МИХАИЛ ГУЩИН: Квартира или апартаменты?

Максим Морозов: Отчасти философский вопрос на рынке недвижимости: квартира либо апартаменты? На данном этапе. Если говорить об инвестиционных покупках, то, поскольку мы отслеживаем ситуацию в динамике, есть много разных вводных. Давайте перечислим плюсы и минусы квартиры в сравнении с апартаментами в похожей локации, близко к метро, с хорошей проходимостью, в обжитом районе.

Михаил Гущин: Максим, я бы начал с другого. А зачем? Зачем вам квартира и зачем вам апартаменты?

Максим Морозов: От целеполагания идём?

Михаил Гущин: Конечно.

Максим Морозов: Если мы говорим об инвестиционной покупке, то есть не для себя, а для того, чтобы сдавать и извлекать прибыль. Бизнес рантье.

Михаил Гущин: Чтобы оно «лежало» и каждый месяц приходили деньги на карту?

Максим Морозов: Да, пассивный доход.

Михаил Гущин: Давайте начнём с плюсов квартиры. Во-первых, сейчас действует господдержка. Это очень большой плюс, потому что ипотека на апартаменты по проценту просто бьёт рекорды, превышает все разумные цифры. Второй плюс квартиры: если мы говорим о том, что всё-таки это не район где-то глубоко за КАДом, а хорошее место, то она более ликвидна в долгосрочной перспективе, на мой взгляд, если перепродавать, а не сдавать в аренду. Если вы купите в хорошем месте, у метро, желательно в Московском или Приморском районе, то лет через пять-семь, на мой взгляд, вы перепродадите эту недвижимость достаточно дорого.

Максим Морозов: Сколько плюс?

Михаил Гущин: Хочется процентов двести, но как получится – непонятно.

Максим Морозов: И на этом плюсы традиционной, классической квартиры, наверное, заканчиваются.

Михаил Гущин: Да. На мой взгляд, дальше начинаются плюсы апартаментов, которые очень понятны. Первое — сервисность. Всё сделано как раз, чтобы вы извлекали доход. У нас есть специальный бренд ARTSTUDIO от Группы RBI. Для нас это полноценные гостиницы, которые мы проектируем по нормам гостиниц, четыре звезды, пять звезд.

У нас есть своя управляющая компания, целью которой является извлечение дохода для инвесторов. То есть цели на доходность самой управляющей компании практически нет. Задача – зарабатывать деньги людям, которые купили у нас апартаменты.

Плюсы нашей линейки ARTSTUDIO — это дизайн и отделка. Большинство квартир, даже если ты покупаешься с отделкой, это всё-таки «муниципальный ремонт»: ламинат, простая плитка, простые обои.

Максим Морозов: Ещё называют «бабушкин ремонт».

Михаил Гущин: Чуть получше, но всё равно достаточно просто. Если посмотреть на наши проекты апартов, то это дизайнерская отделка, это ремонт, который делают лучшие дизайнеры Москвы. Это очень высокий уровень ремонта, с ним просто сдавать юнит в аренду.

Максим Морозов: Как раз одно из уязвимых мест квартиры по сравнению с апартаментами — это ремонт. Хотя при желании, если заняться, то можно сделать классный ремонт в квартире. Второе уязвимое место, с обывательской точки зрения, – квартиру нужно будет сдавать либо самому, либо через агентство недвижимости. Но с другой стороны, некоторые комплексы дают альтернативу по апартаментам: можно сдавать через управляющую компанию, можно сдавать самостоятельно, брать на себя весь груз ответственности.

Михаил Гущин: На мой взгляд, есть люди, которым нравится делать ремонт и нравится сдавать, у них есть свободное время.

Но сейчас мы увидели, что рынок просел, а квартира в аренду — это чаще всего долгосрочная аренда. Очень мало людей, которые готовы заниматься сдачей посуточно. Они есть, для них это работа: вторая, третья работа. В любом случае, это полноценная работа.

Если говорить об апартаментах, то у нас управляющая компания очень грамотно разбивает и сдаёт то посуточно, то долгосрочно, в зависимости от того, где максимальная доходность.

Максим Морозов: Но почему бы тебе не договориться с агентством недвижимости, если квартира в хорошей локации, оно будет сдавать с тонкими настройками. В высокий сезон – посуточно, чтобы ты зарабатывал трёхзначную цифру, в низкий сезон – на долгосрок, допустим, корпоративным клиентам, которые приехали сюда поработать.

Михаил Гущин: Можно договориться. Но, во-первых, ты заплатишь этому агентству столько же, сколько ты платишь управляющей компании в апартамент-отеле. Во-вторых, соседи могут быть недовольны посуточной арендой. Как раз для квартиры вопросы безопасности, вандализма, амортизации более острые. Хотя действительно, если это очень хороший район и видовая квартира, то доходность может быть выше. Но если брать такой же апартамент-отель, то, я думаю, что они сравнимы. При этом, кстати, все боялись того, что рынок просядет, но сейчас мы видим по нашим проектам, что просто овербукинг. Перебронировано. 120-130%! У нас уже такая ситуация и на лето.

Максим Морозов: Никак не сказался временный уход иностранных сервисов бронирования?

Михаил Гущин: На самом деле, с этим вообще нет проблем. Есть различные сервисы.

Максим Морозов: Отечественные. Плюс, бронирование напрямую через сайт.

Михаил Гущин: Конечно.

Я бы разделил так: если вы покупаете один объект недвижимости, по возможности надо выбирать между квартирой и апартаментами. Но апартаменты ещё и подешевле, как правило. Сейчас очень хорошее время, потому что девелоперы, имея высокий процент по ипотеке, дают хорошие скидки.

В этом плане ответ на вопрос кроется, на мой взгляд, просто во взвешивании цены апартамента и квартиры такой же площади и дохода, который ты будешь извлекать.

Максим Морозов: Апартаменты — это сравнительно молодой сегмент недвижимости, но всё же на практике, как часто их продают со временем?

Михаил Гущин: Конечно, кто-то продаёт. Мы видим, что в нашем проекте ARTSTUDIO на 2-ой Советской люди стали продавать. Но это связано с тем, что там выросла цена. Они покупали за шесть-семь миллионов, а сейчас продают по 14-15. Логика продажи понятна. Если говорить о посуточной аренде, когда человек выходит на 60-70 тысяч рублей аренды в месяц, то зачем продавать?

Максим Морозов: Выбор всегда остаётся за покупателем. Михаил, спасибо!

Михаил Гущин: Спасибо, Максим!