ЦБ 07.08
$60.37
61.36
ММВБ 07.08
$61.94
63.9
BRENT 07.08
$115.54
7291
RTS 07.08
1210.54
Telega_Mob

Быстрая продажа активов – ошибки продавца и покупателя

Усиление санкционного давления - одна из причин, по которой компании или собственники решаются на ускоренную продажу бизнеса, забывая, что скорость сделки может негативно повлиять на ее качество.
Блог

Шамхматы: Уоррен Умо / Unsplash - Источник

Санкции в отношении России привели к повышенному спросу на сделки по продаже недвижимости и готового бизнеса. Запросы поступают как от предпринимателей, желающих вложить свободные средства, так и от тех, кто в текущих реалиях принял решение об уходе с рынка или оптимизации расходов.

Народная мудрость «Семь раз отмерь – один раз отрежь» актуальна сегодня как никогда. Спешка и скорость при заключении сделки купли-продажи активов повышают риски и продавца, и покупателя. Второпях легко допустить критические ошибки.

ОШИБКА №1: НЕПРОВЕДЕНИЕ ПРОВЕРКИ АКТИВА (DUE DILIGENCE) ИЛИ СКУПОЙ ПЛАТИТ ДВАЖДЫ

В нашей практике был кейс, когда при приобретении крупного актива клиент по ряду причин счел излишним проведение due diligence актива – промышленного предприятия при его покупке. В результате после совершения сделки покупатель выявил, что часть имущества была обременена арендой в пользу третьих лиц, а другая часть имущества (включая необходимое оборудование, транспортные средства) продана (и в последующем передана в аренду бывшему балансодержателю – промышленному предприятию). Безусловно, о таких нюансах продавец покупателю не сообщал, в договор купли-продажи не были включены необходимые заверения и гарантия, в соответствии с которыми покупатель имел бы право пересмотреть условия сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

В итоге покупатель актива понес дополнительные расходы и убытки, в том числе в ходе затяжных судебных споров с продавцом и третьими лицами.

Задача due diligence —  получение максимальной информации об активе от незаинтересованной стороны, что впоследствии позволит избежать множества проблем, и, как следствие, излишних расходов.

ОШИБКА №2: ОТКАЗ ОТ НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ ИЛИ НЕ ВСЕ ТО ЗОЛОТО, ЧТО БЛЕСТИТ

Казалось бы, зачем проводить оценку, когда покупатель согласен с ценой продавца?

Но и здесь есть «подводные камни», о которых лучше знать заранее. На протяжении последних лет практически любая сделка должна пройти проверку на наличие банкротных рисков – необходимо оценить, какие последствия наступят для покупателя, если продавец (неважно, юридическое или физическое лицо) будет признан несостоятельным.

Нам известно множество споров по оспариванию сделок в банкротных делах, когда одним из решающих аргументом в защиту добросовестного покупателя является рыночность сделки, что подтверждается отчетами об оценке, которые стороны заказывали на этапе подготовки сделки. Помимо этого, мнение опытного оценщика способно оказать влияние на условия сделки, а именно - раскрыть некие факторы или обстоятельства, касающиеся предмета договора, о которых стороны не задумывались.

Немаловажно проведение оценки и для продавца – оно подтверждает рыночность сделки, состояние актива, снижает риски предъявления к продавцу требований со стороны покупателя и налоговых органов.

ОШИБКА № 3: ОТСУТСТВИЕ НЕОБХОДИМЫХ РАЗРЕШЕНИЙ И СОГЛАСОВАНИЙ ИЛИ ЧТО НА ПЕЧАТИ, ТО И НА БУМАГЕ

В силу информированности общества у большинства участников рынка уже не возникает вопрос «а зачем еще и это?».
Тем не менее заключая сделку, необходимо проверить наличие необходимых согласий или разрешений на ее совершение. Речь может идти о корпоративном одобрении, согласии одного из супругов, об отказе от преимущественного права покупки других сособственников, согласии залогодержателя при наличии такового, органов опеки и попечительства при участии несовершеннолетних, антимонопольного органа, если сделка подпадает в сферу действия законодательства о конкуренции, и множестве других неочевидных согласий и разрешений. При этом чаще всего подобные документы предоставляются всеми сторонами сделки.
При несоблюдении этих требований сделка может быть оспорена заинтересованными лицами. Чаще всего риски реализуются при конфликтах, корпоративных или семейных: совершенная при отсутствии или с нарушением выдачи одобрения или согласия сделка оспаривается стороной, посчитавшей что ее права и интересы нарушены.

И что самое неутешительное, риск оспаривания может реализоваться тогда, когда, по вашему мнению, уже все сроки для этого прошли.

ОШИБКА №4: ОТСУТСТВИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Покупателю важно убедиться, что товарный знак находится в собственности у приобретаемой компании, либо она владеет лицензионным договором, передающим эксклюзивные права на использование бренда, убедиться в чистоте регистрации и отсутствии риска нарушения прав третьих лиц при использовании объекта. Отказ от такого анализа грозит существенными расходами, а при негативном сценарии - например, невозможностью использовать товарный знак.

