Апартаменты - Фото: Victoria_Borodinova / Pixabay - Источник
Апартаменты – коммерческая недвижимость, идеально – если так можно сказать «маскирующаяся» под жилую. В них нельзя прописаться, для их покупки нельзя использовать материнский капитал, их строительство не требует параллельного создания социальной инфраструктуры. Но – в них можно жить. А поскольку обременений при возведении апартаментов у застройщика меньше, чем при строительстве жилых домов, цены в этом сегменте остаются весьма конкурентными.
Рынок апартаментов растет. В прошлом году, в Петербурге число сделок выросло на 7%, были введены в эксплуатацию 19 объектов, в результате чего их общее число достигло 75. И это только начало. По подсчетам экспертов в стадии строительства находятся более 20 тысяч юнитов. Примерно столько уже эксплуатируются в Петербурге – то есть в ближайшие годы объем апартов вырастет более чем в два раза. По объему предложения лидируют Московский и Выборгский районы города.
Когда апартаменты только выходили на рынок, они представлялись, как оптимальный – и относительно обычных квартир – дорогой источник пассивного дохода. В Петербурге, до сих пор, почти 90% юнитов покупаются с инвестиционной целью, чуть чаще - для сдачи в долгосрочную аренду, чуть реже - в посуточную. А, например, в Москве доля апартаментов, строящихся именно для постоянного проживания, выше – но в столице и предложений высокого класса , которые чаще приобретают для себя, больше.
Увеличение цен и операционных расходов приводит к снижению доходности. По данным аналитиков Maris в 2021 году управляющие компании фиксировали ее в диапазоне 7-10%. С учетом роста ставки рефинансирования цифры сравнимы с обычными депозитами. Правда, последние более ликвидны. С другой стороны, апарты могут дорожать – и дорожают.
По оценке экспертов средние цены на них выросли на 60% за прошлый год и более чем на 16 за последний квартал. Самого бюджетный юнит в городе стоит около 4 млн рублей и очевидно в текущих условиях будет только расти. Кстати, в Москве более половины предложений вообще дороже 10 миллионов рублей.
Еще в 2020 году строительство новых апартаментов вообще хотели запретить. Сейчас об этом речь не идет, но российские парламентарии все равно не могут решать их судьбу. Во многом потому, что регионы по разному смотрят на проблему . Например, на курортах нынешний статус апартов всех устраивает. Людям там и не нужно прописываться в своей собственности, а тем более, пусть и косвенно, платить за инфраструктуру или парковочные места. В столицах все не так однозначно. В общем, в начале февраля рассмотрение закона об апартаментах вновь было отложено.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»