Фото: Daniel Vogel / Unsplash - Источник
Точные швейцарцы в своем отчете ежегодно оценивают пузыри. Они создали систему критериев, которые позволяют предугадать как поведут себя цены на квадратные метры в мегаполисах по всему миру. Чтобы выявить риски в UBS подсчитывают пять параметров: среди прочего соотношение цены к доходности, стоимость жилья в конкретном городе в сравнении со средней по стране, учитывается покупательская способность населения, ВВП страны…
Важно отметить: в этом долгосрочном прогнозе швейцарцы действительно весьма точны. Например, в 2022 году и в течение трех лет до этого, они предупреждали о рисках в крупных немецких городах. Не думаю, конечно, что они предвидели все причины снижения цен в Германии, но главное — прогноз сбылся.
Или еще: в городах, которые швейцарцы три года назад определили в красную, то есть самую рискованную зону, цены на жильё упали, правда, с учетом инфляции на 20%. А во всех остальных городах – всего на 2%.
Из наиболее интересных российским инвесторам мегаполисов: еще в 19 году в UBS допускали рост цен в Дубае — свой прогноз они подтвердили и в начале 20-х. Кстати, и сейчас недвижимость в эмиратах аналитики не считают переоцененной, несмотря на рекордных десятипроцентный рост цен за год. И в общем ситуация на конкретном рынке подтверждает оптимизм — спрос в Эмиратах по-прежнему превышает предложение.
Городов же с несбалансированными ценами в мире насчитали всего три, год назад было два, а, например, в 2022- аж девять. Не первый год в списке самых рискованных остается Токио, кроме него в красной зоне два – Майами и Цюрих. В целом же число опасных для инвесторов мест сокращается, в первую очередь за счет стабилизации на европейских рынках. А самые дорогие города Италии – Милан, Франции – Париж, Англии – Лондон вообще оказались в группе с наименьшим дисбалансом.
Швейцарцы не могли обойти вниманием главную проблему сферы недвижимости – высокие процентные ставки. Из-за этого покупатели могут позволить себе на 40% меньше жилой площади, чем в 2021 году, до их повышения. Впрочем, эксперты UBS считают, что спрос на жилье уже достиг дна – и цены скоро начнут расти активнее.
В завершении. Главный недостаток отчета UBS – в малой выборке. Швейцарцы оценивают лишь 25 городов, и, например, российских столиц в отчете нет. Впрочем, никто не мешает приложить отечественные реалии к западным методичкам. Возможно, в ближайшие недели мы это и сделаем. Только уже в программе о нашей недвижимости – по вторникам на бизнес ФМ Петербург.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»