В нашей практике был спор, когда на банкротных торгах предприниматель приобрел права на товарный знак. Впоследствии в суде по интеллектуальным правам рассматривалось несколько споров между покупателем и третьим лицом-владельцем аналогичного товарного знака по ограничению прав на использование. Отличие знаков было в графическом изображении. Ситуацию спасло только то, что предприниматель, в том числе, осуществлял деятельность в ином классе услуг, чем противная сторона спора.

ОШИБКА №5: ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДОГОВОРОВ С ТИПОВЫМИ ФОРМУЛИРОВКАМИ ИЛИ НАПИСАННАЯ БУКВА ОСТАНЕТСЯ

В попытке сэкономить на услугах юристов или в силу недостаточной осмотрительности, стороны нередко прибегают к шаблонным договорам или доверяют юристам контрагента, не задумываясь о защите своих интересов в будущем.

Типовая ответственность сторон, неполное описание предмета сделки могут привести к тому, что вы купите не то, что хотели.

Возвращаясь к ошибке № 1, если бы покупатель привлек юридических консультантов или собственными силами сформулировал заверения и гарантии, требования к составу передаваемого имущества, вероятность случившегося стремилась бы к нулю.

Со стороны может казаться, что в текущих реалиях юристы, формулируя условия договоров помнят, что «краткость - мачеха гонорара», а разделы «заверения и гарантии» могут претендовать на участие в литературных конкурсах.

Не стоит бездумно брать на себя гарантии, например, по прибыльности актива в течение какого-либо периода, по не расторжению договоров с основными контрагентами, по действию лицензий и разрешений (особенно, связанных со строительством). В ряде случаев такие гарантии могут быть оправданны, но соглашаться на них нужно с открытыми глазами, тщательно выверяя формулировки.

Но все-же, уважаемые читатели, пожалуйста, в этой части доверяйте своим консультантам. Только юристы, урегулировавшие множество внесудебных или судебных споров, знают цену и суть каждого слова. И какую решающую роль «буква» может сыграть, если участники сделки уйдут в конфликт.

ОШИБКА №6: НЕПРОРАБОТАННЫЕ УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ АКТИВА ИЛИ НЕ СМОТРИ НА ДЕЛО, СМОТРИ НА ОТДЕЛКУ

Большинство из нас проявляет должную осмотрительность, когда выступает потребителем в повседневной жизни: мы проверяем качество, уточняем сроки и условия (например, выпуска товара, доставки или гарантийного обслуживания, и т.д). Но почему-то эта должная осмотрительность пропадает, когда сделка совершается как бизнес-процесс.

Достаточно часто стороны не считают важным прописывать имеющиеся недостатки, включая фактическое состояние объектов, сроки и порядок передачи актива, момент перехода риска случайной гибели и утраты имущества, обязательства сторон по содержанию или страхованию имущества на период до окончания сделки.

Один из наших клиентов столкнулся с первоначальным нежеланием продавца указывать, что одно из приобретаемых зданий повреждено в результате пожара более чем на 80%, что было как раз установлено в результате оценки (см. ошибку № 2). Сопротивление продавца было обусловлено тем, что он, приобретая когда-то комплекс, не указал фактическое состояние входящих в него зданий. А так как комплекс находится в пределах особо охраняемых природных территорий и объектов культурного наследия, для покупателя была важна фиксация, что вина в текущем состоянии приобретаемого лежит не на нем, если бы к нему предъявлялись претензии органами власти.

ОШИБКА №7: НЕПРОРАБОТАННАЯ СТРУКТУРА СДЕЛКИ ИЛИ ОБСУЖДАТЬ НУЖНО ЧАСТО, РЕШАТЬ – ЕДИНОЖДЫ

Как правило, существует вариативность структурирования сделки. Выбранный вариант и пути его реализации зависят от целей и задач, поставленных участниками сделки, с учетом выявленных рисков (не допускаем ошибок №№ 1-5). Разработка механизма сделки всегда творческий процесс, в который может быть включено множество лиц: стороны сделки, различные консультанты, банки, страховщики и т.д.

Этому вопросу может быть посвящена не одна колонка.

Поэтому в качестве примера нецелесообразного подхода (а скорее отсутствия как такового этапа организации сделки) приведу историю, когда покупатель и продавец при фактической продаже объекта недвижимости решили, что проще будет поменять участников в составе юридического лица – собственника объекта. При этом доля в уставном капитале была продана по номинальной стоимости – несколько тысяч рублей. В этом случае возникли сомнения у налогового органа, в том числе в притворности сделки: продажа доли не облагается НДС, в отличие от продажи имущества в большинстве случаев (если продавцом выступает физическое лицо, и срок владения долей был менее 5 лет - понадобиться оплатить НДФЛ). Также вызывает вопросы цена доли несколько тысяч рублей при наличии у компании миллионных активов.

