно. Есть ещё английская книга по недвижимости, которая считается одной из основополагающих. Там сначала написано «Place. Place. Place», то есть «Место. Место. Место.» — это то, что является крайне важным для недвижимости. Такого рода консервативная стратегия, скорее всего, может не принести в течение полугода значимых дивидендов, но если говорить о периоде инвестирования в три-пять лет, что для недвижимость вполне понятно, на мой взгляд, является более выигрышной.

Максим Морозов: Михаил, спасибо!

Михаил Гущин: Спасибо, Максим!