Если бы стороны заказали оценку, и в отчете было бы зафиксировано, что кредиторская задолженность чуть меньше стоимости активов, что объект обременен в пользу третьих лиц, и ещё - что стороны договорились о премии за риск, возможно такая сделка была бы обоснованной и не вызвала бы вопросов.

ОШИБКА №8: НЕПОЛНОТА ИССЛЕДОВАНИЯ АКТИВА ИЛИ «ВИДОМ ПЫШНЫЙ, НУТРОМ НИКУДЫШНЫЙ»

Еще одна распространенная ошибка сторон при оперативном заключении сделок - поверхностное исследование актива.

Если говорить про недвижимость, необходимо проанализировать целый ряд фактов, включая историю владения, наличие обременений, для зданий - возможно законность строительства и ввода в эксплуатацию, для земельных участков - все, что касается градостроительных вопросов.

В одном из наших кейсов через некоторое время после покупки земли сельхозназначения собственник узнал, что границы земельного участка входят в территорию природного заказника, где запрещены не только строительство, но сельскохозяйственные работы. В итоге собственник оказался между Сциллой и Харибдой – с одной стороны, ответственность за неиспользование земель сельхозназначения, с другой – за несоблюдение режима заказника.

Это не единичный случай, в аналогичную ситуацию попали сразу несколько наших клиентов. В результате судебных споров в трех случаях было выявлено, что границы земельного участка совпадают с границами лесного фонда, а в двух – суд решил исключить границы земельного участка из ЕГРН в связи с реестровой ошибкой. Неполная проверка земельного участка по всем направлениям и государственным реестрам приводит к затруднениям в использовании участка, существенным штрафам со стороны госорганов, а иногда - к прекращению права собственности.

ОШИБКА №9: ПРЕНЕБРЕЖЕНИЕ ВОПРОСАМИ ОПЛАТЫ ИЛИ ДЕНЬГИ ЛЮБЯТ СЧЕТ

Как ни странно, но не так часто встречается в практике детальное урегулирование условий расчетов при совершении сделок. Если стороны максимально подробно формулируют условия оплаты на стадии исполнения, то порядок действий в случае расторжения договора (даже по соглашению сторон) чаще всего остается за рамками. Возможно, в надежде, что расторжение не произойдёт, или в случае необходимости получится договорится. Но, к сожалению, денежный вопрос, а особенно при расторжении сделки, - самый тяжелый.

При установлении рассрочки оплаты целесообразно предусмотреть залог имущества в пользу продавца, также, в целях защиты обеих сторон от неоплаты лучше использовать покрытые и безотзывные аккредитивы, депозит нотариуса. С осторожностью следует относиться к альтернативным методам оплаты – через векселя, путем передачи иного имущества.

При приобретении актива для строительства, целесообразно зафиксировать в договоре, что в случае его расторжения, продавец не только возвращает покупателю внесенные в счет оплаты средства, но возмещает затраты на строительство, понесенные за период владения активом.

У нас есть опыт сопровождения реализации инвестиционного проекта, от которого инвестор был вынужден отказаться в силу изменения градостроительный ситуации в регионе. И только благодаря верно сформулированным условиям о гарантиях и порядке разрешения споров при расторжении договора, инвестору удалось не только вернуть уплаченную цену, но компенсировать все затраты на реализацию проекта.

ОШИБКА №10: ДРУЖБА ДРУЖБОЙ, А ТАБАЧОК ВРОЗЬ

В нашей практике есть несколько споров, в основе которых изначально безобидные предложения деловых партнеров (теперь уже бывших), о совершении мнимых сделок. В результате таких сделок активы переходили от одного собственника к другому, как предполагалось - временно.

Впоследствии в отношении некоторых участников подобных сделок были введены банкротные процедуры, в рамках которых такие сделки оспариваются. В одних случаях, когда объект не выбывает из собственности мнимого собственника, судебные разбирательства не влекут ничего кроме «темных пятен» на деловой репутации и обязанности вернуть объект. В других, когда объект передается по цепочке сделок, риски неблагоприятного исхода в виде возмещения весьма существенных сумм конкурсной массе первоначального собственника, намного выше, да и судебные расходы по сопровождению таких споров весьма значительны.

Поделиться

Популярные посты автора

Минимизация рисков неисполнения контрактных обязательств перед ПАО Газпром и прочими нефтегазовыми компаниями при банкротстве подрядчика, выполняющего…
Релокация бизнеса сегодня востребована как никогда - для организации поставок, решения транспортных и логистических задач, защиты активов и личной безопасности…
Каждый день мы слышим тревожные новости о санкциях и проблемах для бизнеса, которые они вызывают. Но почти все мы уверены, что санкции применяются против…
Внезапным ночным звонком нашего постоянного клиента (петербургского бизнесмена) ночь приобрела яркие краски нового интересного дела.
1472